Bijna vier maanden nadat banken en federale instanties begonnen met het aanbieden van een aantal hulpprogramma's om Amerikanen een pauze te geven op hun hypotheek, blijven ongeveer 4,1 miljoen huiseigenaren in verdraagzaamheidsplannen.

Maar dat aantal begint af te nemen naarmate meer werknemers weer aan het werk worden geroepen, zegt Mike Fratantoni, hoofdeconoom van de Mortgage Bankers Association, die elke week de Forbearance and Call Volume Survey produceert. Vanaf 5 juli zit 8,18% van alle actieve hypotheken in een of ander soort verdraagzaamheidsprogramma van de overheid of de particuliere sector. Dat is iets lager dan het hoogste punt begin juni van 8,55% van de hypotheken met uitstel.

Vanaf 5 juli berekent de MBA dat 8,18% van alle actieve hypotheken zich in een of ander soort verdraagzaamheidsprogramma van de overheid of de particuliere sector bevinden. Dat is iets lager dan het hoogste punt begin juni van 8,55% van de hypotheken met uitstel.

Het congres nam in maart de CARES-wet aan die, samen met de federale richtlijnen, huiseigenaren met door de federale overheid gedekte leningen twee belangrijke vormen van hulp gaf. Ten eerste mogen kredietverstrekkers tot ten minste 31 augustus 2020 geen executieprocedures starten voor door de federale overheid gedekte leningen. 

Ten tweede gaf het huiseigenaren met door de overheid gesteunde leningen die door Covid-19 in financiële moeilijkheden verkeren, de mogelijkheid om tot 180 dagen uitstel van betaling op hun hypotheek aan te vragen. Met die verdraagzaamheid kunt u uw hypotheekbetalingen pauzeren of verlagen, maar het is geen vergeving van leningen. Als u na zes maanden nog steeds financiële problemen ondervindt, kunt u nog eens 180 dagen aanvragen.

Maar degenen met hypotheken die eigendom zijn van particuliere geldschieters, zoals banken, vallen niet onder deze vrijstelling. Ongeveer 30%, of ongeveer 14,5 miljoen Amerikaanse hypotheken, zijn in particulier bezit en worden niet ondersteund door een federale instantie, volgens het National Housing Law Project. Iets minder dan 11% van deze particuliere hypotheken blijft in een soort van uitstel- of uitstelprogramma, een hoger niveau dan dat van Amerikanen met door de overheid gesteunde leningen.

"Het betekent niet dat de consumenten geen hulp krijgen. Het betekent alleen dat er hier geen standaard is omdat verschillende banken de dingen misschien anders doen", zegt Karan Kaul, een onderzoeksmedewerker bij het Housing Finance Policy Centre van het Urban Institute.

Fannie Mae en Freddie Mac bieden hulpprogramma's voor het opzoeken van leningen waarmee u snel kunt bepalen of een van deze grote geldschieters de eigenaar is van uw lening, maar u kunt dit ook altijd aan uw beheerder vragen of uw leningdocumenten bekijken.

CNBC Make It nam contact op met 16 grote banken die eerder in maart Covid-19-programma's voor hypotheekbijstand hadden aangekondigd en een tiental banken reageerden dat ze deze noodmaatregelen nog steeds aanbieden en gaven aan wat er beschikbaar was. Hoewel banken programma's hebben opgezet die in feite de federale richtlijnen volgen, ontdekte CNBC Make It dat de uitstelperiodes, voorwaarden en terugbetalingsopties van bank tot bank verschilden.

Veel van de banken boden aanvankelijk een respijtperiode van 90 dagen aan, maar hebben die programma's nu allemaal verlengd tot ten minste zes maanden. En hoewel huiseigenaren zich aanvankelijk zorgen maakten dat ze hun gemiste hypotheekbetalingen ineens zouden moeten terugbetalen, bieden de meeste banken nu verschillende extra opties: 

• Een afbetalingsplan stelt huiseigenaren in staat om een ​​extra bedrag te betalen naast hun reguliere hypotheekbetaling om de overgeslagen betalingen met verdraagzaamheid terug te betalen.

• Een uitstelplan stelt huiseigenaren in staat om het bedrag te pushen als gevolg van het einde van de leentermijn. Afhankelijk van het programma kan dit bedrag ineens verschuldigd zijn op de vervaldag, aflossing of financiering van de hypotheek.

• Een leningswijziging staat  . toe huiseigenaren een aanvraag indienen om hun leningrente te verlagen, de looptijd van de lening te verlengen en/of hun maandlasten te verlagen.

Niet elke bank biedt deze programma's aan en niet elke hypotheek komt in aanmerking voor alle terugbetalingsopties, zegt Lisa Sitkin, senior stafadvocaat bij NHLP. "Er is veel onzekerheid", zegt ze.

Dat komt omdat banken vaak optreden als leningbeheerder van een huiseigenaar, maar een particuliere geldschieter of belegger kan de hypotheek daadwerkelijk bezitten. Ze gebruiken de bank gewoon om de lening af te lossen door betalingen te innen en ervoor te zorgen dat de belastingdienst, de verzekering van huiseigenaren en de terugbetalingen worden geregeld.

En vaak hebben die investeerders overeenkomsten met de bank die beperkingen opleggen aan hoeveel flexibiliteit de leningbeheerder kan bieden als het gaat om de leningbetalingen en hypotheekvoorwaarden.

"In tegenstelling tot de door de federale overheid gesteunde [hypotheken] waar er publiekelijk beschikbare richtlijnen zijn over wat de beheerders geacht worden te doen, hebben we in de privésfeer geen directe of gemakkelijke toegang tot deze overeenkomsten waarop de beheerders vertrouwen", zegt Sitkin. zegt.

Een betalingsuitstel kan bijvoorbeeld op verschillende manieren worden afgehandeld. De meeste mensen, als ze horen over het uitstellen van de betaling tot het einde van de lening, denken dat als je zes maanden uitstel zou hebben, de hypotheek gewoon met zes maanden wordt verlengd, en de leners zullen die betalingen dan gewoon doen.

Maar Sitkin zegt dat voor veel van deze uitstelprogramma's, zowel federaal als particulier, de leningbeheerder die gemiste betalingen gaat incasseren, ze in een aparte pot stopt waar geen rente wordt toegevoegd en dan wordt dat bedrag als een forfaitair bedrag opeisbaar wanneer uw lening loopt af.

"Voor sommige mensen zal dat nog steeds moeilijk te betalen zijn, vooral als je veel verder was dan je lening", zegt Sitkin.

Sommige huiseigenaren bevinden zich mogelijk in de positie om een ​​leningwijziging aan te vragen om hun maandelijkse betalingen te verlagen of de voorwaarden van de hypotheek, inclusief de lengte, te wijzigen. Maar u krijgt geen garantie op een leningwijziging. Als iemands gezinsinkomen ernstig is gedaald en bijvoorbeeld zijn maandelijkse betaling moet verlagen, krijgt hij mogelijk het antwoord van de bank:'We kunnen het niet laten werken', zegt Sitkin.

Ik heb zojuist gezien dat veel te veel mensen enorme hoeveelheden tijd en energie besteden en zichzelf in een slechtere positie brengen. Lisa Sitkinsenior stafadvocaat met National Housing Law Project

Aan het eind van de dag zeggen experts dat het een uitdaging zal zijn voor huiseigenaren om in en uit verdraagzaamheid te komen. "Het zal moeilijk zijn voor mensen om te navigeren. Ze zullen bijna altijd beter af zijn als ze samenwerken met een huisvestingsadviseur of een ander soort advocaat, maar de realiteit is dat we die middelen niet voor iedereen hebben", zegt Sitkin. zegt. Het CFPB biedt een tool voor het vinden van een adviseur, met een lijst van adviesbureaus die u kunnen adviseren over leningsvoorwaarden, kredietkwesties en afscherming.

Als het gaat om het doorlopen van dit proces, zegt Sitkin dat het een dunne lijn is tussen een pleitbezorger voor jezelf zijn en accepteren wat je niet kunt veranderen. Nadat u akkoord bent gegaan met een hulpprogramma, vraagt ​​u uw leningbeheerder om schriftelijke documentatie die de details van uw overeenkomst bevestigt. En als u vragen heeft over uw voortdurende verdraagzaamheid, heeft u het recht om een ​​zogenaamd verzoek om informatie in te dienen en de leningbeheerder moet binnen 30 dagen reageren.

"Je kunt terugduwen en je moet om meer informatie vragen", zegt Sitkin. "Ik vertel niemand graag wat de beheerder je vertelt. Aan de andere kant is er een enorme discretie, of we het nu leuk vinden of niet, op de particuliere markt over hoe deze dingen zullen zijn behandeld", zegt ze, eraan toevoegend dat ze niet wil dat mensen de indruk krijgen dat ze bepaalde rechten hebben of recht hebben op bepaalde dingen.

"Ik heb zojuist veel te veel mensen enorme hoeveelheden tijd en energie zien besteden en zichzelf in een slechtere positie zien komen", zegt Sitkin.

Maar alleen omdat het misschien een uitdaging of mogelijk ongemakkelijk is, betekent niet dat huiseigenaren niet moeten proberen de hulp te krijgen die ze nodig hebben, zegt Kaul. "Er is absoluut niets om je voor te schamen - als je wordt getroffen door Covid, is het niet jouw schuld. Dit is iets dat je zal helpen je liquiditeit te behouden."

Bekijk:  De beste creditcards van 202 1 zou u in 5 jaar meer dan $ 1.000 kunnen verdienen

Mis het niet:  17,6 miljoen werkloze Amerikanen zullen waarschijnlijk niet terugkeren naar hun pre-pandemische banen