In 2018 steeg het aantal onconventionele hypotheken tot het hoogste niveau sinds de hypothekencrisis in 2008. Onconventionele hypotheken omvatten subprime-leningen, die worden verstrekt aan kredietnemers met een gebrekkig krediet; leningen aan leners zonder een formulier W-2 of andere standaarddocumenten; en andere leningen die niet voldoen aan de normen van het Consumer Financial Protection Bureau.
Betekent dit dat we teruggaan naar de slechte oude tijd die leidde tot de ineenstorting van de huizen? Waarschijnlijk niet, maar als het aantal achterstallige betalingen toeneemt, kan dit op problemen wijzen, zegt Guy Cecala, uitgever van Inside Mortgage Finance.
Hoewel het aantal onconventionele hypotheken is toegenomen, was dit nog steeds minder dan 3% van de verstrekte leningen in 2018, vergeleken met 39% in 2006, net voordat de huizencrisis begon. Bovendien zijn veel van de leningen slechts licht onconventioneel, zegt Cecala. Om te beginnen moeten de meeste geldschieters, volgens de wet, te goeder trouw proberen vast te stellen dat een lener het "vermogen heeft om terug te betalen", zegt hij. En kredietverstrekkers die deze hypotheken onderschrijven, zoeken meestal naar manieren om risico's te compenseren. Ze gebruiken bijvoorbeeld een hoge kredietscore en een grote aanbetaling om het risico van een hoge schuld-inkomensratio, beperkte documentatie of een aflossingsvrije lening te compenseren.
De meeste slechte-appelleningen die hebben bijgedragen aan de huisvestingscrisis zijn allang verdwenen. Leningen die resulteren in een negatieve afschrijving - het leningsaldo groeit in plaats van krimpt - zijn verdwenen. Aflossingsvrije leningen zijn teruggekeerd naar hun traditionele rol als kortlopende leningen voor rijke mensen die dure huizen kopen met een aanbetaling van pakweg 50%, zegt Cecala.
De belangrijkste redenen waarom leners in 2018 onconventionele leningen aangingen, waren dat ze beperkte of alternatieve documentatie hadden, een schuld-inkomensratio van meer dan 43% hadden, of dat ze een aflossingsvrije lening wilden, volgens CoreLogic, een financiële gegevens- en analysedienst. bedrijf. Leners die als zelfstandige werken of commissies verdienen, kunnen het moeilijker hebben om hun inkomen te verifiëren, dus kredietverstrekkers kunnen vertrouwen op bankafschriften in plaats van belastingaangiften. In aanmerking komen met een hogere schuld-inkomensratio komt vaak voor bij jongere kredietnemers, die mogelijk studieleningen hebben, en gepensioneerden met een vast inkomen, die een groter deel van hun inkomen besteden aan huisvesting.
Vóór de hypotheekcrisis werd een groot percentage dubieuze leningen gesecuritiseerd en verkocht aan investeerders. In 2018 werd voor ongeveer $ 100 miljard aan hypotheken door andere instanties gecreëerd (d.w.z. hypotheken die niet werden gedekt door Fannie Mae, Freddie Mac, de Federal Housing Administration of Veterans Affairs). Dat is het meeste sinds 2007, maar het is nog steeds slechts 10% van wat het was tijdens de hoogconjunctuur. Kredietverstrekkers zijn misschien meer bereid om de acceptatie te versoepelen om de zaken op te vijzelen, vooral als het hen zou onderscheiden van concurrenten, zegt Cecala. Maar in het ergste geval zullen slechts een handvol geldschieters of investeerders falen, zegt hij.