Foreclosures kunnen een bron van tragedie zijn voor de ene belegger en een gouden kans voor de andere. Daartussenin ligt een complex juridisch en financieel proces dat vele stappen vereist. De toewijzing van het bod vindt plaats wanneer de titel van een noodlijdend eigendom na een veiling van eigenaar verandert. Het is een van de laatste stappen in het proces en wordt ingevuld door de rechtbank en de uiteindelijke koper.

Verhinderingsveilingen

Wanneer de eigenaar van een onroerend goed zijn hypotheek niet betaalt, wordt de lening achterstallig. Na een aanzienlijke achterstand zal de hypotheekverstrekker het papierwerk indienen bij de plaatselijke rechtbank om het onroerend goed te veilen. De rechtbank beoordeelt vervolgens alle documenten die zij ontvangt van de eigenaar en de geldschieter. Als het oordeelt dat de zaak van de geldschieter geldig is, zal de rechtbank het onroerend goed veilen, meestal vanaf de prijs van de lening. Beleggers kunnen dan bieden op het onroerend goed. Als de veiling succesvol is, moet de winnende bieder de stappen voltooien om het onroerend goed te kopen.

Papierwerk voor biedingstoewijzing

Door het hoogste bod uit te brengen, wordt de bieder niet automatisch de nieuwe eigenaar. In plaats daarvan moet de winnende bieder op de veiling papierwerk indienen bij de rechtbank, om te bevestigen dat ze dat bod heeft gedaan. Als de bieder dat formulier niet inlevert, wordt de op één na hoogste bieder als winnaar beschouwd. Als ze het biedingsformulier inlevert, kent de rechtbank haar het recht en de verplichting toe om dat onroerend goed te kopen tegen de prijs die ze heeft geboden. Vastgoedveilingen worden over het algemeen afgehandeld door een rechtbank op districtsniveau en elke provincie heeft zijn eigen biedingstoewijzingsformulier.

Titeloverdracht

Zodra de rechtbank de biedingsopdracht van de winnende bieder heeft ontvangen, voltooit de rechtbank uiteindelijk de laatste stap van het executieproces:de overdracht van de titel. Dit proces neemt juridisch de eigendomstitel van de eerste eigenaar weg en geeft deze aan de nieuwe eigenaar. Die nieuwe eigenaar moet de bank contant betalen voor dat onroerend goed, hetzij door direct te betalen, hetzij door een nieuwe hypotheek te nemen en die lening te gebruiken om het bedrag dat ze biedt te betalen. Hiermee is het afschermingsproces voltooid.

Mislukte veilingen

Veilingen stellen hun basisprijs vast op het geleende bedrag dat nog aan de bank verschuldigd is. Als het onroerend goed "onder water" staat of minder waard is dan het bedrag van de lening, zijn er vaak geen bieders. Als niemand in de veiling op het onroerend goed biedt, wordt het onroerend goed "REO" of bankeigendom. De rechtbank zal formeel de juridische eigendom van het onroerend goed wegnemen van de oorspronkelijke eigenaar en het overdragen aan de geldschieter.