Technologie heeft ervoor gezorgd dat de vastgoedmarkt sneller, veel sneller beweegt.

Gegevens van de eens-firewalled MLS (het acroniem voor multiple listing-service) zijn gemakkelijker beschikbaar voor consumenten dan ooit, en tegenwoordig maken services zoals Trulia, Redfin en Zillow het voor kopers heel gemakkelijk om ze te doorzoeken.

Een aantal zaken is de afgelopen decennia echter niet zoveel veranderd. Volgens de National Association of Realtors werken bijna negen op de tien huizenkopers en -verkopers nog steeds met een makelaar wanneer ze een huis kopen of verkopen. Nog iets dat niet is veranderd? De manier waarop makelaars (van wie sommigen makelaars worden genoemd) door hun klanten worden betaald:via een commissie.

De typische vergoeding die aan makelaars in een woningtransactie wordt betaald, is 6% of 7% van de verkoopprijs van het huis. De vergoeding wordt berekend op basis van wat de verkoper haalt en wordt over het algemeen verdeeld tussen de agent van de koper en die van de verkoper. Dit zou betekenen dat als een huis voor $ 400.000 wordt verkocht, een vergoeding van 6% van $ 24.000 over twee makelaars wordt verdeeld.

Uiteraard zijn makelaarskosten in theorie bespreekbaar. Maar veel makelaars zijn vastberaden over de vergoedingen die ze verwachten of zouden geen prijsverlaging accepteren, tenzij ze twee deals tegelijk voor je afhandelden (om je bijvoorbeeld te helpen een huis te verkopen zodat je een ander kunt kopen) of veel zaken hadden gedaan met uw sociale netwerk.

Deze kosten klinken misschien hoog, maar als het gaat om thuiswinkelen, voeren agenten veel taken uit. Ze zullen de markt voor u onderzoeken en u meerdere huizen laten zien gedurende een periode van vele weken (of vele seizoenen) voordat ze een aanbieding voor u schrijven en onderhandelen. En als het gaat om de verkoop van huizen, moeten makelaars zowel kwantitatieve als kwalitatieve vaardigheden gebruiken om u te helpen uw huis te prijzen en voor te bereiden op de verkoop.

Bovendien hebben veel makelaars nu gespecialiseerde referenties die zijn ontworpen om tegemoet te komen aan bepaalde populaties (senioren, starters, enz.) , tweede huizen, gemengde gebouwen).

De waarde van een agent

Agenten voegen op veel manieren waarde toe. Als je een nieuwe koper bent, heb je misschien wat extra handen nodig als je de confrontatie aangaat met welke huizen beschikbaar zijn in jouw prijsklasse of als je op zoek bent naar verwijzingen naar professionals zoals hypotheekmakelaars, inspecteurs of aannemers. En in veel stedelijke gebieden waar biedingsoorlogen en hoge prijzen gebruikelijk zijn - zeg maar de San Francisco Bay Area - kan het onderhandelen over een aanbieding een van de belangrijkste vaardigheden zijn die een agent zijn klanten kan bieden - een goede agent kan u beschermen tegen het wroeging van de koper dat over- goede doelen betalen of buitengesloten worden door de concurrentie.

Als u koopt en de hulp van een agent zoekt, kan het helpen om agenten te interviewen. Vraag hen of ze met kopers zoals jij hebben gewerkt, of ze transacties in jouw prijsklasse of doelbuurten hebben afgehandeld, en merk op of ze je graag snel tot een transactie willen dwingen of aan de bovenkant van je prijsklasse.

Als u verkoopt, helpt het om soortgelijke vragen te stellen:hoe zou de makelaar uw huis prijzen en waarom, wat is hun marketingplan (open huizen versus gerichte advertenties), bieden ze aanvullende diensten (ruiten poetsen, enscenering, verwijzingen naar een tuinarchitect) als onderdeel van hun vergoeding, en hebben ze referenties?

Sommige verkopers doen wat bekend staat als een "Te koop door eigenaar" -vermelding - gebruikmakend van hun eigen vermogen om huizenprijzen en gebiedstransacties te onderzoeken en het werken met een agent opzij te zetten. Voor sommige verkopers kan dit heel logisch zijn. Misschien koopt een vriend het onroerend goed en bent u niet van plan het op de open markt te plaatsen. Misschien verkoopt u een appartement in een gebouw met veel recente transacties tussen eenheden met uw exacte voetafdruk. Sommige kopersagenten houden klanten echter opzettelijk weg van deze transacties omdat sommige FSBO-verkopers hun commissies niet willen betalen en omdat dergelijke verkopers misschien minder professioneel zijn met betrekking tot dealpapier of onderhandelen over de prijs.

Het Redfin-model

Dat gezegd hebbende, sommige nieuwere makelaars rekenen lagere kosten. In plaats van agenten te dwingen om via commissie in hun levensonderhoud te voorzien, betalen ze agenten een salaris en vragen hen om zich het meest te concentreren op het onderhandelen over transacties, in de veronderstelling dat veel kopers en verkopers het "pluizige" werk van het screenen van aanbiedingen niet nodig hebben. Deze agenten worden beloond op basis van de reputatieondersteuning die voortkomt uit klanttevredenheid, in plaats van alleen in de vorm van commissies.

Bij Redfin bijvoorbeeld, krijgen kopers die bij het winkelen met een Redfin-agent werken een terugbetaling voor door de verkoper betaalde commissiekosten, omdat de Redfin-kopersagenten niet meer dan 1,5% kosten. Overweeg een huisverkoop van $ 500.000. Als de verkoper de industriestandaard commissie van 6% of $ 30.000 betaalt, waarbij de helft (3%) naar de agent van de koper gaat en de helft (3%) naar de agent van de verkoper, dan is de Redfin-agent $ 15.000 verschuldigd. Als die agent echter slechts 1,5% ($ 7.500) ontvangt en de andere 1,5% korting geeft aan hun kopende klant ($ 7.500), kan dat een aantrekkelijk voorstel zijn voor veel thuiskopers, die naar een nieuwe plek kunnen verhuizen met financiering voor decoratie, reparaties , of noodgevallen.

Degenen die bij Redfin worden vermeld, betalen doorgaans slechts 1,5%, wat in sommige testmarkten in Californië zojuist is verlaagd tot 1%. Sommigen beweren dat het op vergoedingen gebaseerde model voor onroerendgoedtransacties makelaars motiveert om hun klanten meer te laten kopen dan ze zich kunnen veroorloven (hoe meer u betaalt om te kopen, hoe meer de makelaars aan commissies verdienen) en om een ​​hebzuchtige benadering van verkoop en biedingsoorlogen, die in sommige gevallen ongewenste invloeden op buurten kunnen veroorzaken (speculanten van investeerders, flippers met te veel hefboomwerking, afbraak van erfgoed).

Agenten zijn er natuurlijk in alle soorten, maten en smaken. Voordat u er een inhuurt, is het belangrijk om te begrijpen onder welk bedrijfsmodel ze werken en hoe ze worden betaald, zodat u begrijpt wat u van hen kunt verwachten.