Het begrijpen van de fiscale implicaties van een uitbetalingsherfinanciering is een kwestie van begrijpen wat de overheid belast. Wij betalen belasting over inkomen en winst. Een uitbetalingsherfinanciering lijkt misschien een inkomen, omdat het u per definitie contant geld oplevert. Het is echter, vanuit een welvaartsperspectief, op zijn best een wasbeurt. Hoewel u meer geld op zak heeft, heeft u minder geld in uw bezit. Aangezien dit geen inkomen is, is er geen belasting verschuldigd over de eerste contante betaling. Herfinancieringen kunnen echter andere fiscale gevolgen hebben.

Redenen voor uw uitbetalingsherfinanciering

Het effect van een uitbetalingsherfinanciering op uw belastingen is direct afhankelijk van wat u met het geld gaat doen. Als u uitbetaald om uw huis te verbeteren, wordt de nieuwe schuld beschouwd als 'aankoopschuld' en is de rente op uw hypotheek aftrekbaar op de eerste $ 1.000.000 of $ 500.000 van het hypotheeksaldo, afhankelijk van of u als getrouwd stel indient. of met een andere status zoals single of gehuwd-afzonderlijk indienen. Als u geld opneemt voor andere doeleinden, zoals schuldvermindering, kunt u alleen de rente aftrekken van de eerste $ 100.000 aan "eigen vermogen"-schuld.

Punten en kosten

Alle punten die bij uw herfinanciering betrokken zijn, kunnen in de loop van de tijd worden afgetrokken, op voorwaarde dat ze worden toegewezen aan acquisitie of aftrekbare eigenvermogensschuld. Om uw jaarlijkse aftrek te berekenen, deelt u het totale bedrag dat u aan punten hebt uitgegeven door de looptijd van de lening (in jaren). Als u bijvoorbeeld twee punten heeft betaald om een ​​lening van $ 200.000 met een looptijd van 30 jaar te krijgen, zouden uw totale kosten $ 4.000 zijn. U zou $ 133 per jaar kunnen afschrijven, totdat de lening is afbetaald.

Impact op verkoopbasis

Houd er rekening mee dat het nemen van geld uit uw eigendom geen invloed heeft op de belastinggrondslag. Als een getrouwd stel een onroerend goed kocht voor $ 100.000, het een aantal jaren in bezit had en het voor $ 1.000.000 verkocht, zouden ze een belastbare meerwaarde hebben van $ 400.000, na hun uitsluiting van $ 500.000. Zelfs als ze op het moment van verkoop een hypotheek van $ 800.000 op het onroerend goed hadden en slechts ongeveer $ 130.000 ontvingen na het betalen van de lening en makelaarscommissies, zouden ze nog steeds vermogenswinstbelasting moeten betalen over de volledige $ 400.000. Dit is waar het feit dat een contante herfinanciering niet belastbaar is, eigenaren kan bijten.

Beleggingen in vastgoed

Het belastingneutrale karakter van cash-out-herfinancieringen kan nuttig zijn voor beleggers die hun onroerend goed verkopen en meer onroerend goed kopen via een 1031 uitgestelde belastinguitwisseling. Omdat deze uitwisselingen hen niet toelaten om contant geld uit de verkoop- en aankooptransacties te halen, is het een uitstekende optie om achteraf terug te gaan om contant geld op te halen. Beleggers die deze strategie overwegen, moeten nauw samenwerken met een accountant en belastingadvocaat die goed thuis is in 1031 uitwisselingen om ervoor te zorgen dat hun timing voldoet aan de IRS-voorschriften, die op dit gebied in beweging zijn.