Huurbewaring is een juridische regeling die een huurder in staat stelt tijdelijk zijn huur aan een derde partij te betalen, meestal een rechtbank, wanneer de verhuurder nalaat serieuze reparaties uitvoeren. Als u als huurder reparaties vooraf goed aan uw verhuurder doorgeeft, dekt u de huurborg.
Hoewel huurbewaring een handig hulpmiddel is, is het een complexe stap die mag alleen worden gebruikt als het absoluut noodzakelijk is. Het volgen van de juiste stappen is belangrijk voor bescherming tegen de rechter. Zo komen alleen bepaalde soorten reparaties in aanmerking en onder bepaalde omstandigheden. De meeste staten volgen een soortgelijk proces, maar het is belangrijk om te verwijzen naar uw staats- en lokale wetgeving als u denkt dat u moet profiteren van huurborg.
Huurbewaring stelt een huurder in staat om wettelijk huurbetalingen van de verhuurder in te houden als de verhuurder heeft nagelaten passende reparaties aan het gehuurde uit te voeren. Een verhuurder kan dit doen door de huur rechtstreeks op een geblokkeerde rekening te storten, ingesteld door de lokale rechtbank, totdat de verhuurder het probleem heeft opgelost. Door geld op een door de rechtbank gemachtigde rekening te storten, wordt uw huur veilig bewaard en vastgehouden totdat een rechter uw zaak behandelt en een beslissing neemt.
Er zijn veel gevallen waarin een verhuurder kan overwegen om huurbewaring na te streven. Enkele voorbeelden zijn een gebrek aan warmte in de winter, een knaagdierplaag of structurele defecten.
Afhankelijk van hoe slecht de staat van uw huurwoning is en hoe lang het duurt voordat de verhuurder het probleem oplost, kunt u uw huur geheel of gedeeltelijk terugkrijgen.
Regels voor huurbewaring verschillen vaak per staat. In de meeste gevallen kunt u echter overwegen om huurborging na te streven als uw huisbaas er niet in slaagt om een "woning in bewoonbare staat" te houden en aan een van de volgende voorwaarden is voldaan:
Alternatieve naam :huurinhouding
In veel steden hebben huurders recht op een woning die voldoet aan de structurele, gezondheids- en veiligheidsnormen. Met andere woorden, het pand moet als bewoonbaar worden beschouwd. Als er bijvoorbeeld voortdurend regen het pand binnenkomt via een beschadigd dak, is dat een schending van de basisveiligheidsnormen. Als u uw verhuurder correct op de hoogte hebt gesteld van noodzakelijke reparaties en de verhuurder heeft het probleem niet opgelost, kunt u mogelijk wettelijk huurbetalingen inhouden. Om door de rechtbank te worden beschermd, moet u het huurborgproces volgen dat wordt beschreven door de staats- of stadswetten waarvoor het gebouw is gelegen.
Over het algemeen moet de huurder de verhuurder schriftelijk op de hoogte stellen dat het pand heeft serieuze reparaties nodig. De verhuurder heeft dan 14 tot 30 dagen, afhankelijk van de lokale wetgeving, om de reparatie uit te voeren. Als de verhuurder er niet in slaagt om binnen die tijd reparaties uit te voeren, kan de huurder een huurborg aanvragen bij de plaatselijke rechtbank. Na goedkeuring betaalt de huurder zijn reguliere huurbetalingen op de geblokkeerde rekening.
Via huurborging bent u verplicht de huur op tijd te betalen, zo vaak als in uw oorspronkelijke huurovereenkomst staat. In de meeste gevallen moet u maandelijks betalen. Als u stopt met betalen op de huurbewaarrekening, kunt u worden uitgezet.
Het plaatsen van de huurbetalingen in escrow laat zien dat u bereid en in staat bent om te betalen uw huurbetalingen. Zodra de rechtbank het bewijs van zowel u als de verhuurder (indien van toepassing) heeft beoordeeld, zal de rechtbank bepalen wat er met de huurborg moet worden gedaan. Dit kan zijn:
Niet alle staten staan huurborging of huurinhouding toe. Als uw staat huurborging niet toestaat, zoals het geval is in Texas, kunt u het probleem mogelijk zelf repareren en het bedrag van de reparatie van uw huur aftrekken. Als alternatief kunt u in sommige staten de reparaties uitvoeren, de huur betalen en de verhuurder aanklagen voor de kosten van reparaties aan het huis.
Het verbreken van uw huurovereenkomst is een minder wenselijke optie die relatief duur kan zijn, afhankelijk van de voorwaarden van uw huurovereenkomst.
Als u wilt profiteren van huurborg, moet uw staats- of lokale wetgeving dit toestaan huurinhouding, moet uw verhuurder op de hoogte zijn van het probleem en moet u uw verhuurder een redelijke tijd geven om de nodige reparaties uit te voeren. Zoals gezegd moet het probleem ernstig zijn, uw huis onleefbaar maken of een gezondheidsprobleem veroorzaken. Als het probleem door u of een gast is veroorzaakt, komt u niet in aanmerking voor huurborg.
Als u huurbewaring wilt nastreven, moet u ook:
Mogelijk moet u uw kennisgeving per aangetekende post verzenden met een ontvangstbewijs. Zorg ervoor dat u dit indien nodig dubbel controleert met uw staats- of lokale wetgeving. Zelfs als het niet vereist is, wilt u dit misschien doen om de actie bij te houden.
Als je problemen hebt om je huisbaas de nodige reparaties te laten uitvoeren de huurwoning, kan huurborg een manier zijn om hen te dwingen wijzigingen aan te brengen. De rechtbank kan de verhuurder bevelen om reparaties uit te voeren, of u toestaan uw huurovereenkomst zonder boete te verbreken als de verhuurder het onroerend goed niet bewoonbaar maakt.
Uw lokale wetgeving kan u beschermen tegen uitzetting wegens niet-betaling van uw huur, zolang u de juiste stappen voor huurborging heeft gevolgd. De verhuurder kan u echter mogelijk uit huis zetten voor andere huurovertredingen.
De rechtbank zal uw zaak behandelen en beslissen of het gebruik van huurborgtocht gerechtvaardigd was. In het geval dat huurborgstelling niet gerechtvaardigd was, kan de verhuurder u mogelijk onmiddellijk uit huis zetten. Dit uitzettingsrecord kan op uw kredietrapport worden vermeld, wat van invloed is op uw vermogen om in de toekomst geld te huren of te lenen. Vanwege de mogelijke gevolgen van een mislukte huurbewaring, wilt u misschien juridisch advies inwinnen voordat u dit nastreeft.