Het verlanglijstje van Alaina Leary voor een nieuw appartement was niet erg lang. Ze wilde op loopafstand van de treinlijnen van Boston zijn en ze wilde dat de huur minder dan 30% van haar gecombineerde gezinsinkomen zou bedragen.

Wonen in een groot metrogebied aan de oostkust had dat tweede verlanglijstje gemakkelijk een hele opgave kunnen maken. Leary en haar partner betaalden al tussen de 30 en 40% van hun bruto-inkomen aan een appartement dat hun budget opslokte.

Dus begonnen ze vroeg met de jacht op appartementen om iets betaalbaars te vinden voor hun budget, en lanceerden ze in april een zoektocht naar een plek waar ze in juli of augustus naartoe konden verhuizen.

"Daarom hebben we het perfecte appartement gevonden," zei Leary. "De juiste prijs, de juiste locatie en verschillende extra's waar we niet op hadden gerekend."

Ze wonen niet alleen direct aan de spoorlijn die naar het centrum van Boston leidt, hun appartement is katvriendelijk en het is op de eerste verdieping, wat ze wilden. En hun nieuwe maandelijkse huur is ongeveer 25% van hun gecombineerde inkomen.

"Naast het betalen van meer voor huisvesting in Boston, hebben we ook wegentol en zijn de kosten van alles hoger - alcohol, eten, amusement en entertainment kosten allemaal meer," zei Leary. "Het voordeel, naast dat we aan het werk kunnen, is dat we alles binnen handbereik hebben."

Moet je de 30%-regel voor huur volgen?

De 30%-regel - dat wil zeggen de aanbeveling van de regering voor het percentage van het inkomen dat een persoon of huishouden aan huisvesting zou moeten besteden - is sinds het Reagan-tijdperk de standaardmaatstaf voor de betaalbaarheid van huisvesting. Uit serieuze gegevens blijkt dat veel huurders in feite minder dan 30% van hun inkomen aan huur betalen; de gegevens onthullen echter niet de aard van die behuizing - of deze nu wordt gedeeld met huisgenoten of voor een eigen plek.

Bepaalde delen van het land, namelijk het Midwesten en het Zuiden, blijven betaalbaarder en binnen handbereik van de 30%-regel. Maar in verhuurhotspots zoals New York City, San Francisco en Miami betekenen torenhoge huren een enorme druk op het budget.

Hoe locatie van invloed is op hoeveel huur u zich kunt veroorloven

Econoom David Bieri, hoogleraar economie en openbaar beleid aan Virginia Tech, zei dat hij gelooft dat de 30%-regel achterhaald is omdat het geen hefboomwerking biedt voor variabelen zoals inkomen, leeftijd, gezinsstructuur en, belangrijker nog, locatie.

“Huisvesting in Detroit is niet hetzelfde als wonen in San Francisco. Waarom is dat voor mij het meest overtuigende argument om de 30%-regel te schrappen?” hij vroeg. "De locatie bepaalt ook andere dingen, in termen van wat je krijgt waar je woont."

Die "andere dingen" zijn locatievoorzieningen. Goede schooldistricten betekenen hogere huizenprijzen, evenals de nabijheid van openbaar vervoer en metro- of metrohaltes. Mooi weer het hele jaar door betekent over het algemeen een hogere huur, zei hij, maar ijskoude winters en koude januaris betekenen meestal een lagere huur.

Hij gebruikte San Francisco als voorbeeld:prachtig weer, prachtige stranden, briljante geesten die hard aan het werk zijn in Silicon Valley.

"Al dat spul zit vast in je huur en het heeft niets te maken met het dak boven je hoofd op zich, maar het heeft alles te maken met de locatie waar je je bevindt," zei hij. "En dus het oude gezegde, locatie, locatie, locatie - we moeten het heel serieus nemen omdat het economische bewijs ervoor zo sterk is dat het zou suggereren dat je niet echt moet doorgaan met het bijgelovige geloof in de 30%-regel."

Of ze nu vasthouden aan de oude stand-by of deze verlaten, de vooruitzichten voor het groeiende aantal huurders laten niet snel uitstel zien. Er zijn 43,3 miljoen huishoudens in de VS die huren, waaronder gezinnen met meer dan 30 miljoen kinderen, volgens het rapport, de State of the Nation's Housing 2017 van het Joint Center for Housing Studies van Harvard University.

Meer jonge huurders worden geconfronteerd met onbetaalbare huurprijzen 

Het aantal huurders onder de 35 jaar is tussen 2005 en 2016 met 25% gestegen, vooral door de vertraging van hun generatie bij het kopen van hun eigen huis.

Volgens de State of the Nation's Housing heeft de typische huurder een gezinsinkomen van $ 37.000, ruim onder het gemiddelde huishoudinkomen van $ 70.800 van de typische huiseigenaar. Tegelijkertijd heeft een golf van high-end constructies en stijgende tarieven voor bestaande appartementen ervoor gezorgd dat het aantal verhuur van $ 2.000 per maand of hoger tussen 2005 en 2015 met maar liefst 97% is gestegen.

Met de instroom van nieuwe huurders en de gestaag stijgende huurprijzen, zal het aantal huishoudens dat meer dan 50% van hun inkomen aan huur besteedt tegen 2025 naar verwachting met 11% stijgen tot 13,1 miljoen huishoudens, zo blijkt uit onderzoek van de Joint Harvard University. Centrum voor Huisvestingsstudies en Enterprise Community Partners Inc.

“Proberen om die [30%]-ratio te observeren, legt veel druk op huishoudens. Als ze op één gebied te veel uitgeven, als ze willen voorkomen dat ze op creditcards leven, moeten ze op andere gebieden bezuinigen', zegt Kathleen Nemetz, een geregistreerd investeringsadviseur en gecertificeerd financieel planner in San Rafael, Californië, ten noorden van San Francisco. "Dus het maakt het erg moeilijk om het budget hier in de Bay Area in evenwicht te houden."

Andere steden aan de westkust hebben het ook zwaar.

Shannon, een schrijver uit Seattle, besteedt momenteel 61% van haar maandelijkse inkomen aan huur. Ze is wanhopig op zoek naar meer betaalbare huisvesting voor zichzelf en haar partner die gehandicapt en ernstig ziek is.

"Ik koop of vervang mijn sokken of ondergoed niet zonder een paar maanden te plannen", zei Shannon. "Ik ben gestopt met dingen als Audible en tijd om te schrijven voordat ik in een coffeeshop ga werken om geld te besparen. Ik werk ziek. Ik heb meestal de meeste dingen opgegeven  die niet alleen bedoeld zijn om te overleven.'

Maak budgettaire afwegingen om huur te kunnen betalen

Nemetz zei dat ze ziet dat huurders die meer dan 50% betalen, vaak "kostenbelaste" huurders genoemd, in twee categorieën vallen:degenen die bezuinigen op alles wat ze kunnen, zoals Shannon, of degenen die diep in de creditcardschuld raken.

"Als ik werk met mensen die controle over hun financiële leven proberen te krijgen, gebeurt dat vaak na een overgang", zei ze, en noemde echtscheiding, carrièreverandering en een grote medische gebeurtenis de meest voorkomende financiële overgangen. "We zullen een diepgaand onderzoek doen naar waar het geld naartoe gaat en hoe kunnen we dit dan opnieuw in scène zetten, wat ben je bereid op te geven?"

Je financiële leven vernauwen, zoals koffie weggooien of het snoer van de kabel doorknippen kan helpen, maar Nemetz spoort haar klanten aan om groter te mikken. Denkt u erover om een ​​huisdier te nemen? Niet doen, zei ze, tenzij je financiële huis op orde is. Wat dacht je van een auto? Als je kunt lopen, fietsen of met het openbaar vervoer naar je werk, school, dokterspraktijken en supermarkten kunt gaan, overweeg dan om je voertuig en de hoge verzekeringsuitkeringen die daarmee gepaard gaan op te geven.

"Doe gewoon een dump op een spreadsheet voor minstens een maand of twee en onderzoek waar het geld naartoe gaat. En dan kom je erachter, oké, wat kan ik inkorten?' zei Nemetz.

Jareesa Tucker McClure en haar man zochten hoog en laag naar een huurwoning in Minneapolis-St. Paul-gebied dat dicht bij het werk was, op korte afstand van de snelweg en in de nabijheid van plaatsen zoals supermarkten en banken. En met een pasgeboren dochtertje moest het kindvriendelijk zijn en groot genoeg voor een gezin van drie.

“De Twin Cities maakt een moeilijke tijd door op het gebied van huisvesting. De huizenprijzen rijzen de pan uit, vooral voor starters die voor het eerst kopen, dus velen moeten hun toevlucht nemen tot langer huren - onze huidige situatie", zegt McClure, die ook studieleningen afbetaalt. "Er wordt veel inventaris aan het gebied toegevoegd, maar vooral luxe huurwoningen die veel mensen te duur maken."

Ze waren in staat om een ​​appartement van 1.000 vierkante meter te vinden voor ongeveer 25% van hun gecombineerde inkomen, nutsvoorzieningen niet meegerekend. En hoewel ze misschien niet alles hebben gekregen wat ze wilden, heeft hun appartement één zeer belangrijke voorziening:"verwarmde ondergrondse parkeergarage, wat essentieel is voor de winters in Minnesota", zei ze.

Gebruik een huurcalculator om te zien hoeveel huur u zich kunt veroorloven

Omdat er zoveel variabelen zijn, is een goede eerste stap het zoeken naar online tools waarmee je de betaalbaarheid kunt berekenen. De meeste zijn gebaseerd op de 30%-regel.

De National Low Income Housing Coalition publiceerde een tool voor huurders genaamd Out Of Reach op hun site om het uurloon te tonen dat iemand moet verdienen om een ​​bescheiden huis met twee slaapkamers in elke staat te huren. Gebruikers kunnen hun postcode invoeren of op elke staat klikken voor meer diepgaande informatie. Zillow beschikt ook over een huurprijscalculator die rekening houdt met huur, locatie en maandelijkse schulden. Zorg ervoor dat de huurcalculator die u gebruikt meer meetelt dan alleen uw bruto-inkomen.

Houd rekening met besparingen en schulden bij het gebruik van huurcalculators

Hoewel Bieri de 30%-regel als achterhaald en willekeurig beschouwt, geeft hij Amerika's huurders geen vrije licentie om hun budget op huisvesting te blazen.

"Je moet je zorgen maken over hoe leveraged je bent, wat je verhouding tussen schuld en inkomen is. U moet zich ook zorgen maken over uw spaargeld, in termen van zou u kunnen dekken in het geval van verlies van een baan, "zei hij, "Hoe lang kunt u uw financiële adem inhouden? De vuistregel is dat je het minstens 6 maanden moet kunnen vasthouden."

Of ze nu in een huis of een appartement willen wonen, in Chicago of Charleston, met één of twee slaapkamers?

"Je kunt ze niet vertellen wat hun voorkeuren zouden moeten zijn", zei hij. "Als je 30% of 50% of 20% wilt uitgeven, moet dat aan het individu zijn."