Met een aflossingsvrije hypotheek leent u het bedrag dat u nodig heeft om een huis te financieren, maar doet u vervolgens betalingen die alleen over een bepaald aantal jaren naar rente gaan. Zodra de aflossingsvrije periode afloopt, moet u hogere betalingen doen, bestaande uit zowel rente- als hoofdsombetalingen.
Een aflossingsvrije hypotheek kan lagere initiële maandelijkse betalingen betekenen dan bij een conventionele hypotheek, maar over het algemeen hogere rentekosten. Een ander nadeel is dat u geen eigen vermogen in het onroerend goed opbouwt wanneer u betalingen doet die alleen naar rente gaan.
Een aflossingsvrije hypotheek is opgebouwd in twee fasen:
Tijdens de aflossingsfase zijn de betalingen gestructureerd zoals ze zouden zijn bij een traditionele hypotheek:een hoog percentage van de vervroegde betalingen gaat naar rentelasten en een relatief klein deel dekt de hoofdsom (en accumuleert het eigen vermogen). Het saldo verschuift geleidelijk in de loop van de tijd, zodat tegen het einde van de betalingstermijn de betalingen bijna volledig uit hoofdsombetalingen bestaan, met slechts een klein deel in de richting van rente.
Merk op dat de aflossingsfase van een aflossingsvrije lening doorgaans de aflossingen van de hoofdsom spreidt over een aanzienlijk kortere periode dan vergelijkbare conventionele hypotheken zouden doen:Op een 30-jarige $ 300.000 aflossingsvrije hypotheek met een 10-jarige aflossingsvrije fase, bijvoorbeeld, de hoofdbetalingen worden gespreid over een periode van 20 jaar, wat betekent dat ze doorgaans veel hoger zijn dan bij een vergelijkbare conventionele lening, waarbij de hoofdbetalingen worden gespreid over alle 30 jaar van de looptijd van de lening.
Hier is een voorbeeld:
Stel dat u een huis van $ 400.000 koopt met een aanbetaling van 20% van $ 80.000. Dat zou betekenen dat je $ 320.000 leent. Als u een aflossingsvrije hypotheek van 30 jaar krijgt met een initiële looptijd van 10 jaar en een jaarlijks percentage (JKP) van 6,8%:
Uw eerste maandelijkse betaling (exclusief onroerendgoedbelasting, verzekering en andere kosten) zou zijn:
(6,8% x $ 320.000) =$ 1.813.
Ervan uitgaande dat u geen extra betalingen doet tijdens de aflossingsvrije fase van de looptijd van de lening, zullen uw betalingen zodra u de aflossingsfase bereikt in wezen hetzelfde zijn als wanneer u een conventionele hypotheek van $ 320.000 had afgesloten met een looptijd van 20 jaar tegen 6,8% april. Experian hypotheekcalculator, exclusief onroerendgoedbelasting, verzekering en andere mogelijke kosten, laat zien dat uw maandelijkse betaling zou stijgen tot ongeveer $ 2.443, een stijging van bijna 35% ten opzichte van de betalingen die u zou doen tijdens de aflossingsvrije periode.
In dit voorbeeld wordt ervan uitgegaan dat de lening een vaste rente heeft, maar de meeste aflossingsvrije woningleningen zijn hypotheken met aanpasbare rente (ARM's), met tarieven die jaarlijks kunnen veranderen met schommelingen in een specifieke benchmarkindex die kan verschillen per lening en geldschieter. In omgevingen met stijgende rentetarieven (zoals we die begin 2022 zien), kunnen maandelijkse betalingen aanzienlijk stijgen op basis van elke jaarlijkse aanpassing van het APR van een ARM.
Lagere initiële betalingen: Tijdens de aflossingsvrije fase van een aflossingsvrije hypotheek zijn de maandelijkse betalingen doorgaans lager dan die van een vergelijkbare conventionele hypotheek, die zowel rente als hoofdsom omvat.
Extra betalingen kunnen het betalingsbedrag verlagen: Als u het zich kunt veroorloven om extra aflossingen te doen op een aflossingsvrije hypotheek, kan het toepassen van die aflossingen op de hoofdsom van de lening het bedrag van uw maandelijkse betalingen verlagen. Tijdens de beginfase van een aflossingsvrije lening wordt de rente berekend over de uitstaande hoofdsom van de lening, dus het toepassen van extra aflossingen op de hoofdsom zal de rentelasten verlagen en de maandelijkse betalingen verlagen. Het verminderen van de uitstaande hoofdsom tijdens de aflossingsfase van de lening kan ook de omvang van de betalingen verlagen die in rekening worden gebracht zodra de lening wordt omgezet in de aflossingsfase.
Gebruik hoofdsom voor andere investeringen: Een belangrijkste aantrekkingskracht van aflossingsvrije hypotheken voor kopers met een aanzienlijk vermogen is de mogelijkheid om geld te investeren dat anders zou gaan naar de hoofdsombetalingen van een woninglening:het geld van sommige kopers kan vastzitten in 401 (k) fondsen of individuele pensioenrekeningen (IRA's) waar ze op het moment van de aankoop van de woning geen boete voor hebben, maar waar ze tegen het einde van de hypotheekperiode wel gebruik van kunnen maken. Andere kopers steken liever geld in investeringen waarvan ze verwachten dat ze meer rendement opleveren dan wat ze aan rente betalen op een hypothecaire lening.
Mogelijkheid om meer huis te kopen: Door de aanvankelijke lage aflossingen op een aflossingsvrije lening kunt u mogelijk meer huis financieren dan u zich zou kunnen veroorloven als u de volledige hoofdsom plus rentebetalingen zou moeten doen die vereist zijn met een conventionele hypotheek op hetzelfde onroerend goed. Uiteindelijk zal een aflossingsvrije hypotheek echter hogere betalingen hebben, dus het is belangrijk om voor hen te plannen.
Potentiële belastingvoordelen: Hypotheekrente tot $ 1 miljoen per jaar is aftrekbaar van federale inkomstenbelastingen. Afhankelijk van uw belastingschijf kunnen besparingen op uw belastingen tijdens de beginfase van de aflossingstermijn het bedrag van uw aflossingsvrije hypotheeklasten aanzienlijk compenseren.
Hogere totale rentekosten: In de beginfase van een aflossingsvrije hypotheek worden aflossingsvrije betalingen gebaseerd op het volledige geleende bedrag. Dat staat in contrast met conventionele hypotheekaflossing die de rentelasten geleidelijk verlaagt en de hoofdsombetalingen verhoogt gedurende de looptijd van de lening. Dat betekent dat u in totaal meer rente betaalt dan bij een conventionele hypotheek met dezelfde APR.
Uitgestelde overwaarde eigen woning: Tenzij u extra betalingen doet die van toepassing zijn op de hoofdsom van de lening, bouwt u geen eigen vermogen op tijdens het aflossingsvrije gedeelte van de looptijd van de lening, dus het is onmogelijk om gedurende die tijd een eigenvermogenslening of kredietlijn op het onroerend goed te krijgen.
Grote betalingsverhoging: Wanneer een aflossingsvrije hypotheek wordt omgezet in een afgeschreven betalingsstructuur, neemt de hoogte van de maandelijkse betaling aanzienlijk toe. Het exacte bedrag van deze verhoging kan moeilijk te voorspellen zijn, tenzij u een lening met vaste rente heeft, en het hoge betalingsbedrag kan een grote budgettaire uitdaging vormen.
Gebrek aan voorspelbaarheid: De meeste aflossingsvrije hypotheken zijn hypotheken met aanpasbare rente (ARM's), met tarieven die doorgaans jaarlijks veranderen, op basis van verschuivingen in de gepubliceerde marktindexen of de geldende rentetarieven. Dit kan invloed hebben op het bedrag van uw maandelijkse betalingen over de gehele looptijd van de lening.
Strenge leenvereisten: Geldverstrekkers zijn wettelijk verplicht om ervoor te zorgen dat u het volledige geleende bedrag aan het einde van een aflossingsvrije hypotheekperiode kunt terugbetalen, dus ze zullen uw financiën nauwkeurig bekijken en zullen activa, investeringen of pensioensparen willen zien die kunnen worden omgezet in voldoende geld om het geleende bedrag te dekken. Dit maakt het relatief moeilijk om in aanmerking te komen voor een aflossingsvrije hypotheek.
Hogere aanbetalingen en rentetarieven: Lenders beschouwen aflossingsvrije hypotheken als risicovoller dan conventionele leningen en kunnen daarom aandringen op hogere aanbetalingen en hogere rentetarieven om het extra risico van de uitgifte ervan te compenseren. Aflossingsvrije hypotheken worden niet als gekwalificeerde hypotheken beschouwd, wat betekent dat ze niet in aanmerking komen voor door de overheid gesteunde hypotheekprogramma's zoals FHA-leningen, VA-leningen en USDA-leningen, en beschikbaar zijn bij minder kredietverstrekkers dan conventionele hypotheken.
Een paar decennia geleden had een geldschieter misschien een aflossingsvrije lening verstrekt in de veronderstelling dat u het geleende bedrag gedeeltelijk of volledig zou kunnen dekken door het huis te verkopen, maar de financiële crisis van 2008 zorgde voor dalende huizenwaarden en stagnerende huizenverkopen die veel aflossingsvrije kredietnemers zijn niet in staat om hun leningen te dekken, en de regelgeving is aangescherpt om te voorkomen dat dit nog een keer gebeurt.
Aflossingsvrije hypotheken werden in de jaren na de crisis van 2008 uiterst schaars en zijn nog lang niet gebruikelijk. Neem contact op met geldschieters in uw regio om te vragen naar aflossingsvrije leningen of werk samen met een makelaar die u mogelijk in contact kan brengen met een geldschieter die ze verstrekt.
Regelgeving die na de crisis is opgelegd, laat kredietverstrekkers controleren of kredietnemers in staat zijn om alle leningen terug te betalen, dus u mag verwachten dat elke kredietverstrekker uw financiën onder de loep neemt en uitleg vraagt over hoe u van plan bent de lening af te betalen, inclusief hoe u ' Ik beheer de overgang van de aflossingsvrije fase van de looptijd van de lening naar de duurdere aflossingsperiode. Dat kan inhouden dat u bewijs moet leveren dat uw inkomen naar verwachting zal stijgen in de beginfase van de lening of dat u kunt aantonen dat u toegang zult hebben tot sparen of beleggen wanneer de leningsvoorwaarden veranderen.
Andere vereisten zullen per kredietverstrekker verschillen, maar ze zullen waarschijnlijk ook het volgende vereisen:
Conventionele hypotheek: Het is moeilijk om in aanmerking te komen voor een aflossingsvrije lening, dus als u merkt dat u niet aan de hoge kredietvereisten kunt voldoen, overweeg dan om een conventionele hypothecaire lening aan te gaan. De relatief hogere maandelijkse betalingen kunnen betekenen dat u een goedkoper huis moet overwegen dan het huis dat u verkiest, maar de totale kosten van een conventionele lening zijn aanzienlijk lager dan die van een aflossingsvrije hypotheek, en binnen een paar jaar je kunt misschien inruilen voor een duurder huis.
Jumbo-lening: Als u geïnteresseerd bent in het financieren van een huis dat aanzienlijk duurder is dan de gemiddelde huizen in uw provincie, kan een jumbo-lening uw enige optie zijn. Deze niet-gekwalificeerde hypotheken zijn beschikbaar als zowel aflossingsvrije leningen als, vaker, als conventionele aflossingshypotheken, en zijn onderworpen aan veel van dezelfde strikte leenvereisten als andere aflossingsvrije leningen, dus het is onverstandig om er een te zoeken, tenzij u een zeer goede kredietwaardigheid heeft, sterke cashflow en toegang tot voldoende middelen om zo'n grote lening te dekken.
De relatieve schaarste aan aflossingsvrije hypotheken, hun relatief hoge kosten en de hoge eisen die de meeste kredietverstrekkers aan aanvragers stellen, maken ze voor de meeste kredietnemers niet ideaal. Ze zijn het meest geschikt voor een vrij kleine groep leners, waaronder:
Als u in een of meer van deze groepen valt en een aflossingsvrije hypotheek voor u werkt, controleer dan of uw krediet in goede staat is voor het lenen van hypotheken, en winkel zorgvuldig, vraag offertes aan van meerdere kredietverstrekkers om de beste leningsvoorwaarden te krijgen die beschikbaar zijn voor jij.