Soms ook wel de 'vriendelijke afscherming' genoemd, houdt de akte in plaats van afscherming in dat de lener het onroerend goed vrijwillig aan de geldschieter overdraagt om afschermingsprocedures te voorkomen. Hoewel de eigenaar van het onroerend goed in beide gevallen het onroerend goed verliest, vermijdt de lener de schaamte en het drama van een formele afscherming.
Wanneer een koper onroerend goed koopt en het onroerend goed als onderpand gebruikt om een lening veilig te stellen, kan de geldschieter zich wenden tot het juridische proces van executie om het onroerend goed te verkopen of te verkrijgen als de koper de lening niet nakomt. Drie fundamentele afscherming types omvatten de gerechtelijke afscherming, niet-gerechtelijke en strikte afscherming. De gerechtelijke afscherming vereist gerechtelijke stappen. Er vindt geen verkoop plaats in een strikte afscherming, aangezien de eigendomstitel naar de geldschieter gaat nadat aan de nodige wettelijke vereisten is voldaan.
Om de schaamte van een afscherming te vermijden en de ervaring achter zich te krijgen, kiezen sommige eigenaren van onroerend goed voor een DILF wanneer ze weten dat afscherming onvermijdelijk is. Dit vereist een overeenkomst tussen zowel de lener als de geldschieter, en de lener stelt doorgaans de overeenkomst op. De lener geeft de eigendom vrij aan de geldschieter om de lening te voldoen, en ontruimt het onroerend goed.
Kredietverstrekkers gaan niet altijd akkoord met het accepteren van een DILF. Door de vriendelijke afscherming te accepteren, kan de geldschieter sommige rechten verliezen die hem zijn verleend door een formele afscherming, zoals mogelijke VA-garanties of particuliere hypotheekverzekeringsclaims. Als de executie onvermijdelijk is, kan de geldschieter de financiële voordelen van het accepteren van de akte afwegen, waaronder het vermijden van executiekosten en mogelijke schade aan het eigendom tijdens het ontruimingsproces.
Terwijl de lener de schaamte van een afscherming vermijdt, kan een DILF net zo schadelijk zijn voor de kredietwaardigheid van de debiteur als een afscherming, volgens een rapport van Virginia Cooperative Extension. De geldschieter vereist doorgaans dat de lener betaalt voor een beoordeling en titelonderzoek voordat hij akkoord gaat. Het zoeken naar de titel is nodig om eventuele andere pandrechten op het onroerend goed te identificeren. In sommige situaties is het mogelijk voor de geldschieter om de DILF opzij te zetten als hij later ontdekt dat er andere pandrechten op het onroerend goed waren. Sommige kredietverstrekkers zullen een DILF niet overwegen als het onroerend goed geen eigen vermogen heeft. Bij een executieverkoop, als het onroerend goed wordt verkocht voor een bedrag dat veel hoger is dan het geleende saldo, kan de lener een deel van de verkoopprijs ontvangen, maar de lener verliest dat recht in een DILF. Alvorens een DILF in te stellen, dient de eigenaar van het onroerend goed een advocaat en accountant te raadplegen.