Het kopen van hypotheekpunten en het verlagen van de hypotheekrente kan een goed idee zijn wanneer u een huis koopt of uw hypotheek oversluit. Dit zal echter leiden tot hogere sluitingskosten. Uitzoeken wanneer het kopen van de koers zinvol is, hangt af van de kosten, uw financiële positie en uw kortetermijnplannen.

Hoe werken hypotheekpunten?

Hypotheekpunten werken anders, afhankelijk van het type hypotheekpunt waar u het over heeft:

• Oorsprongspunten kan een van de afsluitingskosten zijn die u aan uw hypotheekverstrekker betaalt. De punten zijn een eenmalig bedrag, vaak gebaseerd op een percentage van het totale geleende bedrag. U kunt proberen te onderhandelen over startpunten en kredietverstrekkers te vergelijken, aangezien sommigen een lening kunnen aanbieden met minder (of geen) startpunten.
• Kortingspunten zijn hypotheekpunten die u koopt om een ​​lagere rente op uw lening te krijgen. Elk punt kost 1% van het geleende bedrag, en u betaalt de vergoeding met uw sluitingskosten. Door punten te kopen, kunt u in het algemeen geld besparen omdat uw maandelijkse betaling en rentekosten zullen dalen.

Bij het bespreken van hypotheekpunten hieronder, gaan we specifiek in op kortingspunten. Origination-punten zijn veel gemakkelijker te vergelijken en te begrijpen. Het is niet zo eenvoudig om uit te zoeken wanneer u kortingspunten moet kopen.

Hoe hypotheekpunten berekenen

U wilt het break-evenpunt bepalen wanneer u probeert te beslissen of u hypotheekpunten moet kopen. Dit is het punt waarop de kosten die u vooraf betaalt om uw rente te verlagen, worden geëvenaard door de rentebesparingen die daaruit voortvloeien.

Over het algemeen kost elk punt 1% van het geleende bedrag en verlaagt het de hypotheekrente met 0,25%. We zullen deze bedragen gebruiken voor de onderstaande berekeningen, maar weet dat sommige hypotheekverstrekkers een ander prijspunt of kortingsbedrag kunnen hanteren.

Ongeacht de kosten en tariefwijzigingen, een eenvoudige manier om uw break-even punt te vinden, is door de kosten van de hypotheekpunten te delen door uw maandelijkse besparingen.

Als u bijvoorbeeld een hypotheek van $ 300.000 krijgt, kost elk kortingspunt $ 3.000. Als het kopen van een punt op uw 30-jarige hypotheek betekent dat de rente verandert van 4,5% naar 4,25%, dan daalt uw maandelijkse betaling met ongeveer $ 44 (van ongeveer $ 1.520 tot $ 1.476). Uw break-even punt is 3.000 gedeeld door 44, dat is ongeveer 68 maanden.

Het kopen van meer punten kan uw maandelijkse betaling aanzienlijk verlagen, hoewel het uw break-evenpunt mogelijk niet veel verandert. Als u drie punten koopt voor $ 9.000, wordt uw maandelijkse betaling met $ 131 verlaagd (van ongeveer $ 1.520 naar $ 1.476). Het break-even punt stijgt echter slechts met één maand.

Andere factoren kunnen ook van invloed zijn op uw break-evenpunt. U kunt bijvoorbeeld de aankoop van het kortingspunt financieren, maar dit kan uw break-evenpunt verlengen vanwege rente. Bovendien, als u punten koopt met een hypotheek met variabele rente, is de lagere rente mogelijk alleen van toepassing op de initiële rentevaste periode.

Punten kopen is in wezen het vooruitbetalen van rente, wat betekent dat het een fiscaal aftrekbare uitgave kan zijn. Als u voldoet aan de eisen van de IRS, kunt u in het eerste jaar mogelijk de volledige aftrek nemen. Anders wordt de aftrek gespreid over de looptijd van de lening. Of dit uw berekeningen verandert, hangt in beide gevallen af ​​van uw algehele financiële en fiscale situatie.

Scenario's waar het kopen van hypotheekpunten zinvol kan zijn

Inzicht in hoeveel punten kosten, de impact op uw maandelijkse betalingen en uw break-even punt is een goed begin. Van daaruit kunt u uw specifieke situatie bekijken om te bepalen of het kopen van punten een slim idee is.

Over het algemeen kan het kopen van hypotheekpunten zinvol zijn wanneer:

• Je bent van plan om in het huis te wonen na het break-even punt.
• U zult waarschijnlijk niet profiteren van het herfinancieren van uw hypotheek vóór het break-even punt.
• Het kopen van punten zal uw financiën niet belasten.

Als u het geld echter nodig heeft voor andere uitgaven, zoals verhuizen, verbouwen of maandelijkse rekeningen, wilt u er zeker van zijn dat u door het kopen van punten niet in de problemen komt. Bovendien, als u van plan bent het huis binnenkort te verkopen, of als u denkt te herfinancieren, zullen de besparingen door het kopen van een lagere rente beperkt zijn.

Als u vermoedt dat u misschien niet lang bij dezelfde hypotheek blijft, kan het logischer zijn om kredietverstrekkers te vragen in plaats van hypotheekpunten te kopen. Lenderkredieten kunnen in principe worden gezien als verkopen punten in plaats van ze te kopen, omdat de geldschieter u betaalt om een ​​hogere rente te accepteren. Het kan zinvol zijn als u problemen ondervindt bij het betalen van een aanbetaling of de sluitingskosten. Of als u vermoedt dat u binnenkort gaat verhuizen of herfinancieren.

Hoe hypotheekpunten te kopen

U kunt hypotheekpunten kopen door een regeling te treffen met uw geldverstrekker voordat de lening wordt afgesloten. De vergoeding voor de punten wordt rechtstreeks aan de kredietverstrekker betaald als onderdeel van uw afsluitingskosten.

Wanneer u het leningsschattingsdocument voor uw hypotheek ontvangt, ziet u de hypotheekpunten gescheiden als kostenposten in de linkerbovenhoek van pagina twee. Als uit uw leningschatting blijkt dat u punten betaalt en u had dit niet verwacht of gewild, vraag dan uw geldschieter naar andere opties. Zij kunnen u misschien een hypotheek zonder punten aanbieden, maar verwachten in ruil daarvoor een hogere rente.

Extra manieren om de rentetarieven of kosten op uw lening te verlagen

Het kopen van hypotheekpunten is niet de enige manier om de rentevoet van uw hypotheek te verlagen of hoeveel u in het algemeen aan rente betaalt. Hier zijn enkele extra opties waar u naar wilt kijken:

• Winkel kredietverstrekkers en soorten leningen. Het kan lonend zijn om aanbiedingen van meerdere hypotheekverstrekkers te krijgen, aangezien elke geldschieter zijn eigen methode kan hebben om de rente te bepalen die hij u zal bieden. Bovendien kan uw tarief afhangen van het type hypotheek dat u krijgt en of het een vast of aanpasbaar tarief heeft. Kijk rond om te zien voor welke u in aanmerking komt en welke het beste zijn.
• Verhoog uw aanbetaling. Hoewel u extra geld moet verzamelen voor een grote aanbetaling, kan dit leiden tot een kleiner leenbedrag en een lagere rente. Door ten minste 20% te verlagen, kunt u ook voorkomen dat u voor een hypotheekverzekering betaalt, wat uw maandelijkse betaling kan verlagen.
• Verlaag de looptijd van de lening. Als u zich geen hogere initiële kosten kunt veroorloven, maar een grotere maandelijkse betaling zou kunnen doen, kan een kortere aflossingstermijn leiden tot een lagere rente.
• Zoek een goedkoper huis. Een goedkoper huis kopen is een andere manier om uw maandelijkse betaling en aanbetaling te verlagen.

Als u eenmaal een hypotheek heeft, kunt u mogelijk oversluiten om een ​​lagere rente te krijgen. Of, als uw geldschieter dit toestaat, kunt u tweemaandelijkse betalingen doen om de totale rente te verlagen.

Verbeter uw tegoed om geld te besparen

Uw kredietscores kunnen van grote invloed zijn op uw vermogen om een ​​hypotheek te krijgen en de rente die u ontvangt voor een nieuwe lening of bij herfinanciering. U kunt een van uw kredietscores controleren, een FICO ^® Score ^☉ 8, gratis van Experian.

Hypotheekverstrekkers zullen echter waarschijnlijk verschillende FICO ^® . gebruiken Scores om uw aanvraag te evalueren. Met Experian CreditWorks℠ Premium, dat een maandelijks bedrag in rekening brengt, kunt u ook de FICO ^® bekijken Score 2 score op basis van uw Experian-kredietdossier en de factoren die daarop van invloed zijn. U kunt deze informatie dan gaan gebruiken om uw kredietscores te verbeteren en uw krediet klaar te maken voor een hypotheek.