(Deze pagina kan affiliatielinks bevatten en we kunnen kosten verdienen aan in aanmerking komende aankopen zonder extra kosten voor u. Zie onze openbaarmaking voor meer informatie.)
Investeren in onroerend goed is een uitstekende manier om rijkdom op te bouwen en cashflow te creëren. Maar het is ook een grote financiële verplichting.
En bij elke grote financiële verplichting wil je grote fouten vermijden.
Volgens Investopedia, “Bezuinigen op onderzoek” is een van de belangrijkste fouten die u moet vermijden als u wilt dat uw vastgoedinvestering slaagt.
Dat is waar due diligence om de hoek komt kijken.
Due diligence is het voor grondig onderzoeken van een vastgoedinvestering de uiteindelijke verkoop.
Weten hoe u due diligence moet uitvoeren, verkleint het risico op grote financiële fouten. En het helpt u met meer kennis en vertrouwen te beleggen.
In dit artikel wordt waarom besproken due diligence is essentieel in vastgoed. In de eerste plaats gaat het over hoe het uitvoeren van due diligence voor investeringen in onroerend goed.
Wat betekent due diligence?
Simpel gezegd is due diligence ‘je huiswerk maken’. Het bevestigt de feiten en weegt mogelijke uitkomsten eerder af een belangrijke beslissing nemen.
Aanbevolen literatuur:Wat betekent “Doe uw due diligence”?
Due diligence voor onroerend goed is het verifiëren van de fysieke, financiële en juridische feiten van een onroerend goed voor jij koopt het.
Het is de beste manier om er zeker van te zijn dat u het onroerend goed – en het inkomstenpotentieel – krijgt dat u verwacht.
Het goede nieuws is dat als je problemen ondervindt tijdens je onderzoek, je opnieuw over het contract kunt onderhandelen of weg kunt lopen.
Het is dus gemakkelijk om waarom te zien due diligence is essentieel bij beleggen in vastgoed. Het proces kan echter intensief zijn.
Dus beschouw het niet als een hele klus, maar als een kans.
Beschouw het als uw kans om een weloverwogen beslissing te nemen en grote fouten te voorkomen.
Of u nu huizen omkeert, huizen hackt of een huurwoning koopt, u voert een due diligence-onderzoek uit.
Natuurlijk kan de manier waarop u soorten vastgoedbeleggingen analyseert verschillen, maar de basis is hetzelfde.
Tijdens een due diligence-onderzoek leert u zoveel mogelijk over een woning voordat de verkoop definitief is. En het proces begint al voordat u een woning betreedt.
Er zijn drie fasen in het due diligence-proces:
Lees verder voor fundamentele due diligence voor alle vastgoedbeleggingen. Ontdek ook hoe het analyseren van een huurwoning verschilt van een woninganalyse.
Voordat u een bod uitbrengt op een woning, kunt u uzelf tijd, geld en energie besparen door een voorbereidend due diligence-onderzoek uit te voeren.
Hieronder vindt u enkele belangrijke stappen die u vóór moet nemen een bod uitbrengen op een woning:
Een uitstekende manier om uw vastgoedmarkt te begrijpen, is door eigendommen te analyseren zoals die u wilt kopen – ook wel 'comps' of vergelijkbare eigendommen genoemd.
Zo leert u meer over uw doelgroep:
Om een gebied te vinden waarin u kunt investeren, kijkt u naar de lokale demografische gegevens en gegevens. Denk aan het volgende:
Handige websites voor het verzamelen van informatie:
Verschillende financiële instellingen bieden verschillende soorten leningen aan. Maar niet alle programma's, voorwaarden en tarieven zijn beschikbaar voor investeringen in onroerend goed.
Bovendien financieren sommige banken bepaalde eigendommen niet. Sommigen bieden bijvoorbeeld geen leningen aan voor eigendommen die uitgebreide reparaties nodig hebben.
Het is dus verstandig om te zoeken naar de beste financiering voor de vastgoedbelegging die u zoekt – voor je bent klaar om te kopen.
Het is ook verstandig om vooraf goedkeuring te krijgen van een kredietverstrekker (niet alleen vooraf gekwalificeerd, zodat verkopers zich geen zorgen hoeven te maken dat uw financiering mislukt als ze uw aanbod accepteren.
Het werk dat u vooraf besteedt aan de voorbereiding van de financiering zal vruchten afwerpen als u de juiste woning vindt en een bod uitbrengt.
Terwijl u eigendommen bekijkt, maakt u een lijst met benodigde reparaties en geschatte kosten. Veel investeerders hebben hiervoor een vooraf gemaakte lijst met typische revalidatieartikelen.
Neem zaken op als HVAC, dak, fundering, loodgieterswerk, elektriciteit en ramen.
Op dit moment zullen de renovatiekosten een schatting van de marge zijn. Toch is het essentieel om het potentieel te berekenen keer terug om te beslissen of u een bod wilt doen.
Zodra u een schatting van de revalidatie heeft, kunt u een paar snelle berekeningen maken om te zien of het de moeite waard is om een bod uit te brengen.
Op dit punt verschillen de analyses van pre-aanbiedingen voor verhuur en flip-eigendommen.
Toch kunt u overwegen om voor beide strategieën berekeningen uit te voeren.
Want als beide methoden potentieel hebben, heb je een goede exit-strategie als er één niet lukt.
Voor bestaande huurwoningen gebruikt u de huurinformatie van de verkoper om het potentieel van de woning te beoordelen.
Doorgaans verstrekt de verkoper een pro-formaverklaring waarin de huurinkomsten en -kosten worden vermeld.
Houd er rekening mee dat pro forma een schatting is op basis van het rapport van de verkoper – en dat essentiële details kunnen worden weggelaten.
Met andere woorden, het moet worden geverifieerd tijdens een diepgaander due diligence-onderzoek nadat een contract tot stand is gekomen.
Als de woning geen bestaande huurwoning is, schat dan het potentieel in uitgaven en huurinkomsten.
Voor een conservatieve aanpak moet u de huur onderschatten en de kosten overschatten.
Maak vervolgens enkele berekeningen om het potentieel van het onroerend goed te evalueren, inclusief het netto bedrijfsinkomen (NOI), de maximumrente en het cash-on-cashrendement.
Netto bedrijfsinkomen =bruto inkomen – bedrijfskosten
Cap rate =netto bedrijfsinkomen (NOI)/totale aankoopprijs
Cash on Cash-rendement =NOI/Cash-investering
De meeste flip-eigendommen hebben meer dan een beetje liefde nodig en worden onder de marktwaarde geprijsd. Een kritische schatting is dus de After Repair Value (ARV) .
Om ARV te vinden, heeft u eerst de geschatte revalidatiekosten nodig vanaf het moment dat u door het pand liep.
(Opmerking:misschien wilt u de uitgaven overschatten om rekening te houden met verrassingen.)
Zoek ook de gemiddelde waarde per vierkante meter voor vergelijkbare eigendommen s.
Dan kunt u de toegevoegde waarde van de renovaties berekenen.
Zo gaat het:
Bereken de geschatte ARV
Waarde na reparatie (ARV) =Aankoopprijs + Toegevoegde waarde door renovaties
Vervolgens kunt u de ARV gebruiken om de maximale aankoopprijs te bepalen . Een veel voorkomende vuistregel is de 70%-regel:
Maximale aankoopprijs =(ARV x 0,70) – geschatte reparatiekosten
Het aankoopaanbod definieert de due diligence-tijdlijn en voorwaarden voor de definitieve verkoop.
Wooncontracten hebben bijvoorbeeld vaak vooraf gedefinieerde tijdlijnen van 10 tot 21 dagen. Maar je kunt over verschillende tijdlijnen onderhandelen.
In het aanbod moet ook staan dat u als koper het contract kunt annuleren als u tijdens het due diligence-onderzoek onverwachte fysieke, financiële of juridische problemen tegenkomt.
Zodra jij en de verkoper het bod ondertekenen, wordt het een juridisch bindend contract.
Vervolgens doet u een serieuze geldstorting. Vervolgens begint de tijdlijn voor het voltooien van het due diligence-onderzoek.
Dingen gaan snel! Verzamel dus meteen informatie, vraag documentatie aan en plan inspecties.
Aan het einde van de tijdlijn kan de storting van het serieuze geld niet-restitueerbaar worden. Je kunt een verlenging aanvragen, maar het is meestal beter om je aan de oorspronkelijke tijdlijn te houden.
Eigenaars kunnen in een concurrerende markt gewoon overstappen op een ander aanbod als u niet op tijd kunt sluiten.
Een uitstekende manier om ervoor te zorgen dat u alles voltooit, is door een vast due diligence-proces te hebben.
Zorg bijvoorbeeld voor een overzicht voor elke stap met blanco formulieren en checklists.
Due diligence na het bod bevestigt de fysieke, financiële en juridische feiten van een eigendom.
Sta open voor het vinden van problemen terwijl u het proces doorloopt.
Je bent in onderhandeling totdat de definitieve schikkingspapieren zijn ondertekend. Dit is dus uw kans om een risicovolle investering te vermijden.
Fysieke due diligence onderzoekt de staat van het onroerend goed en verduidelijkt de renovatiekosten en de marktwaarde.
Het bevat een taxatie, inspecties van eigendommen, een walkthrough en een reparatie-/renovatielijst.
Beoordeling. Een professionele taxateur beoordeelt de kwaliteit, staat en grootte van het onroerend goed.
Vervolgens vergelijken ze het met vergelijkbare eigendommen en stellen de eerlijke marktwaarde vast.
Bankfinanciering vereist een taxatie. Maar zelfs als u geen bankfinanciering heeft, overweeg dan om er een aan te schaffen.
Inspectie van onroerend goed. Huur een gekwalificeerde woninginspecteur in om te controleren op gebreken aan de binnen- en buitenkant, problemen met de bouwvoorschriften en verborgen problemen.
Het is een goed idee om samen met de inspecteur de problemen te bekijken en vragen te stellen.
Bij de inspectie moet naar het volgende worden gekeken:
Handleiding. Het is van cruciaal belang dat u door het hele pand loopt, zelfs als u een professionele inspectie heeft.
En als de woning meerdere eenheden heeft, bekijk dan elke eenheid .
Een walkthrough is ideaal voor het maken van een gedetailleerd overzicht van reparaties en renovaties en het opmerken van problemen op het terrein en aangrenzende eigendommen.
Hier zijn enkele dingen om op te noemen:
Andere inspecties. Een regelmatige vastgoedinspectie dekt niet alles.
Afhankelijk van de leeftijd en staat van de woning kunt u de volgende extra inspecties overwegen:
Met financiële due diligence kunt u beslissen of het onroerend goed een goede financiële investering is.
Hoe nauwkeuriger de informatie, hoe beter uiteraard. Maar soms moet je aannames doen.
Hieronder vindt u veelvoorkomende financiële due diligence-items. Hierna volgt specifieke informatie voor verhuur versus flip-eigendommen.
Schat reparatie- en renovatiekosten .
Gebruik de lijst met revalidatieartikelen uit uw walkthrough om de reparatiekosten te berekenen.
Probeer de werkelijke kosten voor materialen en arbeid te vinden. En vergeet de leges voor gemeentelijke keuringen en vergunningen niet.
Als u een aannemer inhuurt, vraag hem dan om de woning te bezichtigen en u een schatting te geven.
Als dat niet mogelijk is, geef ze dan de reparatie- en renovatielijst om een indicatie te krijgen.
Zodra u de revalidatiekosten heeft berekend, vergelijkt u deze met de schatting die u maakte voordat u een bod deed.
Zijn de kosten op één lijn?
Verzekeringen. Ontvang offertes van enkele verzekeringsmaatschappijen voor de juiste verzekeringsdekking.
Het type verzekering kan afhankelijk zijn van of u huurt of flipt.
U heeft bijvoorbeeld een woningrenovatieverzekering, een verhuurdersverzekering of een leegstandsverzekering nodig.
Als de woning zich in een overstromingsgebied bevindt, voeg dan een overstromingsverzekering toe aan de lijst.
Veel verhuurders kopen ook een overkoepelende verzekering als extra beschermingslaag.
Onroerendgoedbelasting. Informatie over openbare onroerendgoedbelasting is vaak beschikbaar via lokale overheidsinstanties.
Controleer de onroerendezaakbelastingaanslag en kijk of de belastingen actueel zijn.
Voor bestaande huurwoningen verzamelt en analyseert u actuele huurinformatie.
Als het onroerend goed geen bestaand huurobject is, gebruik dan geschatte financiële gegevens op basis van marktinformatie.
Nadat u de details heeft bevestigd, voert u de berekeningen opnieuw uit voor NOI, maximumtarief en cash-on-cash-teruggave.
Huurdocumentatie
Vraag voor bestaande verhuur om documentatie van de verkoper om de pro forma verklaring te verifiëren.*
De verzamelde gegevens kunnen financiële problemen met het onroerend goed, belastingen, huurcontracten, enz. aan het licht brengen.
U kunt het ook gebruiken om het Net Operating Income (NOI), de maximumrente en het cash-on-cash-rendement te vinden.
Documentatie voor een lange termijn verhuur:
*Er komt veel kijken bij het kopen van een huurwoning. Overweeg om een vastgoedadvocaat en CPA in te huren om u te helpen.
Inkomsten en uitgaven schatten
Als de woning geen bestaande huurwoning is, maakt u een prognose van de inkomsten en uitgaven om de NOI, het plafondtarief en de contante teruggave te ontvangen.
Gebruik voor de nauwkeurigheid de markthuurprijzen voor vergelijkbare woningen.
Bereken vervolgens de verwachte uitgaven, zoals marketing, onderhoud, vastgoedbeheer, gazononderhoud en reparaties.
Je concentreert je op de revalidatiekosten en de waarde na reparatie (ARV) voor het analyseren van een flip.
Nauwkeurige schattingen voor renovatie en wederverkoop zijn dus cruciaal voor een succesvolle verbouwing.
Het is vaak verstandig om de kosten te overschatten om het risico op geldverlies te verkleinen.
Gebruik de lijst met reparaties en renovaties uit uw walkthrough om de reparatiekosten te bekijken.
Zorg ervoor dat u de waarde van vergelijkbare eigendommen onderzoekt om ARV te vinden.
Houd er rekening mee dat bij flips vastgoedcommissies en kosten voor bouwvergunningen bovenop de revalidatiekosten komen. Bovendien kunnen de onderhoudskosten tijdens renovaties oplopen.
Als u geen ervaring heeft, overweeg dan om een aannemer in te schakelen voor een gedetailleerde schatting.
Juridische due diligence houdt zich bezig met eigendomskwesties, bestemmingsplannen, convenanten, enz. Het inhuren van een vastgoedadvocaat of titelbedrijf wordt dus aanbevolen.
Vereniging van Eigenaren (VvE). Bekijk de regels, voorschriften en financiële gegevens van de VvE als de woning deel uitmaakt van een VvE.
Bestemmingszones. Kan bestemmingsplan van invloed zijn op uw investering of de waarde van uw onroerend goed?
Let op zaken als toekomstige ontwikkeling en bezettingsbeperkingen.
Titel zoeken. Een advocaat of titelbedrijf zoekt naar titels om te zoeken naar pandrechten of belangrijke juridische kwesties.
Dit is waar ze naar zoeken:
Titelbedrijven hebben ook een titelverzekering voor problemen die zijn gemist bij het zoeken naar titels. (Kredietverstrekkers en sommige staten vereisen eigendomsverzekering.)
Vastgoedonderzoek. Mogelijk wilt u een onderzoek als er een verschil is tussen de eigendomsgrenzen. Dat gezegd hebbende, zijn enquêtes het meest relevant voor commerciële eigendommen of meergezinswoningen.
De tot nu toe besproken due diligence geldt ook voor commercieel vastgoed, maar er komt meer bij kijken.
Juridische kwesties, locatie, bestemmingsplannen, milieuzaken en huurcontracten zijn van cruciaal belang. Het inhuren van een team van professionals is dus vaak de moeite waard als u commercieel vastgoed overweegt.
Aanbevolen literatuur:Investeren in commercieel onroerend goed:bouw een CRE-portefeuille
Als u tijdens de due diligence-periode onverwachte problemen ontdekt, kunt u dat
1) opnieuw onderhandelen over het contract, of
2) het contract opzeggen.
Als u een probleem tegenkomt dat de verkoper kan oplossen, kunt u hem of haar vragen het probleem op te lossen voordat de verkoper sluit. Als de verkoper daarmee akkoord gaat, controleer dan of hij dit heeft gedaan voordat hij de schikkingspapieren ondertekent.
Soms kan of wil de verkoper problemen niet oplossen.
Maar als u het onroerend goed toch wilt kopen, kunt u de verkoper om een prijsverlaging (retrading genoemd) of andere financiële concessies vragen.
Als een verkoper weigert verder te onderhandelen, wordt het contract geannuleerd en krijgt u uw geld terug.
Als u te veel onverwachte problemen tegenkomt, kunt u het contract ook opzeggen en weglopen.
Als het vóór de due diligence-deadline is, krijgt u uw geld terug. Als het na de deadline is, is het mogelijk om uw serieuze geldstorting kwijt te raken, maar dit hangt af van de omstandigheden.
Het uitvoeren van due diligence is tijdrovend en kost vaak geld. Toch is het uitvoeren van uw due diligence-onderzoek op de lange termijn een cruciale stap voor succesvol beleggen in onroerend goed.
Het helpt u niet alleen de potentiële risico's en voordelen te begrijpen, maar het bespaart u ook tijd, geld en kopzorgen.
Sla het uitvoeren van due diligence-onderzoek in een hete vastgoedmarkt niet over, alleen maar om een deal te sluiten.
Als je de concurrentie de loef afsteekt, kan het inkomengenererende huurhuis van je dromen snel veranderen in een geldkuil in een nachtmerrie.
Volgende:Investeren in onroerend goed met crowdfunding van landbouwgrond
Artikel geschreven door Amanda
Amanda is teamlid van Women Who Money en de oprichter en blogger achter Why We Money. Ze schrijft graag over geluk, waarden, geld en onroerend goed.
Vrouwen die geld verdienen
Amy Blacklock en Vicki Cook hebben in maart 2018 samen Women Who Money opgericht om nuttige informatie te verstrekken over persoonlijke financiën, carrière en ondernemersonderwerpen, zodat u met vertrouwen uw geld kunt beheren, uw vermogenssaldo kunt vergroten, uw algehele financiële gezondheid kunt verbeteren en uiteindelijk financiële onafhankelijkheid kunt bereiken.
Wat is de voorraadomzetverhouding en hoe wordt deze berekend?
3 populaire belastingvoordelen verlengd voor 2017-aangiften
Bekijk dit:waarom zit je kat graag op de boekenkast?
Hoe Bitcoin te minen?
12 kenmerken die leiden tot exportsucces
De volgende keer dat je in de verleiding komt om een kans op loopbaanontwikkeling te laten liggen, overweeg dan eerst deze vier adviezen.
10 praktische side-hustle-ideeën om extra geld te verdienen in 2021