Ik ben dol op deze nieuwe interviewserie die zich richt op mensen die buitengewone dingen doen met hun leven. Al deze verhalen waren ongelooflijk motiverend en ik kan niet wachten om meer te delen! Eerdere interviews waren onder meer hoe deze 28-jarige met pensioen ging met $ 2,25 miljoen, hoe dit paar $ 204.971,31 aan schulden afbetaalde, en hoe dit paar een camper van $ 11.500 kocht, naar alle 50 staten reisde en een bloeiend bedrijf opbouwde.
Voor de post van vandaag interviewde ik de 29-jarige Elizabeth Colegrove, een succesvolle vastgoedbelegger, vastgoedbeheerder en verhuurder.
Ze bezit momenteel acht huurwoningen en vertoont geen tekenen van vertraging.
Ik heb jullie, mijn lezers, gevraagd welke vragen ik aan Elizabeth Colegrove zou moeten stellen, dus hieronder staan jullie vragen (en enkele van mij) over het bezitten van huurvastgoed en het zijn van een langeafstandsverhuurder. Zorg ervoor dat je me volgt op Facebook, zodat je de mogelijkheid hebt om je eigen vragen in te dienen voor het volgende interview.
In het interview van vandaag laat Elizabeth ons zien hoe ze precies haar onroerendgoedimperium heeft opgebouwd, het proces om ze elk te kunnen bieden, wat ze zoekt in verhuur, hoe ze haar onroerendgoed op lange afstand beheert en meer. Je kunt haar volgen op haar blog bij Reluctant Landlord.
Gerelateerd:
Mijn man en ik ontmoetten elkaar op de middelbare school toen ik eerstejaars was en hij tweedejaars. We begonnen te daten toen we 16 waren. We gingen af en toe uit tot we trouwden toen ik op 22 en 23 jaar afstudeerde. De droom van mijn man was om jachtpiloot te worden bij de Amerikaanse marine, wat hij heeft bereikt. Mijn droom was om in het Amerikaanse bedrijfsleven te werken.
Helaas was een van de dingen die ik snel leerde, het behouden van een baan als marinevrouw, met een bedrijfsdiploma, op zijn best moeilijk. Ik vond het verschrikkelijk om van school te worden aangenomen met vrijgezellen in het kleine stadje waar mijn man was gestationeerd, zelfs met tonnen geweldige vooruitzichten op een baan elders.
Ik heb mijn masterdiploma behaald op onze eerste dienstpost om mijn kansen en mijn toekomst te verbeteren. Toen ik afstudeerde met mijn master ben ik begonnen in bedrijfsvastgoed nadat ik me realiseerde dat het niet mogelijk was om mijn productiecarrière voort te zetten.
Bij onze eerste dienstpost in het midden van nergens in het zuiden van Texas, realiseerde ik me dat ik financiële onafhankelijkheid wilde hebben toen mijn man het leger verliet nadat hij 20 jaar lang iemand anders had laten bepalen waar we woonden, hoe lang . Ik anticipeer op de wens om keuzes te willen hebben en wilde niet gebonden zijn aan een plek omdat het alleen de plek was die financieel voor ons zou werken.
Ik wist dat we ofwel een nest ei ofwel cashflow (of BEIDE haha) moesten creëren, dus ik probeerde de aandelen, maar het was niet echt mijn ding. Ik had ALTIJD van onroerend goed gehouden en na de aankoop van ons eerste huis in oktober 2011 kwam ik er al snel achter dat dit mijn ding was. Tegelijkertijd realiseerde ik me dat het moeilijk zou zijn om meer dan een baan te hebben, dus streefde ik ernaar een draagbare carrière op te bouwen die ik mee kon nemen naar elke dienstpost. Dus de rest is geschiedenis.
We hebben ons rijk op twee verschillende manieren opgebouwd. De eerste manier was door in het huis te wonen. Afhankelijk van uw hypotheeksituatie kunt u met weinig tot geen geld een huis kopen. De meest voorkomende soorten leningen waarmee mensen beginnen is USDA,/VA is 0%, FHA is 3,5% en Conventioneel is 5%.
Overal waar we woonden kochten we een huis dat financieel logisch was om te beginnen in Virginia Beach. Bij elke nieuwe standplaats zouden we een starterswoning kopen. Nadat we ons op de wachtpost hadden gevestigd en ik een baan had gevonden, zouden we "upgraden" op de wachtpost.
De tweede manier was om van één inkomen te leven en elke doorlopende loonsverhoging te nemen en dat inkomen te investeren. We hebben 4 huizen gekocht als pure verhuur. Deze huizen hebben ons 15-25% gekost, dus dat was alles wat werd gefinancierd door zuinig te leven en ons inkomen te verhogen.
Na een tijdje, hoe we ook besloten om te kopen, we hadden nog steeds geld nodig. Dus de enige manier waarop we succesvol konden zijn, was door ZEER zuinig te leven. Door zuinig te leven, konden we de 140.000 redden waarmee we onze investeringen begonnen.
In oktober 2015 heb ik dit inkomensrapport met al mijn cijfers gepubliceerd. Houd er rekening mee dat elke maand anders is. De maanden dat ik het HVAC-systeem of de boiler verving waren anders dan de maanden dat er geen kosten waren.
Helaas heb ik niets meer actueels aangezien we momenteel onze portefeuille grondig onder handen nemen, 3 huizen verkopen en nog eens 3 kopen met een 1031. Zodra de herziening van de portefeuille klaar is, zal ik publiceren een bijgewerkt idee.
We konden het ons veroorloven om zoveel huizen te kopen door een goed begrip van hypotheken EN door geld te besparen. Het is belangrijk om te begrijpen wat hypotheken zijn en wat het beste werkt voor uw persoonlijke situatie.
Ik weet dat veel mensen 20% neerleggen op het huis waarin ze gaan wonen. Terwijl dat geweldig is als je gewoon een lage betaling wilt. Als je een imperium probeert op te bouwen, is dit niet de juiste zet. De realiteit is dat 20% je TWEE huizen zou kunnen kopen als het correct wordt gebruikt. U kunt 5% op uw persoonlijke eigendommen zetten en dan 15% op een huurwoning (zolang u minder dan 4 eigendommen heeft).
Aan de andere kant, als je alle 20% van je eerste huis gebruikt, blijf je hangen totdat je nog eens 15% bespaart voor je huur. U kunt niet minder dan 15% op een onroerend goed zetten, en u kunt een herfinanciering niet voor minder dan 22% uitbetalen als u het huis eenmaal met zo'n aanbetaling heeft gekocht. U kunt het geld er niet uitkrijgen, tenzij u verkoopt of het huis in prijs stijgt. Dit is hetzelfde om te zeggen over speciale programma's zoals USDA, dat is bedoeld voor huiseigenaren die voor het eerst in goedkope gebieden wonen. Dus zelfs als je het geld hebt, kan het zinvol zijn om deel te nemen aan deze programma's, om te sparen voor de toekomst.
Zelfs als je de hypotheekbranche kent zoals ik, van achteren naar voren. De realiteit is dat om te groeien, je geld op je huizen moet zetten. Dus om de aanbetalingen te kunnen betalen, moeten we leren zuinig te leven en onze inkomensbasis te vergroten.
In het begin was dat door elke mogelijke promotie aan te nemen. Nu is het door te ploeteren in gemeubileerde en zakelijke verhuur.
Omdat mijn man bij de marine is, investeer ik letterlijk OVERAL, want lokaal bestaat niet.
Lokaal is alleen zoals aangegeven door de huidige reeks bestellingen.
We kochten bijvoorbeeld 5 huizen in Californië en we waren lokaal totdat we werden overgebracht naar Washington, 1500 mijl verderop. Dus ik zal overal zoeken wat logisch is, aangezien cijfers de sleutel zijn. De afgelopen week vloog ik bijvoorbeeld naar Kansas om naar een gebied te kijken toen mijn vriend me wat eigendom stuurde, en de cijfers waren GEWELDIG, dus vloog ik de volgende dag weg. We hebben de afgelopen 15 maanden in Anacortes, Washington gewoond en hebben nog steeds niets gekocht omdat de huurprijzen te hoog zijn.
De realiteit is dat, omdat we zoveel bewegen, het niet zo is om lokaal te zijn. Het gaat erom of de cijfers werken voor zowel onze persoonlijke eigendommen als onze verhuur. We hebben gekocht voor een tour van 15 maanden en woonden toen op een boot voor een tour van 3 jaar omdat de cijfers niet klopten.
Ik heb al een paar keer gezegd dat het allemaal om de cijfers gaat. De realiteit is dat elke belegger verschillende "nummers" zal hebben. We kijken naar contant geld op contante rendementen, en dat de demografie past bij ons doel van zelfbeheer. Dit komt meestal neer op de specifieke dingen die we zoeken in een nieuwe buurt.
Technologie is echt geweldig en het is de reden dat ik zo snel heb kunnen groeien terwijl ik nog steeds zelfsturend ben. Eerlijk gezegd, behalve de daadwerkelijke doorloop om toegang te krijgen tot schade, hoeft u niet ter plaatse te zijn.
Ik heb sleutels uitgewisseld via een kluis of zelfs verstopt op het terrein. Ik zet mijn huis online, incasseer de huur en regel zelfs alle reparaties op afstand. Hoewel het beheren van huurders een heel artikel op zich is, is de realiteit dat met geweldige systemen bijna alles kan worden gedaan.
Het enige dat moeilijk op afstand te doen is, is de daadwerkelijke wandeling door het pand om toegang te krijgen tot schade.
Daarom vlieg ik ofwel naar het pand of vraag een vriend om te helpen. Persoonlijk ben ik van mening dat u uw eigendom eens per jaar of zo in de gaten moet houden. Het helpt voorkomen dat u iets vervangt dat niet vervangen hoefde te worden. Ik heb bijvoorbeeld bijna het tapijt vervangen voor $ 4.000 omdat iemand zei dat het vervangen moest worden. De realiteit was dat er EEN zwarte lijn was, en die was ouder. Dus hoewel het uiteindelijk moet worden vervangen, heeft het nog 4 jaar geduurd! Dus naar buiten vliegen om uw eigendommen te bekijken, is goed besteed geld, of u nu een beheerder heeft of zelf beheert.
Aangezien we kopen bij elke standplaats die voor ons zinvol is (en op andere gebieden), gaat het erom een klantenkring te hebben die op lange afstand kan worden beheerd. Daarom richten we ons op young professionals tot professionals die in hetzelfde type huis willen wonen dat ze zouden kopen, maar om de een of andere reden niet kunnen. Of ze nu te vluchtig zijn voor hun comfort, of hun kredietwaardigheid is niet perfect vanwege een korte verkoop of executie.
Over het algemeen zijn onze huizen over het algemeen aan de hogere kant van de gebieden.
Ze zijn meestal nieuwer en worden gekocht met het idee dat ze kleine marges hebben, maar dat de kosten tot een minimum kunnen worden beperkt. We nemen ook niets op dat geen waarde zou toevoegen aan de prijs. Mensen zullen bijvoorbeeld meer betalen voor een extra slaapkamer of vierkante meters, maar niet voor landschapsarchitectuur, ongediertebestrijding of wasmachines en drogers. We bieden deze artikelen dus niet aan.
Het andere dat we doen, is ervoor zorgen dat we geen onnodige uitgaven hebben die niet onder onze verantwoordelijkheid als verhuurder vallen. De les die we op de harde manier hebben geleerd, is dat als het niet in de huurovereenkomst of in de staatswet staat, het is toegestaan. Daarom hebben we in de loop der jaren een lease van 20 pagina's gebouwd die SUPER gedetailleerd is.
Hoewel veel mensen zich zorgen maken dat dit het moeilijk zou maken om een huurder te vinden, hebben we in al onze jaren maar ÉÉN huurdersbord gehad en dat was een paar maanden geleden. Toen ik met hen sprak, realiseerde ik me dat ze een huur wilden die van maand tot maand zou gaan, en dat doen we niet omdat onze markt ZEER seizoensgebonden is. Dus het was een goede zaak omdat het problemen op de weg kan voorkomen. Terwijl we af en toe dingen in ons huurcontract moeten wijzigen, aan het eind van de dag. Ik ben ERG dankbaar omdat het beide partijen de mogelijkheid geeft om weg te lopen voordat het een probleem wordt tijdens de huurperiode.
Eerlijk gezegd, de paar keer dat we iemand tegenhielden en we hielden stand, waren zij de huurder dat we het MEEST dankbaar waren dat we deze bepalingen in onze huurovereenkomst hadden. Daarom, als we niet tot een compromis kunnen komen, zijn we blij dat ze ons huis doorgeven.
De pijnlijke les die we hebben moeten leren, is dat er niet zoiets bestaat als een perfecte huurder totdat ze vertrekken.
Sommige van onze beste huurders waren tijdens hun huurperiode het SLECHTST toen ze vertrokken. Degenen die absoluut verschrikkelijk waren tijdens de huurperiode waren de beste bij het verhuizen, omdat we consequent onze grenzen aanhielden en nee zeiden.
De realiteit is dat de overtuiging van "het kan geen kwaad om te vragen" wijdverbreid is. De les die ik door de jaren heen op de harde manier heb geleerd, is dat zodra je een centimeter geeft, er plotseling een mijl wordt genomen.
Bijvoorbeeld, ik had een lange termijn militaire huurder tijdens haar huurperiode was meestal geweldig. Ze begeleidde me en ik had echt respect voor haar. Dus ik gaf haar toelagen, zoals het huis niet zo snel laten zien als ik wilde omdat ze zwanger was. Toen betaalde ik voor een schoonmaakster om het huis te komen schoonmaken, omdat we haar lastig vielen. Van mijn 30 huurders die ik heb beheerd, was zij de SLECHTSTE en de enige die een vergoeding had gegeven (omdat ze een perfecte huurder was).
Wat ik snel leerde, was dat iedereen een geweldige huurder of een slechte huurder kan zijn. Het was allemaal hoe JIJ verhuurder. Op een keer stelde ik mijn huurovereenkomst van 20 pagina's samen en leerde ik NEE te zeggen als het niet mijn kosten waren als verhuurder. Dingen werden eigenlijk veel gemakkelijker, niet moeilijker voor de verhuurder. Het was alsof mensen me VEEL meer respecteerden als ik grenzen en regels had, dan wanneer ik me voorover zou buigen om ze te helpen!
Eerlijk gezegd, de sleutel tot ons succes was opoffering en bereidheid om VEEL onder onze stand te leven. Toen al onze vrienden uit elkaar gingen op de vliegschool, brachten we ons eerste huwelijksjaar door in een huis met een vriend. Toen ik mijn MBA wilde halen, studeerde ik in plaats van studieleningen schuldenvrij af door met mijn TUSH OFF te werken om contant te betalen door fulltime te werken en NOG STEEDS in 13 maanden klaar was.
Veel slaap en tijd voor het gezin werd opgeofferd.
Toen we eenmaal de carrières en het inkomen hadden, bleven we opofferen. In plaats van een enorm huis te kopen toen we voor het eerst naar Hanford verhuisden, kochten we een klein startershuis en verhuisden we later toen ik de baan had. Door te kopen in plaats van te huren konden we veel geld besparen, maar we konden het ons niet veroorloven om een groter huis te kopen. We hebben gesplitste maaltijden op date night en gebruikten punten om de benodigde professionele kleding te kopen. Ik beheer zelf onze verhuur en bespaar ons meer dan $ 25.000 per jaar.
Uiteindelijk is de enige manier waarop we hier zijn gekomen, door enorme financiële opofferingen te doen om over het benodigde geld te beschikken.
De telefoon opnemen als deze rinkelt.
Het bezitten van huurwoningen is de meest flexibele, lonende baan die ik ooit heb gehad. Het heeft me in staat gesteld om een flexibel schema te hebben waardoor ik dezelfde vrije dagen heb als mijn man. Ik heb een vakantie van 3 weken naar Europa kunnen nemen om met vrienden rond te hangen en daarna een bruiloft van mijn beste vrienden bij te wonen. Ik ben altijd in staat om vrienden te ontmoeten voor de lunch en kan echt "johnny ter plaatse" zijn wanneer iemand een oppas nodig heeft of naar het vliegveld rijdt, ongeacht de dag.
Aan de andere kant ben ik NOOIT buiten dienst. Ik moet altijd de telefoon pakken, of het nu een onderhoud is of een geïnteresseerde huurder in een woning. De wet van Muphy heeft altijd gehad dat problemen zich alleen voordoen als ik het druk heb. Ik heb in Fiji gewerkt vlak voor het 30-jarige verjaardagsfeestje van mijn man en als ik de mobiele dienst verlaat, moet ik het plannen.
Uiteindelijk zou ik er geen minuut aan veranderen. Geen van mijn vrienden heeft er last van gehad dat, hoewel ik het altijd kan halen, ik misschien mijn telefoon moet checken of opnemen. In plaats van me zorgen te maken over hoeveel vakantie ik neem, neem ik het gewoon. Mijn gebrek aan controle over WANNEER ik werk is niets, gezien alle geweldige kansen die zich hebben voorgedaan. Ik hou echt van wat ik doe en zou het voor niets willen veranderen!
De gemakkelijkste manier om een woning te kopen, is door er een te kopen om erin te wonen. De realiteit is dat de Amerikaanse belasting- en hypotheekwetten van kracht zijn om iedereen de Amerikaanse droom te laten betalen, oftewel een huis te bezitten.
Voor sommige mensen kun je echt veel geld besparen door te kopen in plaats van te huren. Er zijn ook tal van leningen, VA, FHA, USDA en conventionele 5%, die allemaal gaan over het bieden van betaalbare methoden om een huis te kopen.
Als een idee je blijft kietelen, zorg er dan voor dat je het VOLLEDIG onderzoekt vanuit elke hoek. Een van de dingen die ik altijd al had willen doen, was goedkope huizen kopen in onze stad en vakantiewoningen huren. De paar keer dat ik ernaar keek, klopte het gewoon niet. Vorig jaar hadden we een aha-moment en ik kwam erachter, met mijn grotere huizen. Dit jaar had ik het aha-moment over waar ik de goedkope huizen kon vinden. Helaas zijn de goedkope huizen nu uitgeprijsd.
Dus ik trap mezelf voor de kop dat we niet sneller naar vakantieverhuur zijn gegaan.
Onthoud echter dat je in ELKE zaken altijd een AHA-moment zult hebben. Ik heb zoveel leermomenten gehad, daarom ben ik Reluctantlandlord begonnen om iedereen te helpen leren van mijn fout. Het grootste dat ik mezelf heb moeten leren, is om mijn AHA-momenten niet op een zijspoor te laten komen of me ervan te weerhouden vooruit te gaan. De realiteit is dat je gewoon niet alles kunt raken.
Je zult niet ELKE weg 100% kunnen volgen.
Mijn doel is 80%.
Hoewel we de vakantiefase in de beginjaren misten, hebben we het afgelopen jaar hard getroffen en het heeft ons geholpen veel geld (en tijd!!) te verdienen toen ik net mijn baan had opgezegd.
Onroerend goed is een ZEER persoonlijke zaak. De mensen die SUPER succesvol zijn, hebben hun BEPERKINGEN omgezet in belangrijke punten in wat hen maakt tot wie ze zijn als investeerders.
Voor ons was verhuizen bijvoorbeeld een negatief punt en nu is het een pijler van mijn investeringsplan. Het is wat mij een geweldige langeafstandsbelegger maakt. Mijn MBA maakte me geweldig in het begrijpen van alle innerlijke punten van hypotheken en noodlijdende eigendommen, faillissementen en uiteindelijk zelfbeheer.
Als je me zou kopiëren, zou je waarschijnlijk op je kop vallen omdat je niet dezelfde stressoren en dus sterke punten hebt. Net zoals ik andere strategieën niet kan dupliceren. Mijn vriend heeft bijvoorbeeld GEWELDIG gedaan in de Bay Area door te investeren in multiplexen.
Dus, lees alle geweldige boeken die er zijn, leer, maar pas het dan aan wat bij JOU past!
Vergeet niet dat het allemaal draait om het creëren van een strategie die werkt voor JOUW sterke en zwakke punten.
Welke vragen heb je voor Elizabeth? Bent u geïnteresseerd in het bezitten van huurwoningen?