Investeren in vastgoed is een van de beste manieren om financiële onafhankelijkheid te bereiken. Maar dat betekent niet dat het gemakkelijk is om van punt A naar punt B te komen.
Hoe beslist u in welke panden u investeert? Waar haal je het geld? En, net zo belangrijk, hoe bouwt u uw portefeuille op als u eenmaal voor die initiële investering heeft gezorgd? Je hebt een strategie nodig, vooral als je net begint als belegger. De BRRRR-methode is precies dat:een specifieke, geteste en duurzame beleggingsstrategie die u van punt A naar punt B en verder kan brengen.
Laten we het stap voor stap opsplitsen en vergelijken met enkele andere populaire beleggingsstrategieën.
BRRRR staat voor "Kopen, repareren, huren, herfinancieren en herhalen." Dit beleggen in onroerend goed De methode beschrijft een strategie en raamwerk dat wordt gebruikt door beleggers die de wens hebben om passieve inkomstenstromen op te bouwen in de loop van de tijd door het innen van huurprijzen van huurders en het opbouwen van eigen vermogen in onroerend goed.
De specifieke stappen die betrokken zijn bij de BRRRR-strategie zijn onder meer:
Dat is in een notendop de BRRRR-methode, ook al is het niet zo eenvoudig als het klinkt. Het kopen van onroerend goed fungeert als een van de beste investeringen voor jonge volwassenen, omdat het waarde op een niet-marktgerelateerde manier opslaat, in waarde stijgt en over lange perioden kasstromen genereert.
Persoonlijk heb ik twee huurwoningen gekocht en deze verhuurd voor een positieve cashflow .
Op een gegeven moment wil ik deze posities misschien uitbreiden en de BRRRR-methode overwegen. Voor degenen die geïnteresseerd zijn in het opbouwen van een omvangrijke vastgoedbeleggingsportefeuille:laten we elke stap in meer detail bekijken.
De onderstaande video biedt een overzicht op hoog niveau, terwijl het artikel meer uitleg en details biedt.
Het zoeken naar ondergewaardeerde eigendommen wordt een essentiële stap voor elke verstandige investering, maar blijft vooral belangrijk als het gaat om de BRRRR-methode. Dit geldt om twee redenen.
Ten eerste:omdat deze vastgoedwaarden onder de marktwaarde liggen, kunt u de waarde ervan verhogen met redelijk geprijsde renovaties. Hoe meer u de waarde van het onroerend goed kunt verhogen, hoe meer eigen vermogen u moet verzilveren tijdens stap 4:de uitbetalingsherfinanciering.
Ten tweede ga je op zoek naar ondergewaardeerde eigendommen, omdat je, tenzij je al veel kapitaal achter de hand hebt, deze aankoop wilt financieren met een lening met hard geld. Een lening met hard geld is afkomstig van een particuliere, niet-bancaire kredietverstrekker, en het proces om er een te krijgen is heel anders en eenvoudiger dan het verkrijgen van een banklening.
Wanneer u bij een bank een lening aanvraagt, is de belangrijkste factor bij de beslissing uw kredietwaardigheid; bij een lening met hard geld fungeert het onroerend goed als onderpand. Dat betekent dat de bank alleen naar de investeringswaarde van het onroerend goed kijkt. Als het een goede investering is, krijgt u uw lening. Daarom moet je een sterk argument voor jezelf maken.
Natuurlijk zijn er bepaalde nadelen verbonden aan het gebruik van hard geld. Hoewel het goedkeuringsproces sneller verloopt en de aanvraag eenvoudiger is dan bij een banklening, hebben hardgeldleningen een rentetarief dat vaak hoger ligt dan bij een conventionele hypotheek.
Leningen met hard geld kunnen een rentepercentage hebben dat kan oplopen tot 15%, met een bereik van 7,5% tot 15%. Deze leningen hebben ook een iets lagere Loan-to-Value (LTV)-ratio dan een conventionele lening en een kortere terugbetalingstermijn, meestal één tot drie jaar.
Leningen met hard geld gelden als kortetermijngeld, dat voornamelijk wordt gebruikt door BRRRR-investeerders en huisflippers. In feite maken de eerste twee stappen van BRRRR in essentie gebruik van de house-flipper-formule, zonder de ‘flip’.
Met dat in gedachten is een goede manier om ervoor te zorgen dat u naar een kwaliteitsinvestering kijkt, het gebruik van de ‘house-flipping standby’, de ‘regel van 70%’. De regel van 70% stelt dat u niet meer dan 70% van de nareparatiewaarde (ARV) van een eigendom mag betalen, minus de reparatiekosten. In reële termen betekent dit dat als u naar een vastgoedbelegging kijkt met een ARV van €200.000, die €40.000 aan reparaties nodig heeft, u niet meer dan €100.000 voor het onroerend goed hoeft te betalen.
Hoewel dit geen ijzersterke regel is, is het financieel wel zinvol. In het bovenstaande geval heeft u, nadat u $ 40.000 aan reparaties heeft uitgegeven, nog steeds $ 60.000 ademruimte om kostenoverschrijdingen, marktschommelingen of andere onvoorziene complicaties op te vangen.
Gerelateerd:11 beste Fidelity-fondsen om te kopen
Zodra u uw eigendom heeft gekocht, heeft u een goed idee van hoeveel u kunt uitgeven aan reparaties, en welke specifieke reparaties u nodig heeft. De moeilijkheid doet zich hier op twee manieren voor:
Eerst moet u een aannemer vinden die deze reparaties vakkundig en binnen uw budget kan uitvoeren. Dat kan moeilijker zijn dan het klinkt. Tegen de tijd dat u uw vierde, vijfde of tiende eigendom rehabiliteert, heeft u mensen gevonden die u kunt vertrouwen. Maar in het begin kan het een uitdaging zijn. Als u andere investeerders kent, vraag dan om verwijzingen.
Ten tweede kost elke dag dat u eigenaar bent van het onroerend goed u geld. Deze transportkosten omvatten nutsvoorzieningen, onroerendgoedbelasting en zelfs leningbetalingen. Dus zelfs als uw reparaties binnen het budget blijven, kan het u ook extra geld kosten als ze langer duren dan gepland.
Wat betreft welke reparaties u moet uitvoeren, er zijn veel goede handleidingen over welke huisreparaties het beste rendement op uw investering opleveren.
Als u een huisflipper was, is dit het punt waarop u uw huis zou verkopen. Maar met de BRRRR-methode is het tijd om er een cashflowgenererend actief van te maken. Dat betekent dat je het moet verhuren. Het verhuren van de woning is uw eindspel voor de woning, dus dat betekent dat u tijdens uw eerste koopproces de woning als verhuur moet beoordelen.
Voor de BRRRR-methode verdient een woning op een grote, actieve huurmarkt de voorkeur boven een woning die misschien iets meer ondergewaardeerd is, maar minder aantrekkelijk is voor huurders. Denk bijvoorbeeld aan een condo of appartement in de buurt van een universiteit, waar een constante vraag naar is, versus een pand in een buitenwijk in een doodlopende straat dat misschien meer ruwe waarde heeft, maar zich bevindt in een markt die meer op kopers is gericht.
Houd er ook rekening mee dat elke keer dat uw huurwoning geen huurder heeft, de kosten in wezen een gat in uw zak vreten.
Onderzoek de leegstandspercentages wanneer u vastgoed overweegt en screen uw huurders zorgvuldig. Wanneer u prognoses maakt, vergeet dan niet om rekening te houden met de beheerkosten voor onroerend goed; deze kunnen doorgaans oplopen tot ongeveer 10% van de geïnde huurprijzen.
Hier laat de BRRRR-methode echt zijn waarde zien. Zodra uw woning is gerenoveerd en verhuurd, kunt u doorgaan met een uitbetalingsherfinanciering, waarbij de overwaarde van de woning feitelijk in contanten wordt omgezet.
Cash-out-herfinancieringen kunnen wat geld vrijmaken, maar ze hebben ook veel andere voordelen. U krijgt een veel betere rente op een uitbetalingsherfinanciering dan op een lening met eigen vermogen of een kredietlijn voor eigen vermogen (HELOC), laat staan een andere lening met hard geld. En u kunt de rente over uw belastingen aftrekken.
Met uw uitbetalingsherfinanciering kunt u uw initiële lening afwikkelen en het geld gebruiken voor de volgende stap.
Gerelateerd:de beste betaalkaarten voor tieners om geldbewust te worden
Het geld uit de vorige stap zou een perfecte aanbetaling voor een ander onroerend goed zijn. En deze keer beschikt u over ervaring, een groeiend netwerk van aannemers en een huurwoning die geld genereert.
Met een zorgvuldige planning kunt u de BRRRR-methode gebruiken om een aanzienlijke portefeuille met huurwoningen op te bouwen; de lucht is de limiet.
Het is niet gemakkelijk; als dat zo was, zou iedereen een zestal huurwoningen hebben. Er is veel zorgvuldig onderzoek en planning aan de voorkant nodig; de eerste stap – de aankoop – is van groter belang dan de andere stappen. Maar als je dat goed doet, kan de rest van de puzzel op zijn plaats vallen.
Uiteindelijk is de BRRRR-methode de enige vastgoedbeleggingsstrategie die u in minder dan tien jaar van geen geld op uw eerste investering naar een gezonde portefeuille van cashgenererende huurwoningen kan brengen. Hoe eerder u begint, hoe eerder u uw beleggingsdromen kunt verwezenlijken.
Gerelateerd:de beste betaalkaarten voor kinderen
De BRRRR-methode laat een aanzienlijk rendementspotentieel zien, zij het met een aanzienlijke hoeveelheid tijd, energie en investeringen, zowel financieel als persoonlijk. De methode heeft veel vastgoedbeleggers geholpen snel hun beleggingsposities op te bouwen.
Voor degenen die geïnteresseerd zijn in het opbouwen van hun eigen portfolio, maar misschien bedenkingen hebben bij de risico's die daarmee gepaard gaan, kunt u delen van de methode afzonderlijk uitvoeren. In het bijzonder heeft u nu toegang tot alternatieve beleggingsopties zoals crowdsourced apps voor vastgoedfinanciering. Deze apps variëren afhankelijk van hun beleggingsdoelstellingen, maar ze kunnen allemaal toegang bieden aan particuliere beleggers die geïnteresseerd zijn in verschillende delen van de BRRRR-methode.
Om inzicht te krijgen in de mogelijkheden die voor u beschikbaar zijn, kunt u de volgende diensten bekijken om te zien of ze zinvol zijn voor uw bredere beleggingsportefeuille. Aanmelden voor elk programma is gratis en een geweldige manier om meer te leren.
Veel diensten zijn gericht op verschillende beleggingsdoelstellingen, risicovoorkeuren en inkomenssegmenten. Kijk eens naar drie toonaangevende crowdsourced investeringsplatforms voor onroerend goed en welke soorten beleggingen ze aanbieden.
Op sommige platforms zoals EquityMultiple kunt u investeren in individuele eigendommen, met name commercieel onroerend goed. Bij andere, zoals hieronder besproken, kunt u beleggen in vastgoedportefeuilles.
EquityMultiple heeft een initiële investering van minimaal $ 5.000 voor de meeste kansen en wordt geleverd met een beperking op het type investeerders dat kan deelnemen.
EquityMultiple staat namelijk alleen toe dat zijn individuele commerciële vastgoedprojecten investeringen ontvangen van erkende investeerders, zoals hieronder verder besproken.
Geaccrediteerde beleggers:Hoewel deze definitie recentelijk is veranderd, van een definitie die gewoonlijk vermogende individuen met een hoog inkomen betekende, naar een definitie die zich nu richt op de ervaring en kennis van beleggers, neigt deze doorgaans meer naar beleggers met financiële middelen en bekendheid. Dat gezegd hebbende, zorgen de nieuwe wijzigingen van de SEC ervoor dat beleggers zich kunnen kwalificeren als geaccrediteerde beleggers op basis van gedefinieerde metingen van professionele kennis, ervaring of certificeringen, naast de bestaande tests voor inkomen of vermogenssaldo.
Deze tests voor financiële middelen omvatten onder meer het hebben van een totaal nettowaarde van meer dan $ 1.000.000 en het verdienen van meer dan $ 200.000 in elk van de twee meest recente jaren of een gezamenlijk inkomen met de partner van die persoon van meer dan $ 300.000 in elk van die jaren, met een redelijke verwachting hetzelfde inkomensniveau te bereiken in het lopende jaar.
Voor degenen die meer willen weten over EquityMultiple, overweeg om u aan te melden voor een account en het kwalificatieproces te doorlopen.
Beste CRE-investeringsplatform voor geaccrediteerde beleggers
AandelenMeervoudig | CRE Investeren voor geaccrediteerde beleggers
4.2
Minimale investering:$ 5.000.
Voordelen:
Nadelen:
Terwijl EquityMultiple zich richt op het beleggen in individuele vastgoedobjecten, richten andere bedrijven zich op investeringen in vastgoedportefeuilles, of meerdere vastgoedobjecten in één belegging. In theorie diversifieert dit uw beleggingsrisico, terwijl u tegelijkertijd toegang krijgt tot meerdere eigendommen.
Fundrise is een populair investeringsplatform in onroerend goed waarmee u kunt diversifiëren via de vele fondsen. Elk fonds bezit een aantal eigendommen en is ontworpen om verschillende niveaus van risico en inkomsten te bieden.
Een van de opties:
U hoeft geen geaccrediteerde belegger te zijn om in Fundrise te beleggen, maar verschillende fondsen zijn gesloten voor niet-geaccrediteerde beleggers.
Fundrise heeft echter één ding gemeen met traditioneel beleggen in commercieel onroerend goed:het kan zeer illiquide zijn. Fundrise zelf stelt dat “de aandelen die u bezit, bedoeld zijn om op de lange termijn te worden aangehouden.” U kunt bijvoorbeeld een boete krijgen als u eREIT- en eFund-aandelen die minder dan vijf jaar worden aangehouden, verkoopt. Bovendien kunt u niet kiezen wat u verkoopt. Het ‘first in first out’-systeem van Fundrise betekent dat wanneer u liquideert, de eerste verkochte aandelen de aandelen zijn die u het langst in uw bezit heeft.
Zelfs dan blijft commercieel vastgoed een van de beste alternatieve beleggingen die je kunt bezitten, en Fundrise helpt mensen daar gemakkelijk de vruchten van te plukken. Net als bij het bezitten van aandelen in openbaar onroerend goed zullen de koersrendementen van particuliere CRE's vaak achterblijven bij die van grote indexen als de S&P 500. Maar de passieve inkomsten uit vastgoedbeleggingen zijn mooi:sinds 2017 ligt het gemiddelde jaarlijkse inkomensrendement van Fundrise van 5,29% in het niet bij dat van zowel publieke vastgoedbeleggingstrusts (REIT's, 4,1%) als de S&P 500 (2,0%). Dat omvat een totaalrendement van 1,5% (koers plus dividenden) in 2022, vergeleken met verliezen met dubbele cijfers voor openbare REIT's en de S&P 500.
De meeste vastgoedfondsen van Fundrise rekenen een jaarlijkse beheervergoeding van 0,85%. Het Fundrise Innovation Fund, dat toegang biedt tot investeringen in durfkapitaalstijl, brengt jaarlijks 1,85% in rekening.
Bezoek Fundrise voor meer informatie over deze alternatieve beleggingscategorie of meld u vandaag nog aan.
Beste vastgoedinvesteringsplatform
Fondsenwerving | Begin met investeren in onroerend goed met slechts $ 10
4.3
Minimale investering:$ 10. Kosten:Fundrise:0,15% jaarlijkse adviesvergoeding. Fundrise Pro:$ 10/maand. maandelijks betaald, of $ 99/jr. jaarlijks betaald.*
Voordelen:
Nadelen:
* Er zijn extra fondsbeheerkosten van toepassing. De meeste fondsen rekenen een jaarlijkse beheervergoeding van 0,85%; het Fundrise Innovation Fund rekent een jaarlijkse beheervergoeding van 1,85%. We verdienen een commissie voor deze goedkeuring van Fundrise wanneer u zich aanmeldt, zonder extra kosten voor u.
Gerelateerd:11 beste Fundrise-alternatieven [geaccrediteerde en niet-geaccrediteerde apps]
Groundfloor is een ander type investeringsplatform dan de twee andere hierboven genoemde. In plaats van een eigendomsbelang in deze eigendommen te nemen (hoewel EquityMultiple ook enkele mogelijkheden voor schuldinvesteringen biedt), fungeert Groundfloor als een crowdsourced investeringsplatform voor onroerend goed dat zich richt op schuldinvesteringen.
Het platform richt zich op het kopen van fixeer-bovenwerk, het uitvoeren van onderhoud en upgrades en het vervolgens omdraaien ervan voor winst. Groundfloor verstrekt financiering voor kortlopende leningen voor residentieel vastgoed en betaalt de rente van de investeerders van het platform.
De dienst beoordeelt leningaanvragen die zijn ingediend door flippers en biedt beleggers de mogelijkheid om bankbiljetten te financieren waarvan zij denken dat ze zullen presteren. In ruil daarvoor ontvangen beleggers een vast bedrag aan rente over hun lening en een terugbetaling van de hoofdsom. De meeste leningen hebben een looptijd van 6 tot 12 maanden, maar sommige kunnen oplopen tot 18 maanden.
Begane grond | Investeer in Fix-and-Flips
* U ontvangt uw tegoed 30 dagen nadat u uw kwalificerende overdracht heeft voltooid.
Uw complete en uitgebreide gids voor soloreizen
Zijn millennial-klanten echt zo belangrijk?
NY Fed-analyse:verborgen economische zwakheden onder rijke Amerikanen
Ooit een verlies bij het nemen van beslissingen? Hier leest u hoe u kunt ophouden besluiteloos te zijn, vooral als het om geld gaat.
Taxfiler integreert praktijkbeheer in zijn boekhoud- en belastingsoftware
Geef je tegoed een boost
Kun je een cheque van iemand verzilveren nadat deze is overleden?