De Federal Housing Administration verzekerde vanaf 2010 ongeveer een derde van de Amerikaanse hypotheken. De populariteit van FHA is deels te danken aan de flexibele kwalificatierichtlijnen van het agentschap voor het verwerven en herfinancieren van hypotheken. Een agentschap binnen het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling, FHA's verzekering beschermt kredietverstrekkers. FHA-leners kunnen de gedeeltelijke claimoptie van HUD gebruiken, wat een eenmalige betaling aan de geldschieter inhoudt om afscherming te voorkomen. Nadat een gedeeltelijke claim is betaald, kan de FHA-lener zijn huis herfinancieren.

De basis

Een uniek voordeel van HUD-verzekeringsprogramma's is de terugbetaling door de geldschieter. HUD betaalt claims aan kredietverstrekkers als huiseigenaren in gebreke blijven, met behulp van geld van het FHA-verzekeringsfonds, dat is samengevoegd uit door kredietnemers betaalde hypotheekverzekeringspremies en betalingen.

Bij een gedeeltelijke vordering schiet de geldschieter of hypotheekverstrekker namens de lener geld of het achterstallige bedrag voor om de achterstallige lening te herstellen. Ze dienen een claim in bij HUD voor het bedrag dat ten minste vier maanden aan onbetaalde hypotheek moet zijn, maar niet meer dan 12 maanden hoofdsom, rente, belastingen en verzekeringen (PITI). De lener tekent een promesse die aan HUD moet worden betaald en die rentevrij is en opeisbaar is bij de aflossing van de eerste hypotheek. Een herfinancieringstransactie is zo'n geval waarin de gedeeltelijke vordering moet worden terugbetaald.

Procedure

De geldschieter of leningbeheerder is verantwoordelijk voor het informeren van HUD in het geval van een herfinanciering, zodat HUD een afbetalingsoverzicht voor de gedeeltelijke claim kan verstrekken. De door HUD behouden contractant die de gedeeltelijke claimnota bedient, levert de uitbetalingsofferte op het uitstaande saldo. Volgens Mortgagee Letter 2003-19 kunnen kredietverstrekkers hun uitbetalingsverzoek naar de onderhoudscontractant van HUD sturen op:

U.S. Department of HUD c/o First Madison Services, Inc. 4111 South Darlington Suite 300 Tulsa, OK 74135

Deze vereiste zorgt ervoor dat het gedeeltelijke claimsaldo niet over het hoofd wordt gezien wanneer de eerste hypotheeknota wordt betaald via een herfinancieringstransactie.

Identificatie

De geldschieter moet de gedeeltelijke vordering registreren bij het juiste rechtsgebied registratiekantoor. De gedeeltelijke claimnota wordt geregistreerd als een ondergeschikt pandrecht, wat betekent dat de eerste hypotheek prioriteit behoudt. HUD vereist dat de gedeeltelijke claim binnen een periode van maximaal vijf werkdagen na ondertekening van de notitie en voorafgaand aan het indienen van de claim bij HUD ter registratie wordt ingediend. De claim wordt dan onderdeel van het openbare register en kan worden geïdentificeerd door een titelonderzoek dat wordt uitgevoerd op het moment van herfinancieren.

Overwegingen

Hoewel een herfinancieringstransactie de terugbetaling van de gedeeltelijke vordering in gang zet, vereist een wijziging van de lening, die de eerste lening wijzigt zodat leners hun betalingen beter kunnen beheren, geen gedeeltelijke terugbetaling van de vordering. Leningwijzigingen omvatten opnieuw in gebreke blijven door de lener. In dergelijke gevallen kan HUD de gedeeltelijke vordering opnieuw ondergeschikt maken om de wijziging van de lening te voltooien. De geldschieter moet contact opnemen met de onderhoudscontractant van HUD voor de taal van het veiligheidsdocument en de voorwaarden voor het heronderstellen van de gedeeltelijke claimnota.