“Als je huurt, gooi je je geld weg.”
“Het bezitten van een eigen huis is een gedwongen spaarplan.”
“Eigenwoningbezit is een uitstekende manier om rijkdom op te bouwen.”

Je hebt dit soort uitspraken waarschijnlijk al vaker gehoord. Op televisie, radio, internet en in informele gesprekken. Dergelijke gevoelens komen vaak voor in elke discussie over het kopen van een huis en persoonlijke financiën. Het is algemeen bekend dat het kopen van een huis een betere financiële zet is dan huren. Je bouwt immers eigen vermogen op in plaats van je geld weg te gooien, toch? Nou ja, misschien niet helemaal... Laten we, in plaats van aan te nemen dat de “algemene kennis” over dit onderwerp juist is, eens kijken naar enkele financiële verschillen tussen huren en kopen van een huis.

Een voorbeeld uit de praktijk

Om in dit artikel huren met bezitten te vergelijken, gebruik ik gegevens uit de praktijk die zijn verzameld in mijn regio (ten noordoosten van Seattle). Hoewel de meeste starters de neiging hebben om van het huren van een appartement over te stappen naar het kopen van een groter, vrijstaand huis, zal ik zoveel mogelijk appels met appels vergelijken.

• Te huur heb ik een huis van 180 m² met 3 slaapkamers, 2,5 badkamers en een aangebouwde garage voor 2 auto's gevonden op een terrein van 0,2 hectare. Maandelijkse prijs:$ 1.495.
• Te koop vond ik een huis met 3 slaapkamers, 2,5 badkamers, 1.850 m² en een aangebouwde garage voor 2 auto's, op 0,22 hectare. Prijs:$ 424.950.

De twee woningen liggen binnen twee kilometer van elkaar in vergelijkbare buurten, en geen van beide ligt aan een drukke weg. We gaan ervan uit dat onze hypothetische huizenkoper een getrouwd stel is met $ 85.000 op de bank om een ​​aanbetaling van 20% te doen. Voor het berekenen van de hypotheeklasten gebruiken we een recente 30-jaars vaste rente van 6,25%.

Laten we eens kijken hoe de maandelijkse kosten (ongeveer) zijn opgebouwd voor onze hypothetische potentiële starter op de woningmarkt:

Huur Kopen Huur/hypotheek:$1.495$2.093Verzekering:$20$163Onroerendezaakbelasting:–$407Belastingbesparing*:–($327)Onderhoud:–$354Totaal: $ 1.515 $ 2.690

*:(minus standaardaftrek)

Je ziet meteen dat het eenvoudigweg overstappen van huren naar bezitten resulteert in een 78% duurdere maandelijkse factuur. Dat is niet bepaald een grote verandering. Met zelfs een kleine upgrade van huren naar kopen (wat de meeste starters geneigd zijn te doen), kun je gemakkelijk zien hoe de totale maandelijkse kosten meer dan verdubbelen.

"Als je huurt, gooi je je geld weg."

Het is algemeen bekend dat ondanks de huidige hoge premie het kopen van een huis een ‘goede investering’ is. Hé, je 'gooit' je geld tenminste niet weg, toch? Het is waar dat de huurder in ons scenario elke maand $ 1.515 uitgeeft die hij nooit meer zal zien. Ik zou niet bepaald zeggen dat het ‘weggegooid’ is, net zomin als geld dat aan een ander goed of een andere dienst wordt uitgegeven, ‘weggegooid’ wordt, maar toegegeven, er is geen enkel financieel rendement op dat geld.

Als je echter kijkt naar de verdeling van de maandelijkse uitgaven van de huizenkoper, is een groot bedrag ook geld dat nooit meer terugkomt. Verzekeringen, onroerendgoedbelasting (minder belastingbesparing) en onderhoud vormen elke maand een bedrag van $ 517 dat wordt ‘weggegooid’. Nog erger is het bedrag dat aan hypotheekrente wordt uitgegeven. Bedenk hoeveel van een hypotheekbetaling wordt gebruikt voor de rente op leningen gedurende de looptijd van een lening met een looptijd van 30 jaar:

Jaren % richting rente 0-5~80%6-10~70%11-15~60%16-20~50%21-25~35%26-30~10%

In de eerste vijf jaar gaat ongeveer 80% van de hypotheekbetaling naar rente. Dat is nog eens $1.674, voor een totaal van $2.191 dat de eerste vijf jaar elke maand door de huizenkoper wordt ‘weggegooid’. Au! In feite pas als de huizenkoper de hypotheek meer dan 20 jaar heeft afbetaald. zal het bedrag dat zij “weggooien” minder zijn dan dat van de huurder.

“Het bezitten van een eigen huis is een gedwongen spaarplan.”

Zoals u hierboven kunt zien, is het kopen van een huis een soort spaarplan, waarschijnlijk het slechtste spaarplan ter wereld. Zou u vrijwillig een spaarplan afsluiten waarbij ruim de helft van het geld dat u in de eerste twintig jaar inlegt simpelweg verdwijnt, en waarvan u alleen geld kunt opnemen door te verhuizen en een vergoeding van 6-9% te betalen (niet over het bedrag dat u heeft “gespaard”, hoor, maar over de totale verkoopprijs van de woning)? Natuurlijk niet. Dat klinkt helemaal niet als een spaarplan.

Als onze potentiële huizenkoper die $ 85.000 heeft gespaard voor een aanbetaling en dit samen met slechts de helft stort van de maandelijkse besparingen boven het kopen ($578 per maand) op een rekening met een rente van 8%, zal het saldo in slechts 10 jaar bijna $300.000 bedragen. Dat is een liquide investering, die u kunt gebruiken voor wat u maar wilt, zonder dat u hoeft te verhuizen. Een huis kopen is geen spaarplan. Eigenlijk elke maand geld besparen is een spaarplan.

“Huisbezit is een uitstekende manier om rijkdom op te bouwen.”

Als het uw doel is om rijkdom op te bouwen, kunt u uw geld veel beter op de aandelenmarkt beleggen dan een huis kopen. Hoewel zowel aandelen als huizen cyclische markten zijn, laten historische langetermijntrends zien dat huizen in waarde stijgen in een tempo dat nauwelijks boven de inflatie ligt, terwijl aandelen doorgaans een voor inflatie gecorrigeerd rendement van 7-10% opleveren. In ons hypothetische scenario zou een huurder die op de aandelenmarkt investeerde met de aanbetaling van $ 85.000 plus het maandelijkse verschil tussen de huur van $ 1.515 en de kosten voor het kopen van een huis van $ 2.690 meer dan $ 500.000 bedragen na 30 jaar beter af dan de huizenkoper, uitgaande van een gemiddelde waardestijging van 4%.

Het is belangrijk om te overwegen dat de huizenprijzen in de Verenigde Staten nu pas beginnen te corrigeren na een enorme, ongekende stijging van de afgelopen jaren. Ondanks wat degenen die actief zijn in de verkoop van onroerend goed misschien volhouden, bevindt de correctie op het gebied van de woningbouw zich nog in een beginstadium. Vier procent is hoogstwaarschijnlijk overdreven optimistisch voor de meeste gebieden in de komende 5-10 jaar. Het enige wat we zeker weten is dat de winsten met dubbele cijfers verdwenen zijn en niet snel meer terug zullen komen.

Houd er ook rekening mee (ik heb het hierboven al genoemd, maar het is de moeite waard om te herhalen) om geld te verdienen met de “rijkdom” die u via uw huis opbouwt, moet u verkopen dat huis en verhuizen. Nee, ‘het onttrekken van eigen vermogen’ telt niet mee, omdat dat simpelweg een grotere schuld tot gevolg heeft. Schulden zijn niet gelijk aan rijkdom.

Conclusie

Voor de meeste mensen zal het kopen van een huis resulteren in (verreweg) de hoogste maandelijkse rekening, en omdat ze geloven dat het hen rijkdom zal opleveren of dat ze “hun geld weggooien” als ze huren, gaan ze vaak een veel grotere woningschuld aan dan een verstandig budget zou toestaan. Het is echt een schande als mensen ertoe worden aangezet de woningmarkt te betreden vanwege misplaatste ideeën over ingebeelde financiële voordelen. Natuurlijk zijn de omstandigheden van iedereen anders, en voor sommigen (vooral degenen die ver van de kust wonen) kunnen de cijfers zelfs in het voordeel van kopen uitvallen.

Begrijp me niet verkeerd. Ik zeg niet dat niemand een huis zou moeten kopen, of dat mijn voorbeeldscenario een gouden standaard van waarheid voor iedereen is. Geloof mijn woord niet. Voer de cijfers zelf uit, bekijk andere artikelen (een kleine verzameling vindt u hieronder) en doe wat voor u werkt. Ik raad de geweldige grafische rekenmachine van The New York Times ten zeerste aan voor het vergelijken van de financiële aspecten van huren en kopen. Veel mensen zullen alle gevolgen overwegen – financieel, emotioneel, enz. – en concluderen dat het kopen van een huis de beste beslissing is. Laat uzelf niet voor de gek houden door te denken dat het een goed financieel-project is beslissing als dat niet het geval is.

Ik ben zelf van plan om ooit een huis te kopen. Maar als die dag aanbreekt, ga ik een huis kopen omdat ik een leuke, “permanente” plek wil om te wonen waar ik de baas ben, niet omdat ik denk dat het me zal helpen rijk te worden.

Aanvullende bronnen

Wall Street Journal:uw huis is niet het nest-ei dat u misschien denkt dat het is
New York Times:een woord van advies tijdens een huizencrisis:huur
New York Times:Is het beter om te kopen of te huren? (grafische rekenmachine)
The Motley Fool:de slechtste investering ooit
SmartMoney.com:huren is financieel verstandiger dan eigenwoningbezit
CNN Money:aandelen versus onroerend goed
Voor altijd uitverkocht:huren versus kopen