Mijn maandelijkse Extraordinary Lives-serie is iets waar ik echt van hou, en ik ben terug met weer een geweldig interview. De eerste was JP Livingston, die op 28-jarige leeftijd met een vermogen van meer dan $ 2.000.000 met pensioen ging. Het interview van vandaag is met Paula Pant, een 34-jarige die zeven huurwoningen bezit , dat vorig jaar $ 125.000 opbracht en $ 43.000 opleverde na aftrek van kosten!
Je kent haar vast wel van de super informatieve blog Afford Anything. Ik ben al heel lang een grote fan van Paula, dus ik ben zo blij dat ik haar mocht interviewen.
In dit interview leer je:
En meer! Dit interview zit boordevol waardevolle informatie!
Ik heb jullie, mijn lezers, gevraagd welke vragen ik haar zou moeten stellen, dus hieronder staan jullie vragen (en enkele van mij) over Paula's verhaal en hoe ze zoveel heeft bereikt. Zorg ervoor dat je me volgt op Facebook, zodat je de mogelijkheid hebt om je eigen vragen in te dienen voor het volgende interview.
Gerelateerde inhoud:
Tegenwoordig ben ik een frequente wereldreiziger en digitale nomade, die financieel onafhankelijk is - wat betekent dat mijn investeringen genoeg geld opbrengen om me een comfortabele basis te geven. Maar dat is een vrij recente ontwikkeling.
Ik ben in 2005 afgestudeerd aan de universiteit en heb een baan aangenomen met een startsalaris van $ 21.000 per jaar. Toen ik die baan in 2008 verliet, verdiende ik $ 31.000 per jaar. Dat is het meeste dat ik ooit heb verdiend via een fulltime werkgever.
Maar in die tijd was ik mijn bijbaan aan het uitbouwen, freelancen voor tijdschriften en websites. Ik bespaarde $ 25.000 en gebruikte dit om twee jaar lang de wereld rond te reizen, met een budget van minder dan $ 1.000 per maand.
Toen ik in 2010 terugkeerde naar de Verenigde Staten, wilde ik niet terug naar het traditionele 9-tot-5-personeel. Ik besloot om van freelancen een fulltime bedrijf te maken. Het duurde ongeveer 18 maanden voordat mijn freelance-bedrijf escaleerde tot het equivalent van een salaris van zes cijfers. (Met andere woorden, ik heb genoten van mijn allereerste vijfcijferige maand.)
In plaats van dit inkomen uit te geven, besloot ik te investeren. Destijds woonde ik in Atlanta en betaalde ik $ 200 per maand voor huur, terwijl ik een slaapkamer deelde met mijn toenmalige vriend, nu echtgenoot, die ook $ 200 per maand betaalde.
Wij tweeën deelden een slaapkamer in een appartement met drie slaapkamers, dus in totaal waren er vijf vreemden van Craigslist die deze kleine ruimte deelden. Ik reed in een auto van 15 jaar oud en we aten vegetarisch eten van Costco. Ik kocht zelden kleding of iets bijzonders.
Mijn man en ik zijn erin geslaagd om $ 26.000 te sparen, die we hebben gedaan als aanbetaling voor onze eerste huurwoning. We trokken in en namen onze huisgenoten mee. Die huurwoning was een triplex, dus tussen de huur die we ontvingen van onze huisgenoten, plus de huur van de andere twee eenheden, leefden we gratis, zonder eigen huisvestingskosten.
Dit betekende dat we geld konden besparen dat we anders uit eigen zak zouden hebben betaald voor huur of hypotheek.
Binnen een jaar hebben we $ 21.000 bespaard en onze tweede huurwoning gekocht.
Snel vooruit naar vandaag, en we bezitten in totaal zeven huureenheden, die vorig jaar $ 125.000 opbrachten en $ 43.000 opbrachten na kosten.
Ik run ook een online bedrijf dat jaarlijks zes cijfers binnenhaalt.
Ik schetste dit in de vraag hierboven, maar we leefden heel, heel, heel erg goedkoop. We leefden goedkoper dan de meeste mensen comfortabel zouden doen.
Ik verdiende ook geld door als zelfstandige en ondernemerschap te werken, wat betekende dat ik mijn inkomen veel meer kon laten stijgen dan ik zou kunnen als ik nog steeds een voltijdse werknemer was, in de opwelling van een baas om me opslag te geven.
Als je zes cijfers verdient en $ 200 per maand aan huur betaalt, omdat je vijf vreemden samen in een klein appartement met drie slaapkamers hebt gepropt, kun je snel sparen.
Ik zou niet zeggen dat ik favoriete financieringsvormen heb. Ik houd er niet van om leningen af te sluiten en ik betaal het liefst contant voor huizen als dat mogelijk is. Dit vereist het kopen van huizen die zo goedkoop zijn dat ik ze ronduit kan kopen, wat betekent dat huizen $ 50.000 of minder kosten. Ik heb dit met twee van mijn huizen kunnen doen, en dat is mijn favoriete vorm van financiering.
Dat zijn twee extreem grote vragen, dus laat me ze opsplitsen en ze een voor een beantwoorden.
Ten eerste, eigendommen die openbaar worden vermeld op de MLS, wat de eigendommen zijn die u doorgaans op Zillow of Redfin of Trulia zult zien, zullen hoogstwaarschijnlijk niet degene zijn waarin u als belegger de beste deals krijgt. Als je uitzonderlijke rendementen wilt, moet je harder graven. En wat dat betekent, is dat je niet per se deals gaat 'vinden', je gaat deals maken.
U kunt bijvoorbeeld door de buurt rijden en op zoek gaan naar panden met tekenen van achterstallig onderhoud, zoals verstopte dakgoten en hoog gras. Voer vervolgens een zoekopdracht uit in openbare registers om de naam van de eigenaar te vinden en neem contact met hen op om te zien of ze mogelijk geïnteresseerd zijn om het onroerend goed te verkopen zoals het is. Dit is een manier waarop u een bod kunt doen op een woning die nog niet op de markt staat.
U kunt ook een openbare zoekopdracht uitvoeren voor alle afwezige of buiten de staat gelegen eigenaren van onroerend goed binnen een bepaalde postcode, en hen vervolgens brieven sturen met de vraag of ze mogelijk geïnteresseerd zijn in verkopen.
Of u kunt samenwerken met een professionele groothandel of andere investeerders die dit grondwerk doen, hen een vindersvergoeding betalen als ze de stappen kunnen nemen, en vervolgens die niet-beursgenoteerde eigendommen naar u toe brengen.
Een andere mogelijke manier is om exclusief te specialiseren en te kijken naar faillissementen en korte verkopen, wat ik heb gedaan.
Veel lezers laten reacties achter op mijn website die zeggen:"Ik heb naar Zillow gekeken en ik kan geen deals vinden." Nou, natuurlijk niet! Als u een uur of twee besteedt aan het bekijken van beursgenoteerde eigendommen, wat verwacht u dan? Aanbiedingen vallen je niet in de schoot. Je moet eropuit gaan om ze te zoeken, en dit is wat investeerders van toeschouwers onderscheidt.
Dus dat beantwoordt de eerste helft van de vraag, namelijk "hoe vind ik deals?" Laten we het nu hebben over de tweede helft van de vraag, namelijk "waar zoek ik naar in een huurwoning?"
Ten eerste dient als minimumcriterium de bruto maandhuur van een woning minimaal 1% van de totale verkrijgingsprijs te bedragen. Dat betekent dat voor elke $ 100.000 aan huis, het onroerend goed moet huren voor ten minste $ 1.000.
Als ik 'aankoopprijs' zeg, verwijs ik naar de aankoopprijs plus de eerste reparaties die nodig zijn om het huurklaar te maken voor de eerste huurder. Op die manier, als je twee eigendommen vergelijkt en één kost $ 100.000 en er zijn geen reparaties nodig om klaar te zijn voor de eerste huurder, en andere $ 70.000 kosten en nog eens $ 30.000 aan reparaties nodig hebben om het huurklaar te maken voor de eerste huurder, je kunt maak een appels-tot-appels vergelijking tussen de twee.
Voor alle duidelijkheid:ik zou niet elk onroerend goed kopen dat voldoet aan de vuistregel van één procent. Het is gewoon een eerste blik. Ik verwijder eigendommen die niet aan deze vereiste voldoen.
Als u dit leest en denkt:"niets in mijn regio voldoet aan de regel van één procent", investeer dan ergens anders. Ga waar het geld is. Er is geen reden dat uw huurwoning in uw achtertuin moet staan.
Het tweede waar ik naar op zoek ben in een woning is een solide cap rate. De cap rate is analoog aan het dividend of de inkomstenstroom van het onroerend goed. Het is geen uitdrukking van het totale rendement, maar het vertelt u wel welk type dividend u zult ontvangen in verhouding tot de waarde van het actief. Een cap rate van 6% betekent bijvoorbeeld dat de dividenduitkering van het onroerend goed 6% zal zijn. Als het vastgoed ook gelijke tred houdt met de inflatie, die historisch gezien 3% bedroeg, dan zou het totale rendement zonder hefboomwerking van het dividend plus waardestijging gelijk zijn aan 9%.
De berekening van de Cap Rate is een beetje ingewikkeld, maar hier is een korte beschrijving:bereken de huurinkomsten van het onroerend goed bij 100% bezetting. Trek dan af voor vacatures. Voeg vervolgens extra inkomsten toe, zoals toeslagen voor huisdieren, parkeergelden, waskosten.
Nadat u op dat aantal bent aangekomen, trekt u de bedrijfskosten af, zoals onderhoud, reparaties, beheer, onroerendgoedbelasting en verzekering van huiseigenaren.
Neem de hoofdsom en het rentegedeelte van uw financiering hierin niet mee, want dat zijn geen bedrijfskosten, maar kosten voor schuldaflossing. Uw doel is om het actief zelf te evalueren, niet de sterkte van het financieringsarrangement.
Nadat u de operationele overhead hebt afgetrokken, blijft er een cijfer over dat bekend staat als het nettobedrijfsresultaat. Dit cijfer, in verhouding tot de waarde van het activum, vertelt u uw cap rate.
Er zijn meer details waar ik op in kan gaan, maar dat is een korte samenvatting van de vergelijking.
Download deze gratis stapsgewijze handleiding voor meer informatie over het berekenen van de cap rate!
Ik ben gespecialiseerd in residentiële huurwoningen, waaronder eengezinswoningen, duplexen, triplexen en fourplexen. Alles met vijf of meer eenheden wordt als commercieel beschouwd. Alles met vier of minder eenheden wordt als residentieel beschouwd.
Het kopen, financieren en verzekeren van woningen kan in sommige opzichten eenvoudiger zijn dan het omgaan met commercieel vastgoed, zoals stacaravanparken of kantoorparken, vooral voor beginners.
Ik geloof niet per se dat een bepaalde activaklasse beter of slechter is dan een andere. Ze hebben allemaal voor- en nadelen. Ik ben echter van mening dat het verstandig is om één specialisatiegebied te kiezen en excellent te worden in die niche, in plaats van jezelf te dun te spreiden om te proberen een breed scala aan activaklassen te analyseren.
Als je bereid bent te investeren waar het rendement is, in plaats van in je eigen achtertuin (omdat de nabijheid van waar je toevallig woont geen goed investeringscriterium is), dan heb je niet veel geld nodig om te beginnen. Er zijn veel delen van het land waar u een eengezinswoning kunt kopen voor $ 40.000- $ 60.000 in een respectabele, veilige buurt. Zelfs als u een aanbetaling van 25% zou doen, zou dat nog steeds slechts $ 10.000 zijn voor een eigendom van $ 40.000.
En als u toevallig in een gebied woont waar deze eigendommen zich in uw eigen achtertuin bevinden, kunt u een FHA-lening afsluiten voor 3,5%, het onroerend goed een jaar door de eigenaar bewonen, dan verhuizen en er een verhuur. In dit geval zou u slechts een aanbetaling van 3,5% nodig hebben voor een onroerend goed van $ 40.000, wat betekent dat u $ 1.400 nodig zou hebben voor een aanbetaling.
Dat gezegd hebbende, raad ik je ten zeerste aan om dit niet te doen totdat je voor het eerst een solide noodfonds hebt.
Dat is ook een grote vraag, en ik zal niet ingaan op de nuances van kant-en-klare providers, maar het korte antwoord is dat er veel rode vlaggen zijn rond het omgaan met kant-en-klare bedrijven, en ik zou ze niet aanbevelen.
Om die reden heb ik nog nooit een kant-en-klaar pand gekocht en ik denk ook niet dat ik dat ooit zal doen.
Absoluut al mijn eigendommen hebben een aanzienlijke hoeveelheid werk nodig gehad. Dit is waar de kans bestaat. Wanneer u een woning kunt kopen voor aanzienlijk minder dan de reële marktwaarde na reparatie, kunt u naast de kasstroom uit de huurinkomsten grote vermogenswinsten boeken.
Dat gezegd hebbende, het is niet nodig om een opknapper te kopen. U kunt als verhuurbelegger een geweldige cashflow maken door een woning te kopen die al in verhuurklare staat is. Ik koop gewoon liever opknappers zodat ik naast de lopende huurinkomsten ook geforceerde waardering kan creëren.
Als je een geweldig team hebt, is het gemakkelijk. Als er een reparatie nodig is, belt de vastgoedbeheerder een aannemer, of als ik het pand zelf beheer, bel ik een aannemer. Het is vrij eenvoudig.
Zie het zo:er zijn miljoenen mensen die bedrijven runnen die kantoren of filialen hebben in andere delen van het land. Het is gebruikelijk om een bedrijf te runnen dat locaties heeft buiten waar u zelf woont. Huurwoningen zijn gewoon een ander bedrijf, dat zich aan dezelfde regels houdt als elk ander type bedrijf.
We gebruikten een vastgoedbeheerbedrijf dat gewoon een beetje slordig was in alles. Ze waren niet per se slecht, maar ze gebruikten vreselijke foto's van de lijst, ze hebben duidelijk niet veel moeite of aandacht besteed aan de kwaliteit van de geschreven lijst, en je kon gewoon zien dat ze probeerden dingen snel gedaan te krijgen in plaats van goed gedaan. Dus hebben we ze ontslagen en een andere manager aangenomen, en ze is fantastisch.
Mijn nummer één tip is om geen cent te knijpen als het gaat om het inhuren van vastgoedbeheerders. Ik ontmoet zoveel beleggers die zich zorgen maken of de beheerder 8% in plaats van 9% rekent. Mijn aanbeveling is om prioriteit te geven aan kwaliteitsprofessionaliteit boven dat incrementele extra percentage. Ik zou graag 10% betalen aan iemand die uitstekend is, in plaats van 8% te betalen en iemand te hebben die middelmatig is.
We hadden een slechte huurder die vertrok en de plaats in puin achterliet. Er waren gaten in de muur en hondenplas op de tapijten. We huurden een aannemer in en hij leidde een team van andere aannemers die de muren binnen 24 uur herstelden en opnieuw schilderden en de tapijten vervingen. Dat is het mooie van een echt uitstekend team. Uw aannemer regelt alles.
Het beheer is vrij eenvoudig. Huur een uitstekende vastgoedbeheerder en een eersteklas aannemer in, ga uit de weg en probeer ze niet te micromanagen.
In dat opzicht lijkt het erg op het runnen van een blog of podcast. Je huurt een uitstekende podcast-editor in, stuurt hem de audiobestanden en laat hem zijn ding doen. Of u huurt een uitstekende sociale media-assistent in om uw Pinterest-pagina te beheren en gaat vervolgens uit de weg. Ik heb iemand die mijn Pinterest-pagina beheert en ik heb er al maanden niet naar gekeken. Onthoud dat huren gewoon een andere zaak is.
Het kiezen van eigenschappen kost veel werk. Maar zodra u over de juiste systemen beschikt, zorgt het team voor de dagelijkse gang van zaken.
Mijn man en ik woonden tot mijn 31e bij huisgenoten en hij was 35. Als gevolg daarvan hielden we onze eigen huisvestingskosten op nul, waardoor we konden sparen zodat we konden investeren.
Tot een paar jaar geleden reed ik in een auto van 15 jaar oud. Onze favoriete recreatie is wandelen en kamperen, die beide gratis of goedkoop zijn. We reizen internationaal, maar we gebruiken frequent flyer miles en brengen veel tijd door in landen waar de dollarkoers in ons voordeel werkt. En we eten vooral vegetarisch, wat goedkoper is dan vlees eten.
Probeer nooit de markt te timen of te voorspellen. Koop wanneer het een goede deal is. Einde verhaal.
Speculeer niet over de toekomst. Koop gewoon wanneer het op dit moment zinvol is, gezien de cijfers op dit moment.
Lees de artikelen op mijn blog, Afford Anything, luister naar de vastgoedgerelateerde afleveringen op mijn podcast en beslis op welke staat, stad, buurt en postcode je je wilt richten voor je eerste huurwoning.
Ik zou vanaf het begin meer hebben uitbesteed. Ik had de verkeerde indruk dat we de winst konden verbeteren door het werk zelf te doen, maar dat is gewoon BS-boekhouding. Je kunt je eigen tijd niet op nul waarderen, de tijd van iemand anders op meer dan nul waarderen en een eerlijke vergelijking maken. U moet altijd een analyse uitvoeren vanuit de veronderstelling dat u alles uitbesteedt. En als u ervoor kiest om dit te doen, kunt u zich concentreren op de groei van uw bedrijf, zodat u eraan kunt werken in plaats van erin.
Ik denk niet dat er één allerbeste tip is, want ik denk niet dat deze jarenlange collectieve kennis kan worden teruggebracht tot een zilveren kogel.
Maar als ik iets zou moeten kiezen, zou ik zeggen focus op meer verdienen in plaats van sparen. Vroeger was ik geobsedeerd door centjes en soberheid, en in veel opzichten heb ik die neiging nog steeds. Maar je kunt je weg naar grootsheid niet verkleinen. Uw potentieel om meer te verdienen overtreft uw potentieel om coupons te knippen.
Houd je focus op ondernemerschap, investeren en meer verdienen, en speel het lange spel. Dit gaat niet over succes van de ene op de andere dag, dit gaat over succes binnen de komende vijf tot tien jaar.
Bent u geïnteresseerd in verhuur van onroerend goed? Welke andere vragen heb je voor Paula?
Leven van $ 10.000 per jaar
Hoe oud is te oud om te profiteren van een Roth IRA?
Slimme doelen stellen (en dit jaar GROOT winnen)
Hoe u $ 10.000 in een jaar kunt besparen [7 tips om sneller te sparen]
Dit is hoeveel geld je zou hebben als je dit jaar $ 1.000 zou investeren in 4 van de beste cryptocurrencies
Hoe budgettering één man helpt dit jaar $ 40.000 te besparen
Hoe schulden te minimaliseren tijdens de feestdagen?