Vóór 2010 werd de eengezinshuurmarkt grotendeels genegeerd door grote institutionele beleggers, die de voorkeur gaven aan eenvoudig op te schalen meergezinswoningen. Maar sinds de financiële crisis – en vooral sinds 2019 – is dat veranderd. Financiële zwaargewichten zoals J.P. Morgan Asset Management, Blackstone en Goldman Sachs Asset Management hebben bijgedragen aan het financieren van een sector van meer dan twee dozijn eengezinswoningverhuurbedrijven die bestaande eigendommen overnemen en ook nieuwe bouwen.

Het door bedrijven of instellingen aangekochte residentieel vastgoed steeg in het derde kwartaal van 2021 tot 90.215 woningen, aangezien zowel grote als kleine investeerders goed waren voor 18% van de verkoop van eengezinswoningen. Dat is 80,2% meer dan het jaar ervoor, volgens het online vastgoedbedrijf Redfin. Bijna driekwart van de woningaankopen door beleggers waren eengezinswoningen, terwijl meergezinswoningen - een markt waarin beleggers al tientallen jaren een belangrijke speler zijn - slechts een kwart van de verkopen voor hun rekening nam.

De instroom van dit institutionele kapitaal is een van de factoren die de stijging van de huizenprijzen en huurprijzen voor eengezinswoningen in de VS vandaag de dag veroorzaakt, en ondanks negatieve media-aandacht trekken stijgende huren nog meer investeerders aan. Hoewel winst duidelijk het doel van beleggers is, hebben de veranderende omstandigheden die eengezinswoningen nu een wenselijk bezit maken, gevolgen voor zowel de modellen die worden gebruikt om investeringsbeslissingen te nemen als de manier waarop activa over hun portefeuilles worden verdeeld.

Er zijn een aantal redenen waarom deze markt aantrekkelijker is geworden, waaronder de aanhoudende monetaire versoepeling van de Federal Reserve, die heeft bijgedragen aan de hoge vastgoedprijzen. Echter, nadat ik ooit een fonds heb beheerd dat zwaar in eengezinswoningen heeft geïnvesteerd, denk ik dat de belangrijkste factor een vooruitgang in big data is, die het vermogen van beleggers om due diligence uit te voeren en trends te voorspellen aanzienlijk verbetert.

De dramatische toename van de rekenkracht stelt deze nieuwe woningverhuurbedrijven in staat hun portefeuilles efficiënter te schalen en te beheren, niet alleen om de markt te analyseren, onderzoek te versnellen en sneller slimme beslissingen te nemen, maar ook om de kosten in verband met vastgoedbeheer. Deze convergentie van marktomstandigheden en toegenomen analytisch vermogen betekent dat deze investeerders waarschijnlijk hier zullen blijven.

De geboorte van een nieuwe beleggingsklasse

Deze druk op eengezinswoningen begon aanvankelijk als een arbitragemogelijkheid na de wereldwijde financiële crisis in 2008, maar is veranderd in iets meer permanents. De vastgoedcrisis verlaagde het gepercipieerde risico van eengezinswoningen in verhouding tot het rendement. Tegenwoordig beschouwen vastgoedbeleggingstrusts, private equity-ondernemingen, verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen huurwoningen, die de impact van pandemiegerelateerde lockdowns op kantoren en winkels bespaard blijven, als een relatief hoogrenderende afdekking tegen inflatie.

Ik zag de eerste kans in realtime. In 2010 heb ik geholpen bij het opzetten van een fonds dat een paar honderd eengezinswoningen in Atlanta heeft gekocht voor tussen de $ 50.000 en $ 60.000 per stuk, en tot $ 10.000 per huis heeft geïnvesteerd in upgrades voordat ik ze huur. Door snel te handelen, waren we in staat om dubbelcijferige rendementen te behalen vanaf het einde van de cyclus, aangezien de waarderingen terugkeerden naar het gemiddelde. We hebben geen huisuitzettingen gehad en hebben de laatste huizen verkocht in 2020.

Institutionele beleggers deden ongeveer hetzelfde:ze stortten geld in kapotte markten en behaalden enorme winsten voordat ze zich realiseerden dat ze eengezinswoningen een permanent onderdeel van hun portefeuilles konden maken. In 2012 nam Blackstone, een van 's werelds grootste alternatieve vermogensbeheerders, Invitation Homes over, dat meer dan 80.000 huurwoningen beheert. Blackstone werd in 2019 uitbetaald nadat Invitation Homes naar de beurs ging. In 2021 verwierf Blackstone Home Partners of America, een bedrijf met meer dan 17.000 huurwoningen in de VS, voor $ 6 miljard.

J.P. Morgan Asset Management ging in 2020 een joint venture aan met een eengezinsverhuurbedrijf, American Homes 4 Rent, en bouwt inmiddels duizenden woningen. Goldman Sachs heeft kapitaal ingezet op residentiële markten, zowel in de VS als in Engeland. Andere geldmanagers die zijn ingestapt, zijn onder meer Invesco, dat in 2021 aankondigde dat het een plan van Mynd Management steunde om de komende drie jaar maar liefst $ 5 miljard te besteden aan de aankoop van 20.000 eengezinswoningen.

Deze instroom van kapitaal wordt, althans gedeeltelijk, gemotiveerd door het rendement dat deze sector genereert. De COVID-19-pandemie leidde tot een verschuiving van voorkeuren van appartementen in steden naar huizen met meer ruimte. Als gevolg hiervan zijn eengezinswoningen sinds 2019 de best presterende vastgoedklasse, met een winst van ongeveer 40% in 2021, volgens het in Connecticut gevestigde bedrijf Hoya Capital Real Estate. De drie beursgenoteerde vastgoedbeleggingstrusts die de firma volgt - Invitation Homes, American Homes 4 Rent en Tricon Residential - hebben in 2021 een huurgroei met dubbele cijfers en een recordbezettingsgraad gerapporteerd, aangedreven door een historisch laag aanbod en sterke demografische en pandemische gedreven vraag.

Hoe technologie de huurmarkt voor eengezinswoningen stimuleert

Wall Street is niet nieuw in het vastgoedspel. Meergezinswoningen worden al lang beschouwd als een kernportefeuille voor institutionele beleggers, samen met andere schaalbare commerciële panden zoals kantoor-, winkel- en industriële gebouwen. Al deze kunnen de aanzienlijke kapitaaluitgaven absorberen die deze bedrijven inzetten om ze te verwerven. Maar eengezinswoningen werden traditioneel geclassificeerd als niet-kernwoningen - gegroepeerd met andere gespecialiseerde eigendommen zoals datacenters, medische kantoren, hotels en seniorenwoningen - omdat ze moeilijker schaalbaar waren. Dankzij technologie is dat niet langer het geval.

Vastgoedtechnologie transformeert meer dan alleen eengezinswoningen, maar de impact in die sector is bijzonder groot. Terwijl de due diligence voor meergezinswoningen per definitie al is geschaald, zijn eengezinswoningen meer idiosyncratisch, waardoor het proces voor potentiële kopers duurder per eenheid wordt. Wat verandert, is dat beleggers big data-technologie inzetten waarmee ze informatie over zorgvuldigheid veel sneller kunnen filteren, waardoor anders verdeelde markten efficiënter en toegankelijker worden.

Nichespelers zoals het bedrijf Entera - ondersteund door Goldman Sachs - zijn ontstaan, die technologie gebruiken om vastgoedrecords en andere gegevens te analyseren om investeerders te helpen snel onroerend goed te identificeren dat overeenkomt met hun aankoopcriteria en hen te helpen de juiste biedingen te berekenen. Deze mogelijkheden stellen instellingen in staat om nauwkeurigere rendementsprognoses voor hun modellen te verkrijgen en hun vastgoedbezit te schalen.

De transformatie strekt zich uit tot eengezinsportefeuilles, waarbij veel verhuurders volledig digitale relaties met huurders gebruiken om alles te vergemakkelijken, van betalingen tot onderhoudsverzoeken in een poging om de kosten te verlagen, de huurderstevredenheid te verbeteren en groei te stimuleren, aldus Hoya Capital. Het resultaat is dat instellingen netto-inkomstenmarges kunnen behalen die bijna gelijk zijn aan die van meergezinsbeleggingsfondsen, meldt het bedrijf.

"We gebruiken technologie in elk aspect van ons bedrijf, van acquisitie tot onderhoud en in het callcenter om onze bedrijfsstatistieken te verbeteren en bewoners een veel betere ervaring te bieden", vertelde Gary Berman, chief executive officer van Tricon Residential aan de financiële nieuwsdienst. Op zoek naar Alpha in oktober 2021. Tricon Residential beheert 33.000 eigendommen in Noord-Amerika.

Tech kan natuurlijk niet elk vastgoedprobleem oplossen. Een nieuwe klasse van zogenaamde iBuyers dreef de rol van het automatiseren van besluitvorming tot het uiterste door computeralgoritmen in te zetten om aankopen en verkopen uit te voeren om eengezinswoningen om te draaien - een strategie die spectaculair faalde voor de firma Zillow. Zillow, het best bekend voor het online publiceren van onroerendgoedlijsten en het berekenen van geschatte woningwaarden, werd gedwongen zijn nieuwe aankoop-en-omslagprogramma te sluiten en 7.000 huizen op de markt te zetten in november 2021 nadat het ontdekte dat het agressief te veel had betaald voor eigendommen.

Het fonds dat ik beheerde, was daarentegen in staat om zijn eigendommen ordelijk en met aanzienlijke winst te verkopen. Voorlopig geloof ik tenminste dat een menselijk perspectief nog steeds aan te raden is.

Invloed op de vastgoedmarkt van Wall Street

Hoe groot het effect van deze door Wall Street gesteunde bedrijven werkelijk zal zijn, valt echter nog te bezien. Ze vertegenwoordigen momenteel slechts 2% van de totale woningmarkt, volgens analisten van makelaar-dealer Amherst Pierpont, die gespecialiseerd is in vastrentende kapitaalmarkten. En er kunnen beperkingen zijn ingebouwd in deze klasse. Eengezinsverhuurbedrijven richten zich meestal voornamelijk op sneller groeiende regio's in de westelijke, zuidwestelijke en zuidoostelijke staten, en kopen en bouwen huizen die voornamelijk gericht zijn op gezinnen uit de midden- en hogere middenklasse. Het aanbod is ook een beperking, dus de focus van investeerders begint steeds meer te verschuiven naar build-to-rent.

Toch gaan de overnames door investeerders gestaag door. Het collectieve besef dat due diligence-inspanningen zouden kunnen opschalen, heeft niet alleen veel financiële instellingen op de markt gebracht, het heeft ook geleid tot een recorduitgifte van schulden die worden gedekt door portefeuilles van eengezinswoningen, waardoor de liquiditeit voor institutionele financieringen is toegenomen door de risico's te spreiden. Volgens Amherst Pierpont bereikte de cumulatieve openbare uitgifte van zogenaamde SFR-schuld in 2021 een record van $ 43 miljard.

Naast de lagere zorgvuldigheidskosten zijn er nog andere elementen die deze SFR-deals aantrekkelijk hebben gemaakt voor kredietverstrekkers. Onderpandwaarde is een belangrijk onderdeel van elk securitisatiemodel, en securitisaties voor eengezinswoningen worden uiteindelijk veiliggesteld door de waarde van de huizen, die aanzienlijk stijgen als gevolg van de groeiende voorkeur van huurders voor huizen.

Gezien al deze factoren verwacht ik dat SFR-securitisaties zullen versnellen. 2021 was de eerste volledige cyclus voor deze specifieke golf van securitisaties en de prestaties waren geweldig, vergelijkbaar met andere gestructureerde schulden. Wall Street staat te popelen om zoveel securitisaties te creëren als beleggers kunnen verteren, en de belangstelling is nu groot omdat de huren stijgen en investeerders voorspellen dat de risico's en de rentetarieven in de nabije toekomst laag zullen blijven.

Desalniettemin zijn er risico's waarmee rekening moet worden gehouden, waarvan de rentetarieven hoog opdoemen. In tegenstelling tot koopwoningen, die doorgaans worden gefinancierd met leningen van 30 jaar, worden SFR-portefeuilles meestal met kortere looptijden gefinancierd, vergelijkbaar met commercieel onroerend goed. In het geval dat de rente aanzienlijk stijgt, kan het netto huurrendement volledig worden gewist wanneer het tijd is om te verkopen of te herfinancieren. Dit is vergelijkbaar met de inherente risico's van door commerciële hypotheken gedekte effecten, en daarom beschouwt de sector SFR-schuld op dezelfde manier.

Een andere complicerende factor is de variabiliteit van onderhoud en onderhoud van de woningen, die mogelijk ook ten koste gaan van de geldstromen. Mochten de rentetarieven en de onderhoudskosten aanzienlijk stijgen, dan bestaat het risico dat een golf van investeerders die verkopen op een illiquide markt, de prijzen kan doen dalen en schulden kunnen afwaarderen, waardoor een negatieve terugkoppeling ontstaat met gedwongen verkopen, zoals we in 2008 zagen.

Een bijkomend risico dat moeilijk te kwantificeren is, is de groeiende controle-instellingen waarmee ze worden geconfronteerd nadat ze aanvankelijk de eengezinsmarkt hebben overspoeld. Verschillende media hebben door Wall Street gesteunde verhuurders afgeschilderd als onbekwaam of zelfs schurkachtig, en beschuldigen sommige van deze investeerders ervan de huizenprijzen op te drijven, de huren op te drijven of slecht werk te leveren met onderhoud en onderhoud. Het volstaat te zeggen dat SFR een onderneming is die met grote zorg en professionaliteit moet worden uitgevoerd, omdat ze het dagelijks leven van mensen zo diep raakt.

Wall Street-verhuurders zijn er om te blijven

Hoewel door Wall Street gesteunde bedrijven slechts goed zijn voor naar schatting 300.000 van de meer dan 128 miljoen eengezinswoningen in de VS, ziet SFR eruit als een activaklasse die niet alleen klaar staat om te blijven, maar ook om te groeien.

Bijna nul rentetarieven en de huidige vraag in de eengezinshuurmarkt dragen bij aan de groei. Uit enquêtes blijkt dat een toenemend percentage millennials van plan is om in de nabije toekomst te huren, waarbij een groeiend deel ervoor kiest om eengezinswoningen te huren in plaats van appartementen. Ondertussen suggereert de robuuste groei van big data dat het de komende jaren een steeds krachtiger hulpmiddel zal worden voor beleggers.

Ondanks de controverse zal Wall Street waarschijnlijk nog lang koper en bouwer spelen.