Als je overweegt een huis te kopen, heb je waarschijnlijk met een paar online rekenmachines gespeeld of de aantrekkelijke hypotheekrentetarieven opgemerkt die worden geadverteerd op billboards, banneradvertenties en plakkaten van bankfilialen.

Maar kom je ook echt in aanmerking voor die tarieven?

Het is een slimme vraag. Als u nieuw bent op de hypotheekmarkt, zijn er twee soorten hypotheekrentetarieven:er is de best geadverteerde rente , en dan is er nog het iets andere tarief dat u mogelijk betaalt op basis van factoren zoals uw kredietscore, de grootte van uw lening en de aankoopprijs van uw huis.

Dus wat is precies het best geadverteerde tarief? Het is die 30-jarige vaste lening van 3% die in uw bankfiliaal op de markt wordt gebracht en die er echt goed uitziet - totdat u de voetnoten op het uithangbord leest, waarin wordt uitgelegd dat u een FICO-score van 800+ nodig heeft, een aanbetaling van 30% en tientallen aanvullende criteria om in aanmerking te komen.

Hier volgt een overzicht van verschillende factoren die van invloed kunnen zijn op uw leenvermogen en hoe kredietverstrekkers deze toepassen op hypotheekbeslissingen. Het kan zijn dat u sommige factoren niet kunt veranderen (het kan bijvoorbeeld vele maanden duren om een ​​lage kredietscore te verbeteren), maar als u ze begrijpt, kunt u verwachtingen scheppen.

Lees meer:​​Een kredietrapport opstellen waar hypotheekverstrekkers dol op zullen zijn

Hoeveel zal uw FICO-score uw hypotheekrente beïnvloeden?

Maar liefst 1,7 procent. Met andere woorden:het kan een grote invloed hebben op hoeveel u betaalt.

U weet waarschijnlijk al dat uw FICO-kredietscore van invloed zal zijn op de rentevoet van uw hypotheeklening en dus hoeveel van uw huisvestingsbetaling naar hoofdsom versus rente gaat. Het betalen van hoge rente kan uw leenvermogen verlagen en kan betekenen dat u langzamer overwaarde opbouwt dan andere huiseigenaren. En een te lage FICO-score kan het aantal beschikbare leningen voor u beperken.

FICO-scores variëren van 300 tot 850. Normen voor de laagste score waarop het mogelijk is om voor een hypotheek te lenen, variëren, maar historisch gezien moeten leners scores van 680 of meer produceren om fatsoenlijke opties te hebben. Leners met een score van meer dan 760 behoren over het algemeen tot de top onder de kredietnemers, dus het heeft niet veel zin om uw score te verhogen alleen omwille van de hypotheekrente.

Met behulp van deze calculator kunt u zien hoe FICO-scores uw maandelijkse betalingen voor een woning kunnen beïnvloeden. Met een hypotheek van $ 300.000 (dit is niet de prijs van het huis, maar het geleende bedrag bij de aankoop van het huis), kan uw rentetarief zo ​​laag zijn als 3,3% en uw maandelijkse betaling kan $ 1.315 zijn, of zo hoog als 4,9% voor een maandelijkse betaling van $ 1.591. Dat is een verschil van $ 276 per maand of $ 3.312 per jaar!

In dit voorbeeld hadden leners met de laagste betalingen de hoogste kredietscores (van of meer dan 760), terwijl leners met de hoogste betalingen de laagste kredietscores hadden (620-639). Het is onduidelijk wat leners met scores onder de 620 zouden betalen.

Kortom:een zeer lage kredietscore (dichter bij 600) en duizenden extra rente betalen, kan oplopen tot vijf of tien jaar in een huis. In dit voorbeeld kost het hebben van een A- of B+-score (bereik 700-759) echter slechts $ 30 meer per maand dan het hebben van kredietnummers van een bovenpresteerder (760+).

Hoe zal de waarde van uw huis uw hypotheekrente beïnvloeden?

Deze factor kan uw tarief tot nog eens 0,5% beïnvloeden.

Afgezien van uw kredietscore, kijken kredietverstrekkers ook op een aantal manieren naar uw leningsomvang. Ze kijken niet alleen naar het bedrag in dollars van uw lening, maar ze kijken ook naar een statistiek die bekend staat als uw loan to value (LTV), of welk percentage van de verkoopprijs van een huis u leent. Dit is een getal uitgedrukt als een percentage.

Neem een ​​huis van $ 500.000:als u $ 100.000 neerlegt om het huis te kopen (een aanbetaling van 20%) en de resterende $ 400.000 (80% van de verkoopprijs van het huis) leende, dan zou uw lening ($ 400.000) naar waarde ($ 500.000) 80% zijn omdat de lening 80% van de waarde van de woning is. Kredietverstrekkers zien liever een LTV van 80% of lager.

Kredietverstrekkers kunnen de leentarieven ook omhoog of omlaag aanpassen op basis van een combinatie van uw FICO-score en lening naar waarde. Over het algemeen geldt dat hoe hoger de waarde van uw lening, hoe hoger uw hypotheekrente zal zijn. De rentestijging die wordt toegepast voor het hebben van een hoge lening naar waarde zal echter doorgaans steiler zijn voor een lener met een slechte kredietwaardigheid dan voor iemand met goede scores.

Sommige populaire leningprogramma's voor starters - FHA-leningen, VA-leningen en USDA-leningen - staan ​​een hoge LTV toe. Deze programma's accepteren zeer lage aanbetalingen van 0% tot 3,5%, wat betekent dat dit leningen zijn waarbij het mogelijk is om 96,5% tot 100% LTV's te zien. Hoewel deze leningen hoge LTV-tarieven toestaan, is het nadeel dat er doorgaans lage leenmaxima zijn - u kunt dus niet noodzakelijk een van deze programma's gebruiken om een ​​luxe woning te financieren. Daarnaast moet u ook een particuliere hypotheekverzekering afsluiten (voor leners die een aanbetaling doen van minder dan 20%).

Lees meer:​​hier kun je verwachten een huis te kopen voor je veertigste

Hoe zal uw lening uw hypotheekrente beïnvloeden?

Last but not least, het dollarbedrag van uw lening kan een aparte rol spelen bij het soort rentetarief dat u krijgt. Als u een heel huis koopt of een huis koopt op een markt waar de huizenprijzen veel hoger zijn dan de gemiddelde huisprijs van 240.000 dollar, moet u wellicht op zoek gaan naar een zogenaamde "niet-conforme" of JUMBO-lening.

Een jumbo-lening is een lening waarbij het geleende bedrag hoger is dan $ 417.000, of, in sommige duurdere markten (denk aan steden) een lening van meer dan $ 625.000. Omdat dergelijke leningen groot zijn voor hun regio of grootstedelijk gebied, kunnen kredietverstrekkers er speciale eisen aan stellen (een hogere kredietscore of een bepaalde aanbetaling eisen).

Het is belangrijk voor kredietnemers om vertrouwd te raken met de dynamiek van hun specifieke markt met betrekking tot JUMBO-leningen en of ze er al dan niet een moeten aanvragen. Als je denkt dat je een JUMBO-lening nodig hebt, houd er dan rekening mee dat als je aan de rand van een grootstedelijk gebied winkelt, je misschien de postcodes wilt controleren om te zien of potentiële toekomstige huizen hiermee moeten worden gefinancierd. leningen.

Leners moeten ook weten dat kleine verschillen in huizenprijs of aanbetaling hen in JUMBO-territorium kunnen duwen. Als u bijvoorbeeld naar een huis van $ 475.000 kijkt en 10% ($ 47.500) wilt neerleggen, zou uw lening $ 427.500 zijn - een JUMBO. Als je een huis van $ 450.000 in de gaten had en van plan was om 10% te verdienen ($ 45.000), zou je $ 405.000 lenen, onder de JUMBO-drempel.

Er zijn veel leningprogramma's, zowel binnen een enkele kredietverstrekker als in de hele kredietsector. Voordat u uw zinnen zet op een bepaald huis, is het belangrijk om te begrijpen hoe uw kredietscore en de hypotheekmarkt werken, zodat u in aanmerking kunt komen voor een hypotheek die bij u past.