Opbrengstbehoud en -vernietiging zijn twee veelgebruikte methoden om kredietverstrekkers te compenseren voor het verlies aan rente-inkomsten op commerciële leningen. Beide termen verwijzen naar boetes voor vervroegde aflossing die bedoeld zijn om het rendement van de kredietverstrekker te behouden, maar er zijn enkele verschillen in de manier waarop ze werken. Of u nu een commerciële lening herfinanciert of vervroegd afbetaalt, het is een goed idee om deze verschillen goed te begrijpen, zodat u de best geïnformeerde beslissing voor uw situatie kunt nemen. Een financieel adviseur kan u ook helpen bepalen welke optie bij uw financiën past.

Wat is opbrengstbehoud?

Rendementbehoud is een vorm van boete voor vervroegde aflossing die ervoor zorgt dat kredietverstrekkers hetzelfde rendement ontvangen als zij zouden hebben verdiend als de lening tot de vervaldatum was aangehouden. 

Wanneer een lener een lening met een rendementsbehoudclausule vooruitbetaalt, moet hij een premie betalen die de kredietverstrekker compenseert voor het verlies aan toekomstige rente-inkomsten. Deze premie wordt berekend op basis van het verschil tussen de rente op de lening en het huidige rendement op een vergelijkbare staatsobligatie voor de resterende looptijd van de lening.

Voorbeeld van opbrengstbehoud

Stel dat u bijvoorbeeld een lening van $ 5 miljoen heeft met een vaste rente van 6%, die over tien jaar afloopt. Als u besluit de lening na vijf jaar vervroegd af te lossen en het rendement op een vergelijkbare staatsobligatie bedraagt ​​4%, dan bent u een rendementsinstandhoudingspremie verschuldigd. Deze premie zou worden berekend om het rendementsverschil van 2% voor de resterende vijf jaar van de lening te compenseren.

Kredietverstrekkers geven de voorkeur aan rendementsbehoud omdat dit voorspelbare compensatie biedt. Voor kredietnemers kan dit echter kostbaar zijn, vooral in een omgeving van dalende rentetarieven. 

Formule en berekening van opbrengstbehoud 

Het berekenen van een rendementsinstandhoudingspremie omvat het bepalen van de contante waarde van de resterende leningbetalingen en het compenseren van de kredietverstrekker voor het verschil tussen de rente op de lening en het rendement op een vergelijkbare staatsobligatie. 

Hieronder vindt u de formule die wordt gebruikt om het rendementsbehoud te berekenen: 

Rendementbehoud (YM) =PV van resterende betalingen × (rente – rendement op staatsobligaties)

Waar:

• JM =Opbrengstonderhoudspremie
• PV =Contante waarde van resterende leningbetalingen
• Rentetarief (IR) =De vaste rente van de lening
• Rendement op staatsobligaties (TY) =Rendement van een vergelijkbare staatsobligatie voor de resterende looptijd van de lening

De huidige waardefactor (PV) wordt berekend met behulp van deze formule:

PV-factor =[1 – (1 + r)^(-n)] ÷ r

Waar:

• r =Rendement op staatsobligaties
• n =Aantal resterende maanden

Berekeningsvoorbeeld

Laten we aannemen dat een lener een leningsaldo heeft van $ 80.000 met een rentepercentage van 6% en een resterende looptijd van vier jaar (48 maanden). Het rendement op staatsobligaties voor een vergelijkbare looptijd bedraagt ​​momenteel 4%. Zo wordt de opbrengstbehoudpremie berekend:

1. Bereken de contante waarde van resterende betalingen
   
   Gebruik de formule voor de huidige waardefactor:

   PV =[(1 – (1 + r)^(-n)) ÷ r] × Leningssaldo
   
   Vervang de waarden:

   PV =[(1 – (1 + 0,04)^(-48/12)) ÷ 0,04] × $80.000
   PV =[1 – (1,04)^(-4)] ÷ 0,04 × $80.000
   PV =[1 – 0,8548] ÷ 0,04 × $80.000
   PV =0,1452 ÷ 0,04 × $80.000
   PV =3,63 × $80.000 =$290.400
   

2. Bereken de opbrengstbehoudpremie
   
   Vermenigvuldig de contante waarde met het verschil tussen de rente op de lening en het rendement op de staatsobligaties:

   Opbrengstbehoud =$ 290.400 × (0,06 – 0,04)
   Opbrengstbehoud =$290.400 × 0,02 =$5.808

In dit geval is de lener een boete voor vooruitbetaling verschuldigd van $5.808 .

Wat is defeasance?

Defeasance is een ander mechanisme voor vervroegde aflossing dat wordt gebruikt bij leningen voor commercieel onroerend goed, waarbij de lener het onderpand van de oorspronkelijke lening vervangt door andere activa, meestal staatsobligaties, die voldoende inkomsten genereren om de resterende betalingen te dekken. De oorspronkelijke lening blijft van kracht, maar het nieuwe onderpand zorgt ervoor dat de kredietverstrekker geplande betalingen blijft ontvangen alsof de lening niet vooruitbetaald is.

Voorbeeld van vernietiging

Stel dat u bijvoorbeeld een commerciële lening van $ 10 miljoen wilt herfinancieren vóór de vervaldatum. Om een ​​afsplitsing te voltooien, zou u een portefeuille Amerikaanse staatsobligaties kopen die overeenkomen met het betalingsschema van de lening. 

Deze effecten worden overgedragen aan een trust, die hun inkomsten gebruikt om de vereiste leningbetalingen te doen. De lener wordt dan ontheven van de verplichtingen van de lening en de kredietverstrekker blijft betalingen ontvangen zoals oorspronkelijk overeengekomen.

Defeasance wordt vaak gebruikt voor leningen die zijn gesecuritiseerd in commerciële door hypotheken gedekte effecten (CMBS), omdat de lening hierdoor zonder verstoring in de onderpandpool kan blijven. Hoewel opheffing flexibiliteit kan bieden aan leners die willen herfinancieren, kan het een complex en kostbaar proces zijn, dat extra juridische en administratieve kosten met zich meebrengt.

Zowel het behoud van het rendement als het afschaffen van de rente dienen hetzelfde doel:het compenseren van kredietverstrekkers voor vervroegde aflossing van leningen, maar ze verschillen op verschillende manieren:

• Mechanisme :Voor het behoud van het rendement moeten leners een berekende boete rechtstreeks aan de kredietverstrekker betalen, terwijl bij afkoop het onderpand van de lening wordt vervangen door andere inkomstengenererende activa.
• Continuïteit van de lening :Bij rendementsbehoud wordt de lening volledig afgelost en afgesloten. Door afsplitsing blijft de lening echter actief, omdat de betalingen via het nieuwe onderpand doorgaan.
• Kostenstructuur :De kosten voor het in stand houden van de rente zijn afhankelijk van het renteklimaat, waarbij de boetes doorgaans hoger zijn als de marktrente lager is dan de leningrente. De kosten voor de opheffing omvatten de aankoop van vervangende effecten en extra administratieve kosten, die aanzienlijk kunnen zijn.
• Gebruiksscenario's :Behoud van rendement is gebruikelijk voor leningen die rechtstreeks door kredietverstrekkers worden aangehouden, terwijl voor CMBS-leningen vaak afsplitsing vereist is om de integriteit van de securitisatiestructuur te behouden.
• Flexibiliteit voor leners :Opbrengstbehoud biedt over het algemeen een eenvoudiger proces, terwijl afkoop meer flexibiliteit biedt voor herfinanciering zonder de voorwaarden van de lening te verstoren.

Veelgestelde vragen

Wie profiteert van opbrengstbehoud of -vermindering?

Beide mechanismen komen vooral ten goede aan kredietverstrekkers doordat zij hun verwachte rendement op peil houden. Leners kunnen er indirect van profiteren doordat zij de mogelijkheid krijgen hun leningen te herfinancieren of te herstructureren.

Is afbraak duurder dan opbrengstbehoud?

Vernietiging kan duurder zijn vanwege de kosten voor de aanschaf van vervangende effecten en extra juridische kosten. Het biedt echter flexibiliteit bij herfinanciering terwijl de lening intact blijft.

Kunnen beide methoden worden onderhandeld?

In sommige gevallen kan tijdens de totstandkoming van de lening onderhandeld worden over voorwaarden voor vooruitbetaling, inclusief behoud van de opbrengst en afkoop. Bij CMBS-leningen kan echter vaak niet over deze voorwaarden worden onderhandeld.

Waar het op neerkomt

Opbrengstbehoud en -vernietiging beschermen beide de belangen van kredietverstrekkers, maar bieden verschillende voor- en nadelen voor kredietnemers. Het in overweging nemen van de verschillen tussen deze opties kan investeerders en kredietnemers helpen beter geïnformeerde beslissingen te nemen als het gaat om de complexe aard van vervroegde aflossing van commerciële leningen. Door de kosten, flexibiliteit en leningstructuur te evalueren, kunt u de aanpak kiezen die aansluit bij uw beleggingsportefeuille.

Tips voor investeringsplanning

• Een financieel adviseur kan u helpen bij het bepalen van een aanpak om kapitaal voor uw beleggingen veilig te stellen. Het vinden van een financieel adviseur hoeft niet moeilijk te zijn. De gratis tool van SmartAsset koppelt u aan maximaal drie doorgelichte financiële adviseurs die uw regio bedienen, en u kunt een gratis kennismakingsgesprek voeren met uw adviseurs om te beslissen welke volgens u geschikt voor u is. Als u klaar bent om een adviseur te vinden die u kan helpen uw financiële doelen te bereiken, ga dan nu aan de slag.
• Als u uw portefeuille wilt diversifiëren, vindt u hier een overzicht van 13 beleggingen die u kunt overwegen.

Fotocredits:©iStock.com/ridvan_celik, ©iStock.com/fizkes, ©iStock.com/Delmaine Donson