Meestal zorgen vastgoedinvesteerders voor financiering bij de aankoop van huurwoningen. Velen krijgen een conventionele hypotheek van een kredietverstrekker, anderen krijgen harde geldleningen of maken gebruik van op activa gebaseerde kredietverstrekkers, en weer anderen lenen tegen andere eigendommen.
Deze investeringsvehikels hebben een aantrekkelijke alternatieve investering opgeleverd klasse naar aandelen en obligaties door de jaren heen.
In dit artikel onderzoeken we waar we rekening mee moeten houden bij de beslissing tussen betalen voor een huurwoning met contant geld of financiering ervan. Blijf lezen om meer te weten te komen over de voor- en nadelen van contant betalen, welk rendement op contant geld u moet nastreven, hoeveel cashflow een huurwoning zou moeten opleveren, en meer.
Er zijn verschillende redenen om een huurwoning te kopen met een hypotheek kan een slim idee zijn. Ten eerste is de hypotheekrente een fiscaal aftrekbare uitgave. Het is ook gemakkelijker om te sparen voor een aanbetaling dan het direct contant kopen van een volledige huurwoning.
Bovendien, als de hypotheekrente lager zou zijn dan het huidige gemiddelde rendement op de aandelenmarkt, kan het soms zinvol zijn om het geld dat u aan een woning zou hebben uitgegeven, te beleggen. Voor elk punt dat bijdraagt aan het verkrijgen van een hypotheek is er echter een contrapunt ten gunste van contant betalen.
Hoewel de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is, kan dit ernstige gevolgen hebben voor uw cashflow. Hoewel het gemakkelijker is om alleen voor een aanbetaling te sparen, brengt het in aanmerking komen voor een lening zijn eigen uitdagingen met zich mee. U moet een goede kredietscore opbouwen, reserves aanhouden voor hypotheekbetalingen en aan aanvullende vereisten voldoen.
Bovendien brengt contant betalen voor een huurwoning extra voordelen met zich mee. Namelijk:
In mijn persoonlijke ervaring hebben mijn vrouw en ik onlangs ons eigen huis afgesloten met een conventionele hypotheek. Hoewel het geen huurwoning is, geldt het nog steeds voor de bredere woningmarkt. In onze regio hebben veel potentiële kopers voldoende financiële middelen om een volledig contant bod uit te brengen en hebben zij geen behoefte aan financiering.
In dit soort gevallen geven verkopers er bijna altijd de voorkeur aan om voor een volledig contant bod te gaan, omdat ze niet afhankelijk zijn van de goedkeuring van een bank en ze ook in de helft van de tijd sluiten als een gefinancierde aankoop. Het is duidelijk dat uw kilometerstand onder beide omstandigheden kan variëren, maar als vuistregel geven verkopers de voorkeur aan aanbiedingen in contanten vanwege hun eenvoud, lagere risico's en snellere sluitingsmogelijkheden.
Als koper vertegenwoordigen ze ook lagere sluitingskosten, omdat verschillende items die een bank namens u moet kopen en uitvoeren, eenvoudigweg niet hoeven te worden gedaan voor een aankoop in contanten. Normaal gesproken bedragen de afsluitkosten 2-5% van de totale aankoopkosten van een gebouw.
Als u contant geld gebruikt, hoeft u niet meer te betalen voor hypotheekverzekeringen, kosten voor kredietverstrekkers, titelverzekeringen, origination-kosten en meer. Bovendien verliest u niet zoveel geld als er vacatures zijn, omdat u geen maandelijkse rekening hoeft te betalen. Bij hypotheken wordt de belegger ook blootgesteld aan het risico van uitsluiting als de maandelijkse hypotheekbetalingen niet worden gedaan.
Omgekeerd, als u met contant geld koopt, beschikt u over het volledige eigendom en eigen vermogen. Het meest aantrekkelijke is misschien wel dat u er gerust op kunt zijn dat uw aankoop u geen schulden heeft opgeleverd.
Foto's stortenCash on cash return is de berekening van de jaarlijkse cashflow vóór belastingen als percentage van het totale geïnvesteerde geldbedrag. Het wordt uitgedrukt als een percentage. Hoewel sommige beleggers de termen cash-on-cash return en return on investment door elkaar gebruiken, zijn ze eigenlijk verschillend .
Uw cash-on-cash-rendement wordt vergeleken met het contante geld dat u uit eigen zak besteedt, terwijl uw rendement op uw investering het rendement op uw gehele investering meet, inclusief eventuele leningen die u heeft afgesloten. Sommige mensen verwarren cash-on-cash return ook met kasstromen uit activa. Het cash-on-cash-rendement wordt echter uitgedrukt als een percentage en de cashflow als een bedrag. Bovendien toont het cash-on-cash-rendement het rendement dat u ontvangt voor het totale geïnvesteerde bedrag.
De cashflow daarentegen laat zien hoeveel geld u beschikbaar heeft om op de bank te storten nadat uw uitgaven zijn betaald (exclusief inkomstenbelasting).
Voordat u uw cash-on-cash-rendement berekent, moet u uw jaarlijkse cashflow bepalen. Dit is uw maandelijkse cashflow (inkomsten minus uitgaven) vermenigvuldigd met 12. U kunt dit risico aanpassen om rekening te houden met potentiële vacatures die u gedurende het jaar verwacht te ervaren.
Als u bijvoorbeeld van plan bent om het onroerend goed gemiddeld tien maanden per jaar bewoond te houden, kunt u de maandelijkse cashflow met 10 vermenigvuldigen en deze vervolgens door 12 delen, zodat u een maandelijks cashflowcijfer krijgt dat rekening houdt met potentiële vacatures.
Kijk je eenmaal naar de maandelijkse cashflowprojectie met een inschatting van de vacatures, dan gebruik je de volgende formule:
(Jaarlijkse cashflow vóór belastingen / initiële kasuitgaven) x 100% =Cash on Cash Return
Belasting is uitgesloten van de cash-on-cash-berekening omdat het bedrag aan betaalde inkomstenbelasting niet voor elke belegger hetzelfde is. Het uitsluiten van belastingen maakt het eenvoudiger om investeringsmogelijkheden te vergelijken. Houd rekening met uw beleggingsdoelstellingen als u kijkt naar uw cash-on-cash-rendement.
Wanneer u investeert in een groeiende markt, of een markt met activa die snel in waarde stijgen, heeft u mogelijk een lager contant rendement. Dat betekent niet noodzakelijkerwijs dat het een slechte investering is, noch een slechte manier om geld te verdienen terwijl je slaapt .
Houd er rekening mee dat de cash-on-cash rendementen doorgaans kleiner worden, wat betekent dat ze afnemen naarmate de cyclus langer wordt. De rendementen zijn hoger tijdens het eerste deel van een economisch herstel en dalen in de latere fasen. Dit komt doordat de prijzen na een recessie doorgaans lager zijn en het waargenomen risico groter is. Naarmate de economie het beter doet, komt er meer geld op de markt, stijgen de prijzen en nemen de cash-on-cash rendementen af.
Veel beleggers zijn het erover eens dat tussen de 8 en 12 procent een goed cash-on-cash rendement is. Anderen zijn van mening dat in sommige markten slechts 5 tot 7 procent goed is. Nogmaals, het hangt af van uw doelstellingen, lokale markt en andere factoren. Dat gezegd hebbende, hoeft u niet alleen in uw eigen markt te investeren. Kijk hieronder voor enkele mogelijkheden om te investeren in onroerend goed buiten uw lokale markt, onderaan dit artikel.
Gerelateerd:Beste video-intercomsystemen voor appartementen en kantoorgebouwen
In de vastgoedwereld is de cashflow het verschil tussen de inkomsten en uitgaven van uw eigendom, inclusief schulden.
Een positieve cashflow betekent dat uw inkomsten groter zijn dan de uitgaven en financieringskosten. Een negatieve cashflow betekent dat uw uitgaven en financieringskosten groter zijn dan uw inkomsten. Met andere woorden:u verliest geld.
Hoe hoger de cashflow, hoe meer geld je verdient. Dit helpt u niet alleen bij het opbouwen van generatievermogen, maar kan ook als buffer werken als u een periode doormaakt met te veel vacatures of om andere redenen kasreserves nodig heeft.
Om de cashflow van een huurwoning te berekenen , voert u de volgende stappen uit:
Het verschil is de cashflow van uw eigendom. Een gebruikelijke manier om de cashflow te vergroten is door verbeteringen aan te brengen, zoals renovaties of het toevoegen van voorzieningen via de BRRRR-methode . Er is geen vast getal voor de huurcashflow die voldoende is, omdat investeerders verschillende doelen hebben.
Het type huurwoning speelt een rol omdat vastgoedbeleggingen met meerdere eenheden doorgaans hogere kasstromen hebben dan woningen met één unit. Bovendien vereisen duurdere eigendommen, die over het algemeen een hoger risico met zich meebrengen, hogere minimale cashflows dan minder dure investeringen.
Om te bepalen of een huurwoning voldoende cashflow zal hebben, kijken veel investeerders naar de 1%-regel of de 2%-regel, die hieronder wordt besproken.
Bij beleggen in onroerend goed bepaalt de 1%-regel dat uw maandelijkse huur minimaal 1% van de aankoopprijs van het huurobject moet bedragen. Deze regel garandeert de maandhuur zal de maandelijkse hypotheekbetaling van het onroerend goed overschrijden (indien gekocht met een hypotheek).
U wilt dat uw huurinkomsten hoger zijn dan (of op zijn minst gelijk aan) uw hypotheekbetaling, zodat u niet elke maand geld verliest. Als u uw huurwoning contant heeft betaald, is dit minder een probleem.
Met de 1%-regel weet u dat u, als een woning voor € 2.000,- per maand huurt, niet meer dan € 200.000,- aan die vastgoedbelegging hoeft te betalen. Bij deze snelle schatting wordt geen rekening gehouden met andere kosten, zoals MACRS-afschrijving, belastingen, verhuurdersverzekering en onderhoud.
Als u het onroerend goed al heeft gekocht, neem dan de prijs van het onroerend goed plus noodzakelijke reparaties en zoek 1% daarvan om het laagste bedrag te bepalen dat u voor de huur in rekening kunt brengen, waarbij u er rekening mee houdt dat hoger beter zou zijn.
De 2%-regel gebruikt hetzelfde idee als de 1%-regel, maar deze regel zegt dat een huurwoning pas een goede investering is als het passieve inkomen elke maand gelijk is aan of hoger is dan 2% van de oorspronkelijke aankoopprijs. Het wordt op dezelfde manier berekend als de 1%-regel, maar dan met 2%.
Met deze regel zou je, als je een woning huurt voor €2.000 per maand, niet meer dan €100.000 willen betalen om het te kopen. De reden dat sommige beleggers de 1%-regel gebruiken, terwijl anderen de 2%-regel gebruiken, is dat er andere factoren een rol spelen. Als uw hoofddoel bijvoorbeeld een positieve cashflow is, is de 2%-regel nuttig. Als u zich echter vooral richt op het verwerven van een woning waarvan u verwacht dat deze aanzienlijk in waarde zal stijgen, hoeft u niet noodzakelijkerwijs de 2%-regel te gebruiken.
Zowel de 1%-regel als de 2%-regel zijn alleen nuttig in de beginfase van het evalueren van vastgoedinvesteringen. Ze zijn een snelle screeningtool om te bepalen of u een woning verder moet onderzoeken. Beschouw deze minder als ‘regels’ en meer als ‘richtlijnen’, aangezien sommige experts deze regels volledig negeren.
Hoewel de 2%-regel meestal het beste werkt in het Middenwesten en de zuidelijke delen van de Verenigde Staten, kan het in steden als Los Angeles of Boston een veel grotere uitdaging zijn om vastgoedbeleggingen te vinden die de test doorstaan. In sommige steden zijn deze resultaten simpelweg niet realistisch. Als u geïnteresseerd bent in het vinden van vastgoed dat tegen dit tarief buiten uw regio wordt verhuurd, bekijk dan de hieronder uitgelichte crowdsourced-investeringsopties in onroerend goed.
Houd zowel uw doelen als uw locatie in gedachten wanneer u besluit of u de 1%-regel of de 2%-regel moet implementeren.
Een groeiende oplossing voor vastgoedbeheer voor doe-het-zelf-verhuurders is het gebruik van hybride vastgoedbeheer. Dit model geeft eigenaren de mogelijkheid om volledige controle over de activiteiten te hebben, of om meer transparantie te creëren, terwijl ze in contact komen met professionals die hen met al het andere ondersteunen. Dit bespaart tijd, verhoogt de cashflow en verhoogt de tevredenheid van huurders.
Opties zoals Hemlane zijn vooral geschikt voor beheerders op afstand met huurwoningen voor de lange termijn. Het biedt backofficesoftware die het beste geschikt is voor het beheer van 1 tot 100 eenheden, evenals flexibele pakketten waarmee eigenaren op afstand zo betrokken kunnen zijn als ze willen bij het beheer van hun verhuur.
Ze bieden een gratis proefperiode van één maand om zonder risico aan de slag te gaan.
On-demand software voor vastgoedbeheer
Hemlaan | Alles-in-één vastgoedbeheer
4,5
Gratis proefperiode van 14 dagen. Alle abonnementen hebben een prijs van $ 28 per maand. basisvergoeding. Basis:Extra $ 2/eenheid/maand. Essentieel:extra $ 20/eenheid/maand. Compleet:Extra $68/eenheid/maand.*
Voordelen:
Nadelen:
* De prijzen weerspiegelen de jaarlijkse facturering. Met maandelijkse facturering hebben alle abonnementen een bedrag van $ 34/maand. basisvergoeding. Basis:Extra $ 2,50/eenheid/maand. Essentieel:extra $ 24/eenheid/maand. Compleet:extra $ 80/eenheid/maand. Geen creditcard vereist voor de gratis proefperiode.
Veel mensen willen profiteren van de voordelen die u krijgt door contant te betalen voor een huurwoning, maar hebben simpelweg niet voldoende geld om direct het type huurwoning te kopen dat zij willen.
Gelukkig is er voor deze mensen nog een andere optie. Het is mogelijk om gedeeltelijk eigendom of financiering van huurwoningen te verkrijgen via crowdfunded onroerend goed . Met dit type beleggen in onroerend goed kunt u rendement behalen op basis van de prestaties van de onderliggende activa in uw portefeuille.
Deze strategie voor het beleggen in onroerend goed helpt u niet alleen om voor minder geld in onroerend goed te investeren, maar het neemt ook de verantwoordelijkheden en stress weg die gepaard gaan met het kopen van onroerend goed, het onderhouden ervan en het later verkopen ervan. Als u uw dividenden herinvesteert, heeft u het potentieel om meer te verdienen. Let op:dit is een langetermijninvestering en zeer illiquide.
Lees hieronder meer over enkele populaire opties om te investeren in crowdsourced onroerend goed.
Als u blootstelling wilt verwerven aan vastgoedbeleggingen in andere markten die een hoger verwacht jaarlijks rendement hebben, kunt u overwegen om te kijken naar crowdsourced vastgoedbeleggingsplatforms. Deze platforms maken gebruik van fintech-tools en -diensten om investeringen in onroerend goed op een kosteneffectieve manier op te schalen.
Veel diensten zijn gericht op verschillende beleggingsdoelstellingen, risicovoorkeuren en inkomenssegmenten. Kijk eens naar drie toonaangevende crowdsourced investeringsplatforms voor onroerend goed en welke soorten beleggingen ze aanbieden.
Op sommige platforms zoals EquityMultiple kunt u investeren in individuele eigendommen, met name commercieel onroerend goed. Bij andere, zoals hieronder besproken, kunt u beleggen in vastgoedportefeuilles. EquityMultiple heeft een initiële investering van minimaal $ 5.000 en wordt geleverd met een beperking op het type investeerders dat kan deelnemen.
EquityMultiple staat namelijk alleen toe dat zijn individuele commerciële vastgoedprojecten investeringen ontvangen van erkende investeerders, zoals hieronder verder besproken.
Geaccrediteerde beleggers:Hoewel deze definitie recentelijk is veranderd, van een definitie die gewoonlijk vermogende individuen met een hoog inkomen betekende, naar een definitie die zich nu richt op de ervaring en kennis van beleggers, neigt deze doorgaans meer naar beleggers met financiële middelen en bekendheid. Dat gezegd hebbende, zorgen de nieuwe wijzigingen van de SEC ervoor dat beleggers zich kunnen kwalificeren als geaccrediteerde beleggers op basis van gedefinieerde metingen van professionele kennis, ervaring of certificeringen, naast de bestaande tests voor inkomen of vermogenssaldo.
Deze tests voor financiële middelen omvatten onder meer het hebben van een totaal nettowaarde van meer dan $ 1.000.000 en het verdienen van meer dan $ 200.000 in elk van de twee meest recente jaren of een gezamenlijk inkomen met de partner van die persoon van meer dan $ 300.000 in elk van die jaren, met een redelijke verwachting hetzelfde inkomensniveau te bereiken in het lopende jaar.
Voor degenen die meer willen weten over EquityMultiple, overweeg om u aan te melden voor een account en het kwalificatieproces te doorlopen.
Beste CRE-investeringsplatform voor geaccrediteerde beleggers
AandelenMeervoudig | CRE Investeren voor geaccrediteerde beleggers
4.2
Minimale investering:$ 5.000.
Voordelen:
Nadelen:
Terwijl EquityMultiple zich richt op het beleggen in individuele vastgoedobjecten, richten andere bedrijven zich op investeringen in vastgoedportefeuilles, of meerdere vastgoedobjecten in één belegging. In theorie diversifieert dit uw beleggingsrisico, terwijl u tegelijkertijd toegang krijgt tot meerdere eigendommen.
Fundrise is een populair investeringsplatform in onroerend goed waarmee u kunt diversifiëren via de vele fondsen. Elk fonds bezit een aantal eigendommen en is ontworpen om verschillende niveaus van risico en inkomsten te bieden.
Een van de opties:
U hoeft geen geaccrediteerde belegger te zijn om in Fundrise te beleggen, maar verschillende fondsen zijn gesloten voor niet-geaccrediteerde beleggers.
Fundrise heeft echter één ding gemeen met traditioneel beleggen in commercieel onroerend goed:het kan zeer illiquide zijn. Fundrise zelf stelt dat “de aandelen die u bezit, bedoeld zijn om op de lange termijn te worden aangehouden.” U kunt bijvoorbeeld een boete krijgen als u eREIT- en eFund-aandelen die minder dan vijf jaar worden aangehouden, verkoopt. Bovendien kunt u niet kiezen wat u verkoopt. Het ‘first in first out’-systeem van Fundrise betekent dat wanneer u liquideert, de eerste verkochte aandelen de aandelen zijn die u het langst in uw bezit heeft.
Zelfs dan blijft commercieel vastgoed een van de beste alternatieve beleggingen die je kunt bezitten, en Fundrise helpt mensen daar gemakkelijk de vruchten van te plukken. Net als bij het bezitten van aandelen in openbaar onroerend goed zullen de koersrendementen van particuliere CRE's vaak achterblijven bij die van grote indexen als de S&P 500. Maar de passieve inkomsten uit vastgoedbeleggingen zijn mooi:sinds 2017 ligt het gemiddelde jaarlijkse inkomensrendement van Fundrise van 5,29% in het niet bij dat van zowel publieke vastgoedbeleggingstrusts (REIT's, 4,1%) als de S&P 500 (2,0%). Dat omvat een totaalrendement van 1,5% (koers plus dividenden) in 2022, vergeleken met verliezen met dubbele cijfers voor openbare REIT's en de S&P 500.
De meeste vastgoedfondsen van Fundrise rekenen een jaarlijkse beheervergoeding van 0,85%. Het Fundrise Innovation Fund, dat toegang biedt tot investeringen in durfkapitaalstijl, brengt jaarlijks 1,85% in rekening.
Bezoek Fundrise voor meer informatie over deze alternatieve beleggingscategorie of meld u vandaag nog aan.
Beste vastgoedinvesteringsplatform
Fondsenwerving | Begin met investeren in onroerend goed met slechts $ 10
4.3
Minimale investering:$ 10. Kosten:Fundrise:0,15% jaarlijkse adviesvergoeding. Fundrise Pro:$ 10/maand. maandelijks betaald, of $ 99/jr. jaarlijks betaald.*
Voordelen:
Nadelen:
* Er zijn extra fondsbeheerkosten van toepassing. De meeste fondsen rekenen een jaarlijkse beheervergoeding van 0,85%; het Fundrise Innovation Fund rekent een jaarlijkse beheervergoeding van 1,85%. We verdienen een commissie voor deze goedkeuring van Fundrise wanneer u zich aanmeldt, zonder extra kosten voor u.
Gerelateerd:10 beste Fundrise-alternatieven [geaccrediteerde en niet-geaccrediteerde apps]
Groundfloor is een ander type investeringsplatform dan de twee andere hierboven genoemde.
In plaats van een eigendomsbelang in deze eigendommen te nemen (hoewel EquityMultiple ook enkele mogelijkheden voor schuldinvesteringen biedt), fungeert Groundfloor als een crowdsourced investeringsplatform voor onroerend goed dat zich richt op schuldinvesteringen.
Het platform richt zich op het kopen van fixeer-bovenwerk, het uitvoeren van onderhoud en upgrades, en het vervolgens omzetten ervan voor winst.
Groundfloor verstrekt financiering voor kortlopende leningen voor residentieel vastgoed en betaalt de rente van de investeerders van het platform. De dienst beoordeelt leningaanvragen die zijn ingediend door flippers en biedt beleggers de mogelijkheid om bankbiljetten te financieren waarvan zij denken dat ze zullen presteren. In ruil daarvoor ontvangen beleggers een vast bedrag aan rente over hun lening en een terugbetaling van de hoofdsom. De meeste leningen hebben een looptijd van 6 tot 12 maanden, maar sommige kunnen oplopen tot 18 maanden.
Begane grond | Investeer in Fix-and-Flips
* U ontvangt uw tegoed 30 dagen nadat u uw in aanmerking komende overdracht heeft voltooid.
Gerelateerd:de beste kindvriendelijke betaalkaarten om meer over geld te leren
Hoewel er fiscale voordelen verbonden zijn aan het afsluiten van een hypotheek bij de aankoop van een huurwoning, zoals de belastingaftrek, zijn er nog veel meer redenen om contant te betalen. Het kan niet alleen uw schulden minimaliseren, maar het kan u ook geld besparen op het gebied van afsluitingskosten, verzekeringen en meer.
Wanneer u beslist of een huurwoning uw geld waard is, houd dan rekening met het verwachte cash-on-cash rendement en de geschatte cashflow. De 1%-regel en 2%-regel kunnen goed werken als initiële filters.
Als u er financieel of mentaal niet klaar voor bent om een volledige huurwoning te kopen, overweeg dan crowdfunding van vastgoedplatforms, zoals EquityMultiple, Fundrise of Groundfloor, of het kopen van aandelen van REIT's via diensten als Webull.
Houd er rekening mee dat geen twee huurwoningsituaties precies hetzelfde zijn. Denk na over uw doelen, locatie en andere financiële plannen voordat u een huurwoning koopt.
Wat is een huiseigenarenverzekering? Een uitgebreide gids
Moderne portfoliotheorie:een complete gids
De Dave Ramsey 7 Baby Steps:voors en tegens van zijn methode
Vraag en antwoord van SmartAsset met Alexis Ohanian
Een autolening snel afbetalen
12 online verkooptips voor beginners
Goud als belegging:deskundige inzichten over waarom u het moet vasthouden