Een modulair huis is een in de fabriek gebouwd huis dat na de bouw naar zijn vaste locatie wordt verscheept. Modulaire huizen worden in stukken gebouwd en zijn er in verschillende plattegronden en maten. Volgens het Modular Home Network is het aantal modulaire woningen dat in de Verenigde Staten wordt gebouwd tussen 2000 en 2010 meer dan verdubbeld. Modulaire woningen worden verkocht op basis van bouwkosten per vierkante meter, maar er zijn veel andere kosten verbonden aan het instellen ook op de homesite.
Een modulair huis gebouwd in 2010 kost volgens het Modular Home Network tussen $ 50 en $ 80 per vierkante voet. De kosten variëren enigszins, afhankelijk van in welk deel van het land het huis zich bevindt. Bijna 90 procent van het modulaire huis wordt in een fabriek gebouwd voordat het naar de thuislocatie wordt gebracht en de prijs per vierkante meter omvat de bouw, levering en montage van het modulaire huis.
De prijs van een modulair huis is exclusief de grond waarop het staat. Een modulaire huizenkoper moet land veiligstellen om het huis op te plaatsen en het land voorbereiden op het huis, wat kan bestaan uit het nivelleren en uitgraven van funderingen, het verwijderen van bomen en land- en septische tests (indien nodig). Grondprijzen en werk variëren sterk per locatie en perceelgrootte.
De meeste huizenkopers financieren een woning met een lening. Een hypothecaire lening voor de bouw kan de kosten van het modulaire huis en de bijbehorende kosten dekken, maar er zijn eigen kosten aan verbonden. De koper moet een taxatie betalen en is verantwoordelijk voor de kosten, punten en vergoedingen voor het afsluiten van de lening. Vergoedingen en sluitingskosten variëren afhankelijk van de kredietverstrekker, de kredietwaardigheid van de koper en de leningswaarde.
Sommige modulaire huisdealers treden ook op als algemene aannemers en kunnen wijzigingen aanbrengen in een modulair huis. Andere dealers eisen dat een koper zijn eigen wijzigingen aanbrengt; structurele veranderingen worden aangebracht onder toezicht van een algemene aannemer, die op basis van de uitgevoerde werkzaamheden kosten in rekening brengt. Lokale overheden hebben ook bouwvergunningen (tegen betaling) en inspecties nodig voor grote projecten. Andere kosten zijn het bouwen van terrassen of garages en het toevoegen van speciale goten of gevelbeplating.
Kopers van modulaire huizen moeten ook ruimte in het bouwbudget opnemen voor verrassingen, zoals het toevoegen van functies aan het huis die niet waren inbegrepen in de aankoopprijs, onverwachte werkzaamheden van een bouwinspecteur, kosten in verband met projectvertragingen (zoals tijdelijke huisvesting) en fouten bij het bouwen of plannen.