In de nasleep van de financiële crisis was de daling van de vastgoedprijzen niet alleen een probleem voor traditionele hypotheekleners en kredietverstrekkers, maar ook voor de Federal Housing Administration (FHA) en haar programma voor omgekeerde hypotheken. Als gevolg hiervan heeft het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) verschillende stappen ondernomen om het programma wat restrictiever te maken, de leenlimieten te verlagen en de verzekeringspremies te verhogen voor leners die het programma ondersteunen.
In een grote aankondiging deze maand heeft HUD een nieuwe reeks veranderingen aangekondigd die HECM Saver- en standaardleningen zullen consolideren, de hoofdlimieten zullen wijzigen die van invloed zijn op het maximale dat consumenten kunnen lenen, en over het algemeen de kosten voor omgekeerde hypotheken opnieuw zullen verhogen. Bovendien zal het HECM-programma voor omgekeerde hypotheken veel restrictiever worden in hoeveel er tegelijk kan worden geleend, en begin volgend jaar zal een nieuw financieel beoordelingsproces worden ingevoerd om er verder voor te zorgen dat kredietnemers met omgekeerde hypotheken de middelen hebben om hun onroerendgoedbelasting en verzekering te behouden. om te voorkomen dat de lening in gebreke blijft.
Vanuit het oogpunt van financiële planning zijn deze veranderingen aantoonbaar een goede stap om een aantal onverantwoorde leningen in te perken, en ironisch genoeg hebben ze weinig impact op de klanten van financiële planners die al wat welvarender en proactiever zijn in hun pensioenstrategieën (terwijl de de impact zal groter zijn voor degenen die al in grote financiële moeilijkheden verkeren). Aan de andere kant kunnen de nieuwe hogere kosten voor veel soorten leningen en de nieuwe beperkingen op hoofdsomlimieten - die bijzonder beperkend kunnen zijn voor welvarende individuen met duurdere huizen - omgekeerde hypotheken wat minder aantrekkelijk maken voor financiële planners, zelfs als de omgekeerde hypotheeksector verschuift om zich meer te concentreren op de soorten klanten waarmee planners doorgaans werken.
Michael Kitces is hoofd planningsstrategie bij Buckingham Wealth Partners, een kant-en-klare dienstverlener op het gebied van vermogensbeheer die duizenden onafhankelijke financiële adviseurs ondersteunt.
Daarnaast is hij mede-oprichter van het XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder en New Planner Recruiting, de voormalige Practitioner Editor van het Journal of Financial Planning, de gastheer van de Financial Advisor Success podcast en de uitgever van de populaire blog over de financiële planningindustrie Nerd's Eye View via zijn website Kitces.com, gewijd aan het bevorderen van kennis op het gebied van financiële planning. In 2010 werd Michael erkend met een van de "Heart of Financial Planning"-prijzen van de FPA voor zijn toewijding en werk in het bevorderen van het beroep.
Vorige week heeft HUD nieuwe richtlijnen uitgegeven die verschillende belangrijke bepalingen van omgekeerde hypotheken in de toekomst zullen veranderen. Zoals beschreven in Mortgagee Letters 2013-27 en 2013-28, omvatten de belangrijkste wijzigingen in de HECM-omgekeerde hypotheek van de FHA:
De ingangsdatum voor deze nieuwe regels is eind september en geldt voor alle nieuwe leningen die op/na 30 september beginnen. Daarom moeten alle kredietnemers met omgekeerde hypotheken die zich willen kwalificeren onder de bestaande HECM-standaard en HECM Saver-regels, op of vóór 28 september (aangezien 29 september een Zondag- en FHA-systemen zijn niet beschikbaar om zaaknummers die dag toe te wijzen).
Naast de bovenstaande wijzigingen in de regels, die per 13 januari 2014 van kracht worden, zullen HECM-leners met omgekeerde hypotheken ook een financiële beoordeling moeten ondergaan. Het doel van de beoordeling is om te bepalen of de kredietnemer redelijkerwijs in staat is om de vereiste onroerendgoedbelasting en huiseigenarenverzekeringsbetalingen te handhaven, gezien hun andere inkomsten, activa en passiva en kredietrapport. Als wordt vastgesteld dat de lener redelijkerwijs niet in staat zal zijn om deze betalingen te ondersteunen, dan is het vereist dat deze betalingen worden opgenomen uit de omgekeerde hypotheek zelf en worden geblokkeerd; met name gezien de bedragen in dollars en de tijdshorizon die ermee gemoeid is (mogelijk voor de gehele levensverwachting van de lener!), kan dit in feite betekenen dat de gehele het bedrag van de omgekeerde hypotheeklening wordt verbruikt door alleen de verplichting om onroerendgoedbelasting en huiseigenarenverzekeringen voor het leven te handhaven.
Het basisdoel dat aan de nieuwe regels voor omgekeerde hypotheken ten grondslag ligt, is relatief eenvoudig:het verminderen van het aantal keren dat omgekeerde hypotheken worden gebruikt als een laatste redmiddel voor mensen die al in financiële moeilijkheden verkeren, zodat ze uiteindelijk het geld opraken en in gebreke blijven en gedwongen worden af te kopen hoe dan ook. Hoewel omgekeerde hypotheken niet kunnen worden uitgesloten voor het niet doen van leningbetalingen - aangezien er geen betalingen zijn - kan een marktafscherming toch worden geactiveerd als de lener er niet in slaagt het onroerend goed te onderhouden en onroerendgoedbelasting en huiseigenaarsverzekering te betalen, wat een helaas waarschijnlijke kans is scenario als de lener al in hoge financiële nood verkeert; in feite, zoals eerder besproken op deze blog, werd de beslissing eerder dit jaar in Mortgagee Letter 2013-01 voor HUD om forfaitaire HECM-standaardleningen te beperken ook gedaan om het stijgende aantal wanbetalingen van omgekeerde hypotheken aan te pakken. In wezen is de bedoeling van de nieuwe regels om omgekeerde hypotheken te verschuiven van het gebruik als laatste redmiddel naar het proactiever en eerder in het pensioenproces als onderdeel van een coherente strategie; met andere woorden, als onderdeel van een uitgebreidere benadering van financiële planning.
Helaas kan de toepassing van de nieuwe regels in de praktijk echter ook om twee hoofdredenen omgekeerde hypotheken minder aantrekkelijk of haalbaar maken voor sommige financiële planners. De eerste is de nieuwe MIP-kosten van 0,50% vooraf (naast andere sluitingskosten); in het verleden waren financiële planners vaak op hun hoede om omgekeerde hypotheken te gebruiken vanwege de forse MIP vooraf van 2%, en de introductie van de HECM Saver een paar jaar geleden met vrijwel geen MIP vooraf (een vergoeding van slechts 0,01%) had de leningen verstrekt veel aantrekkelijker, zoals beschreven in de oktober- en novembernummers van The Kitces Report. De consolidatie van HECM Standard- en Saver-leningen in een enkele lening met een initiële MIP van 0,50% elimineert de mogelijkheid voor planners om vroegtijdig een HECM Saver te gebruiken en de initiële kosten te verlagen, wat aanzienlijk kan zijn aangezien de MIP niet is gebaseerd op het geleende bedrag (zoals een originatievergoeding) maar op de geschatte waarde van het onroerend goed (tot een maximum claimbedrag van $ 625.500 in 2013); met andere woorden, als u $ 100.000 leent van een onroerend goed ter waarde van $ 500.000, is de MIP vooraf van 0,50% niet 0,50% van het geleende bedrag van $ 100.000, maar 0,50% van de waarde van het onroerend goed van $ 500.000, of $ 2.500 (wat in feite 2,5% van het geleende bedrag is in dit voorbeeld!)
De tweede uitdaging is dat niet alleen de initiële MIP hoger is (voor planners die normaal gesproken een HECM Saver-lening zouden hebben gebruikt), maar dat de effectieve leninglimieten om "slechts" een MIP van 0,50% te krijgen, dramatisch lager zijn. Bijvoorbeeld, onder de "oude" regels was de HECM Saver PLF voor een 70-jarige in de veronderstelling dat een tarief van 4% 0,548 was, wat betekende dat als die persoon een onroerend goed van $ 300.000 had, hij tot $ 164.400 kon lenen. Volgens de nieuwe regels zal de PLF een gunstigere 0,564 zijn voor een maximaal leenbedrag van $ 169.200. Zoals eerder opgemerkt, is de MIP van 0,5% echter alleen van toepassing als de lener niet meer dan 60% van het maximale geleende bedrag opneemt, wat betekent dat de MIP-lening van 0,50% als een trekking vooraf moet worden gedekt (of door een lening met vaste rente te gebruiken, waarvoor een volledige trekking vooraf) beperkt het tot slechts $ 101.520, maar liefst 38,2% daling van het geleende bedrag bovenop een verhoging van de MIP van 0,01% naar 0,50%. Met andere woorden, om daadwerkelijk toegang te krijgen tot "slechts" de MIP van 0,50% vooraf voor een lening met vaste rentevoet of een ander scenario waarbij een volledige trekking vooraf vereist is, kan de lener in feite slechts 60% (de limiet) van 56,4% lenen (de PLF) van hun geschatte waarde, of slechts 33,84% van de waarde van het huis.
Gelukkig blijft het "volledige" maximale leenbedrag van $ 169.200 beschikbaar voor degenen die van plan zijn het te gebruiken voor een termijnbetalingen voor het leven, of om de omgekeerde hypotheek toe te passen als een kredietlijn (hoewel ze helaas "vast zullen zitten" vereist om een lening met variabele rente te gebruiken!). Desalniettemin, voor degenen die van plan waren de lening te gebruiken voor een voorafgaande trekking, misschien om een huidige hypotheek te herfinancieren om te worden verlost van de kasstroomverplichtingen, worden de leenlimieten drastisch verlaagd om "slechts" de MIP van 0,50% te krijgen en om te herfinancieren dezelfde $164.400 aangezien de HECM Saver nadat de nieuwe regels van kracht zijn, de initiële MIP zal verhogen van 0,01% tot maar liefst 2,5% (omdat de verplichte uitbetaling om de bestaande lening te herfinancieren meer dan 60% van het PLF zal zijn!)!
De derde uitdaging is het simpele feit dat de algemene hoofdlimieten voor maximale kredietverlening lager zijn. Voor degenen die bereid waren om de oude MIP van 2,0% vooraf te betalen voor een HECM-standaardlening:de "oude" PLF's voor een 70-jarige van 4% waren 0,663, terwijl de nieuwe PLF opnieuw slechts 0,564 is. Om dat in werkelijke dollars te zeggen:de persoon met een onroerend goed van $ 300.000 kan alleen een omgekeerde hypotheek krijgen van $ 169.200 in plaats van $ 198.900 onder de huidige regels, een daling van ongeveer 14,9% van de leenlimiet. Het goede nieuws is dat voor degenen die niet het volledige bedrag van tevoren nodig hebben (en kunnen voldoen aan de 60%-van-PLF-limiet in het eerste jaar), de lening op zijn minst goedkoper zal zijn, met een MIP van slechts 0,50% (nieuwe regels) in plaats van 2,0% (oude HECM Standard-regels); aan de andere kant, voor degenen die het maximum willen lenen, bijvoorbeeld om een bestaande hypotheek te helpen herfinancieren boven de 60% van de PLF-drempel, is de leenlimiet 14,9% lager, zelfs terwijl de upfront MIP wordt verhoogd van 2,0% naar 2,5%.
Gezien de nogal krappe tijdlijn totdat de nieuwe regels van kracht worden - omgekeerde hypotheekaanvragen moeten pas in de komende weken worden ingediend - is het tijdvenster beperkt voor die planningssituaties die het meest worden beïnvloed door de nieuwe regels. Toonaangevende planningsmogelijkheden die in overweging moeten worden genomen, zijn onder meer:
De realiteit is met name dat in het verleden veel gebruikers van de programma's voor omgekeerde hypotheken niet zo gefocust waren op sommige kosten, waaronder de initiële MIP, niet in de laatste plaats omdat de afsluitingskosten (inclusief de MIP) vaak in de lening zelf, en veel kredietnemers die in het verleden omgekeerde hypotheken zochten, bevonden zich in grote financiële moeilijkheden en hadden sowieso weinig (of geen) alternatieven. In plaats daarvan lag de focus gewoon op het maximaal mogelijke lenen. Bovendien hebben sommigen gesuggereerd dat kredietnemers ten onrechte werden "aangemoedigd" om maximaal volledig op te nemen vanwege de vraag van obligatiekopers op de secundaire markt (die door de overheid gegarandeerde omgekeerde hypotheekobligaties aantrekkelijk vonden in vergelijking met andere risicovrije alternatieven!).
In de toekomst echter, voor zover omgekeerde hypotheken bedoeld zijn als een meer proactief hulpmiddel - goed passend binnen het financiële planningsproces - kunnen de hogere kosten en de eliminatie van de HECM Saver-optie de tool voor veel financiële planners iets minder aantrekkelijk maken , vooral als het doel was om het gewoon te gebruiken als een standby-kredietlijn die misschien toch niet eens wordt gebruikt. Dit biedt zowel een onmiddellijke planningsmogelijkheid - om te profiteren van de huidige regels voordat ze veranderen - maar betekent ook dat omgekeerde hypotheken met hogere kosten in de toekomst zorgvuldiger moeten worden afgewogen. Aan de andere kant zullen de hoofdsomlimieten op zijn minst iets hoger zijn (zij het tegen hogere kosten) voor planners die eerder HECM Saver-leningen zouden hebben aanbevolen.
Aan de andere kant, aangezien financiële planners toch de neiging hebben om met wat meer vermogende klanten te werken en een proactief planningsproces volgen dat het vermogen van de klant om hun pensioendoelen te financieren, aanpakt, is het waarschijnlijk dat de nieuwe financiële beoordelingsregels weinig invloed zullen hebben op om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek voor de meeste klanten met financiële planning. Bovendien was hun primaire doel voor sommige klanten die mogelijk getroffen worden, gewoon om de omgekeerde hypotheek te gebruiken om hun onroerendgoedbelasting en huiseigenarenverzekering toch te dekken - om hun algehele pensioenkasstroom te helpen beheren - wat betekent dat zelfs met de financiële beoordeling, het resultaat zal slechts een vereiste zijn om de omgekeerde hypotheek te gebruiken zoals deze toch bedoeld was. Veel "traditionele" gebruikers van omgekeerde hypotheken zullen de nieuwe financiële beoordelingsregels in 2014 echter restrictiever vinden, wat er zelfs toe kan leiden dat sommige kredietverstrekkers met omgekeerde hypotheken zich nog meer gaan richten op het werken met financiële planners wiens klanten in aanmerking kunnen komen en omgekeerde hypotheekstrategieën kunnen gebruiken. proactiever als ze willen, ook al zijn planners misschien iets resistenter vanwege de hogere kosten.
3 financiële stappen voor het nieuwe jaar begint
Nadelen (en voordelen) van een omgekeerde hypotheek
11 wijzigingen voor een beter bedrijf
Omgekeerde recensie van Finance of America
Longbridge financiële omgekeerde hypotheekbeoordeling
Nieuwe American Funding Hypotheek Review
Wings Financiële Hypotheek Beoordeling