Nu de VS uit de COVID-19-pandemie tevoorschijn komt, is de markt voor eengezinswoningen in veel delen van het land gloeiend heet. Huizen in die gebieden kunnen zeer snel worden verkocht, en vaak voor meer dan de vraagprijs. Een deel van wat de razernij aanwakkert, is een groeiend aantal kopers dat bereid is contant te betalen, waaronder individuele investeerders en private equity-partnerschappen die hun vastgoedportefeuilles uitbreiden.

Kopers met contant geld hebben doorgaans verschillende voordelen ten opzichte van de meeste kopers die financiering nodig hebben voor de aankoop van een huis:

• Een bod in contanten is niet afhankelijk van de definitieve goedkeuring van een hypotheek door een kredietverstrekker. Ook is er doorgaans geen taxatie van het onroerend goed vereist om de aankoop goed te keuren. Als u een bod uitbrengt dat hoger is dan de vraagprijs van het huis en de geldschieter het huis voor minder dan uw bod taxeert, moet u mogelijk het verschil in contanten goedmaken of de financiering mislopen. Een contante koper daarentegen kan boven de vraagprijs bieden zonder zich zorgen te maken over geldschieters of taxaties.
• Contante kopers kunnen de verkoop onmiddellijk sluiten of afronden. Het verwerken van een hypotheekaanvraag kan tot 60 dagen duren, hoewel voorafgaande goedkeuring (zie hieronder) de doorlooptijd aanzienlijk kan verkorten. Een goed georganiseerde koper kan de deal in een paar dagen sluiten.

Manieren om het veld gelijk te trekken met een contante koper

In het licht van de nadelen waarmee u te maken krijgt bij een contante koper, moet uw concurrentiestrategie gericht zijn op het verzekeren van de verkoper van uw financiële vermogen om de verkoop te voltooien en het organiseren van de stappen in het sluitingsproces, zodat u efficiënt en flexibel kunt zijn in het ontmoeten van de behoeften van de verkoper. Tactieken die hierbij kunnen helpen zijn:

• Ontvang een pre-goedkeuringsbrief voor een hypotheek. Dit is de beste manier om beter te concurreren met contante kopers. Voorafgaande goedkeuring omvat het doorlopen van bijna alle financiële beoordelingsstappen die het hypotheekaanvraagproces met zich meebrengt, en u krijgt een brief van de geldschieter die aangeeft hoe groot een lening is die hij u wil geven en tegen welk rentetarief. Voorafgaande goedkeuring geeft aan een verkoper aan dat u over de financiële steun beschikt die nodig is om de verkoop te voltooien. Het kan ook het formele goedkeuringsproces voor hypotheken versnellen, waardoor de doorlooptijd met 30 dagen of meer wordt verkort.
• Wees bereid om meer te bieden dan de vraagprijs. Hoewel vastgoedbeleggers misschien bereid zijn om de beursgenoteerde prijs van een huis te overschrijden, zijn ze vaak op zoek naar koopjes, en kunnen ze op hun hoede zijn in hun bereidheid om te veel te bieden boven de beursgenoteerde prijs. Het kan verstandig zijn om uw bod te verfijnen door boven de vraagprijs te bieden, maar pas op dat u de waarschijnlijk getaxeerde waarde van het onroerend goed niet overschrijdt. (Uw makelaar zou u hierin moeten kunnen begeleiden.)
• Werken met ervaren professionals. Een makelaar of makelaar met kennis van de markt kan u helpen een bod uit te brengen dat de verkoper waarschijnlijk zal accepteren, maar dat de geschatte waarde van het huis niet overschrijdt. Een ervaren vastgoedadvocaat kan u helpen het verkoopproces te stroomlijnen en uw belangen te beschermen tijdens onderhandelingen.
• Wees voorbereid om zo snel mogelijk te sluiten. Werk samen met uw makelaar en advocaat om zoveel mogelijk papierwerk van tevoren klaar te hebben; een oproepbare bouwinspecteur hebben om uw due-diligence-inspectie uit te voeren zodra u een voorlopige aanvaarding van een aanbieding krijgt; zoek een verzekeringsagent als je er geen hebt en laat ze instellen om een ​​brand- en ongevalspand op het nieuwe huis te schrijven zodra je bod doorgaat. (Uw geldschieter heeft de verzekering nodig en de polis zou u niets moeten kosten tot uw sluitingsdatum.)
• Wees ook bereid de sluitingsdatum uit te stellen of rekening te houden met de speciale omstandigheden van een verkoper. Dit lijkt misschien paradoxaal, maar hoewel veel verkopers een verkoop graag snel willen sluiten, stellen sommigen het op prijs dat u bereid bent hen extra tijd te geven of hen een aantal andere overwegingen te gunnen voordat ze sluiten. Ze hebben bijvoorbeeld een paar weken nodig om de voltooiing van de bouw of renovatie van hun volgende huis af te wachten of om toestemming te vragen om een ​​boot of camper tijdelijk op het terrein te stallen. Als uw omstandigheden het toelaten, zou flexibiliteit in dergelijke zaken u aantrekkelijker kunnen maken dan een contante koper voor een dergelijke verkoper. Met welke voorwaarden u ook instemt, zorg ervoor dat ze schriftelijk worden vastgelegd met de hulp van een ervaren vastgoedprofessional of advocaat, zodat u duidelijke oplossingen heeft voor het geval de verkoper zijn kant van de afspraak niet nakomt.
• Een beroep doen op het gevoel van continuïteit van de verkoper. Huiseigenaren investeren doorgaans veel van zichzelf in hun huis. Velen zijn blij kopers te zien die hun liefde voor een woning delen en die "krijgen" wat er een thuis van maakt. Als u oprecht gepassioneerd bent over een huis, kan een brief waarin u uw visie uitdrukt over hoe u en uw gezin er van zouden houden, u misschien een voorsprong geven op kopers van investeringen. Houd het vrij kort en vermijd vleierij (wat onoprecht kan klinken, zelfs als je het meent). Dit is geen garantie, maar het kan geen kwaad.

Zorg ervoor dat uw krediet klaar is voor een hypotheek

Als u net begint met het zoeken naar financiering voor een nieuw huis, of als u bent begonnen met het zoeken naar voorafgaande goedkeuring van een hypotheek en het toegestane leningbedrag lager vindt dan u had gehoopt, of als de rente steiler is dan u had verwacht, is misschien verstandig om een ​​stap terug te doen en ervoor te zorgen dat uw krediet klaar is voor een hypotheek.

Overweeg indien mogelijk zes maanden tot een jaar te wachten voordat u een hypotheek aanvraagt ​​en onderneem zo nodig stappen om uw kredietscores te verbeteren, zoals:

• Betaal tegoeden op creditcards af, vooral die met een tegoed dat ongeveer 30% van de leenlimiet van de kaart overschrijdt.
• Bekijk uw kredietrapporten en betwist eventuele onnauwkeurigheden die uw kredietscores kunnen verlagen.
• Zorg ervoor dat u geen nieuwe leningen of creditcards aanvraagt ​​gedurende ten minste zes maanden voordat u een hypotheekaanvraag indient.
• Houd uw voortgang bij door uw kredietscores te controleren. Je zou de score al binnen een paar maanden kunnen zien stijgen, maar als je een jaar of langer op deze goede gewoonten focust, kan dat nog meer verbetering opleveren.

Concurreren met contante kopers in concurrerende vastgoedmarkten voegt een andere uitdaging toe aan het potentieel stressvolle proces van financiering en aankoop van een nieuw huis. Als u uw financiën op orde heeft en wendbaar en flexibel bent in uw vermogen om aan de sluitingsvereisten van verkopers te voldoen, hebben u en uw team van professionals meer dan een vechtkans tegen vastgoedinvesteerders.