Omgaan met huurders kan een onnodig stressvolle onderneming zijn als u er niet op voorbereid bent. Ik heb talloze horrorverhalen van militaire verhuurders gehoord, en ik weet zeker dat jij dat ook hebt gedaan.

Vrees niet, er zijn veel meer succesvolle verhuurderservaringen dan mislukkingen - je hoort er gewoon niet zo vaak over omdat niemand naar Facebook rent om te posten:"Mijn huurders hebben deze maand hun huur betaald, en alles verloopt volgens plan plannen!"

Zoals met alles in het leven, is er een goede en een verkeerde manier om vastgoedbeleggingen te beheren terwijl je in het leger zit. Een beetje tijd nemen om je voor te bereiden kan het verschil maken, en hier zijn enkele trucjes die ik de afgelopen vijf jaar als militair vastgoedbelegger heb geleerd!

PC-bestellingen ontvangen en weet niet wat te doen met uw Huis?

Een van de meest voorkomende redenen waarom servicemedewerkers verhuurders worden, is omdat ze PCS-bestellingen hebben ontvangen en niet wisten wat ze anders met hun huis moesten doen.

Ze waren geen maanden bezig om zich voor te bereiden om huisbaas te worden, en ze werden waarschijnlijk in de positie geduwd zonder voldoende tijd om zich voor te bereiden.

Hoewel jammer, is dit de realiteit voor veel militaire families tijdens het PCS-seizoen.

Gelukkig heb je opties!

Voordat we ons verdiepen in vastgoedbeheer, wil ik je helpen te bepalen of je de woning moet verkopen of verhuren wanneer je verhuist. Er zijn een paar eenvoudige vragen die ik gebruik om deze beslissing te bepalen, en ik weet zeker dat dit je ook zal helpen om de juiste beslissing te nemen!

Lean naar huren als...

• U zult in staat zijn om cashflow te genereren nadat u alles heeft verantwoord kosten:hypotheek, belastingen, verzekeringen, reparaties/onderhoud, kapitaaluitgaven (zoals boilers, dakreparaties, enz.) en leegstand
• U bent van plan in de toekomst weer in dat huis of die stad te gaan wonen
• U zou graag andere huurwoningen in die markt willen kopen
• Of als je in de toekomst nog een keer in die stad zou willen wonen/bezoeken

Lean naar verkopen als...

• U zult elke maand geld moeten betalen om het huis te behouden
• U heeft een aanzienlijk deel van het eigen vermogen in huis en zou dit elders beter kunnen gebruiken (bij voorkeur herinvesteren en geen consumptiegoederen kopen)
• Je hebt er geen zin meer in om ooit nog in dat huis of die stad te wonen
• Je wilt geen huurwoningen meer in die markt hebben, bijvoorbeeld als het erg huurdersvriendelijk is en je er niet mee wilt rotzooien
• U kunt geen solide vastgoedbeheerder vinden en wilt niet zelf beheren
• Als het bezitten van een huis je veel stress gaat opleveren

Er zijn een heleboel "als dit, dan dat"-manieren om te overwegen of u uw huis wilt verkopen of verhuren wanneer u PCS gebruikt.

Ik vertel mensen over het algemeen dat de manier waarop ik dit beschouw eenvoudig is. Als je legitieme cashflow hebt - wat betekent dat het huis je betaalt om het vast te houden, nadat alle kosten zijn verantwoord - dan is het waarschijnlijk logisch om het huis voor de lange termijn vast te houden.

Tenzij je niet van plan bent er ooit nog te gaan wonen, daar andere huurwoningen te bezitten of geen goede vastgoedbeheerder kunt vinden.

Als u daarentegen veel eigen vermogen in huis heeft, is het waarschijnlijk zinvol om uit te betalen - tenzij huurwoningen in uw investeringsportefeuille passen - en dat kapitaal opnieuw te investeren in de investeringsstrategie die u verkiest.

Houd er rekening mee dat als u het huis gedurende 24 maanden (cumulatief) van de afgelopen vijf jaar bewoonde - 15 jaar als u nog steeds in actieve dienst bent - u geen vermogenswinstbelasting hoeft te betalen over de verkoop van het huis. Hier is meer informatie over de regels voor vermogenswinst voor militaire families.

Zelf beheren of huren van een vastgoedbeheerder?

Veel servicemedewerkers kiezen ervoor om hun huurwoning zelf te beheren wanneer ze PCS gebruiken. Hoewel u zelf misschien wat geld kunt besparen, zijn er ook zeker voordelen aan het inhuren van een professioneel vastgoedbeheerbedrijf.

Uiteindelijk kan deze beslissing waarschijnlijk worden teruggebracht tot één ding, je persoonlijkheid.

Sommige mensen hebben de perfecte persoonlijkheid voor het ondertekenen van huurovereenkomsten, het beheren van huurders, het afhandelen van onderhoud aan het onroerend goed en al het andere dat samenvalt met vastgoedbeheer. Ik heb een vriend die zijn eigen huurwoningen in zowel North Carolina als Californië beheert, en hij doet het buitengewoon goed.

Andere mensen, zoals ikzelf, trekken liever hun haren uit de kast dan dat ze hun eigen verhuur moeten beheren.

Ik heb niet de persoonlijkheid om de details te behandelen die nodig zijn voor vastgoedbeheer. Ik zou ook niet goed omgaan met zeurderige huurders. Voor mij is het 100% de moeite waard om een ​​vastgoedbeheerder in te huren.

Tips voor zelfmanagement

Ik heb de hulp ingeroepen van de vriend die ik hierboven noemde om ervoor te zorgen dat dit de beste informatie was voor het zelfbeheer van uw huurwoning. Dave beheert panden in verschillende markten en heeft nog nooit langer dan twee weken een unit leeg gehad! Hij is verreweg de beste in het zelf beheren van vastgoedbeleggingen die ik ooit heb gezien!

Enkele dingen om in gedachten te houden bij zelfbeheer.

1. Interesse krijgen in uw eigendom

Het beste wat u kunt doen bij het beheren van uw eigen vastgoed is om vacatures snel in te vullen. Het invullen van een vacature begint echter met interesse opwekken.

• Marketing :Breng uw eigendommen massaal op de markt op platforms zoals Zillow, Trulia, Hot Pads, Realtor, Facebook Marketplace, Craigslist, Instagram en mond-tot-mondreclame.
• Foto's voor uw vermelding :professionele foto's laten maken. Als u het zich kunt veroorloven om het onroerend goed te laten opvoeren, doe dat dan ook. Orden tot slot de foto's op een manier die vloeit zoals u door het huis zou lopen.
• Beschrijvende lijst :Zorg ervoor dat de beschrijving van uw woning zeer gedetailleerd is. Dit vermindert veel van de veelvoorkomende vragen die steeds weer worden gesteld.
• Responsiviteit :Houd er rekening mee dat het uwe niet het enige eigendom is dat de aanvrager onderzoekt. Responsiviteit staat centraal. Stel het beantwoorden van vragen via sms of telefoontje NIET uit.

2. Zodra u geïnteresseerde kandidaten hebt, gaan ze de "pijplijn" in

Dit is waar je de aanvragen, walkthroughs, leases en betalingen afhandelt.

• Toepassing :De meeste aanvragers zullen door het pand willen lopen voordat ze een aanvraag invullen. Laat dit nooit toe. Waarom zou u iemand door uw eigendom laten lopen als ze misschien niet eens een gekwalificeerde huurder zijn?
• Doorloop :Plan een walkthrough in nadat hun aanvraag is geaccepteerd. Dan schakel je de hulp in van je “persoon op de grond” (zie stap 4).
• Lease en betaling :Op dit punt stuurt u de huurovereenkomst naar de aanvrager om te ondertekenen en terug te sturen. Zorg ervoor dat uw huurovereenkomst standhoudt als een juridisch document. Vraag hulp aan een advocaat als u nog geen huurovereenkomst heeft. Voor betalingen wil je in ieder geval de eerste maand huur en een borg innen. Meestal is de borg gelijk aan één maand huur. Zorg er ook voor dat welke methode u ook kiest om de huur te innen, duidelijk wordt gecommuniceerd met de huurders.

3. Op tijd verhuizen!

Nu u uw ideale huurder heeft gevonden, is het tijd voor hen om in te trekken.

• 'Welkom thuis'-brief :Het is een goed idee om een ​​soort "welkomstbrief" naar uw huurders te e-mailen voordat ze hun intrek nemen. U wilt dat deze brief zaken bevat zoals de dichtstbijzijnde scholen, supermarkten, voorzieningen, alle telefoonnummers van de nutsbedrijven , en eventuele specifieke vereisten die de bedrijven nodig hebben om de service te starten.
• Formulier verhuizen/verhuizen :Binnen 10-14 dagen na ingebruikname van het onroerend goed, moet uw huurder een volledige doorloop van het onroerend goed doornemen en het formulier voor in- en vertrek naar u opsturen. Uw "persoon ter plaatse" zal dit formulier gebruiken wanneer de huurders verhuizen om te zien voor welke reparaties zij verantwoordelijk zijn.
• Onderhoud :Gedurende de tijd dat u in uw eigendom woont (voordat u huurt), moet u een netwerk van onderhoudspersoneel opbouwen. U kunt deze personen dan bellen wanneer u wordt gebeld over een onderhoudsprobleem. Je kunt ook altijd advies vragen aan andere verhuurders in de omgeving voor goed onderhoud mensen!

4. Uw persoon op de grond

Hoewel u een onroerend goed voor 99% effectief van een afstand kunt beheren, zijn er enkele dingen die persoonlijk moeten worden gedaan, zoals het eerste gesprek met aanvragers wanneer ze hun intrek nemen en het uitvoeren van een laatste gesprek wanneer huurders vertrekken.

Ik raad je aan om een ​​paar mensen in de buurt van de huurwoning te hebben die je vertrouwt om deze taken uit te voeren.

Bij het uitvoeren van walkthroughs met aanvragers, moeten ze genoeg over uw eigendom weten om er vragen over te stellen. Evenzo moeten ze bij het uitvoeren van de laatste doorloop het formulier voor in- en uitstappen in de hand hebben en een goed oog hebben voor het opsporen van schade.

Tips voor het inhuren van een Property Manager

De meest voordelige manier om een ​​solide vastgoedbeheerder te vinden, is door om aanbevelingen te vragen. Dit kan inhouden dat u een vriend vraagt ​​​​wie ze gebruiken, of dat u een vastgoedinvesteerder in uw regio zoekt en hen vraagt. Als ze momenteel een vastgoedbeheerder gebruiken - en ze vinden ze leuk genoeg om ze aan te bevelen - dan is dat een goede plek om met zoeken te beginnen.

Vervolgens raad ik u aan om ten minste drie vastgoedbeheerders te interviewen. U kunt dit telefonisch doen of op hun kantoor, maar ik raad u in elk geval aan om hen om een ​​kopie te vragen van de overeenkomst die u zou ondertekenen om met hen samen te werken. Neem deze overeenkomst mee naar huis en u kunt de overeenkomsten van alle drie de bedrijven vergelijken.

Er zijn een hele reeks dingen waar u op moet letten bij het inhuren van een vastgoedbeheerder. Hier vindt u meer informatie over het screenen en inhuren van vastgoedbeheerders.

Dit zijn de belangrijkste vragen die u aan vastgoedbeheerders kunt stellen tijdens uw interview:

• Wat is uw ervaring als vastgoedbeheerder? (jaren, activaklasse, huidige portefeuille, enz.)
• Welke licenties en/of kwalificaties heb je?
• Zorg ervoor dat ze worden gecompenseerd als X% van de ontvangen brutohuur. Ze moeten niet worden gecompenseerd terwijl de unit leeg staat, omdat je wilt dat ze gemotiveerd zijn om je huis te verhuren. Vraag naar elke vergoeding die ze hebben en zorg ervoor dat je ze begrijpt.
• Vraag naar hun staat van dienst op het gebied van leegstand, doorlooptijden, huisuitzettingen, etc. U wilt een idee hebben van wat u in de markt te bieden heeft als de zaken voor een huurder niet volgens plan verlopen. Je wilt het beste verwachten, maar verwacht het slechtste.
• Vraag ze om referenties.
• Vraag om een ​​kopie van de overeenkomst die u met hen gaat ondertekenen, zodat u deze mee naar huis kunt nemen en deze kunt bekijken.

Ik kwam onlangs tot de conclusie dat de persoonlijkheid van een vastgoedbeheerder ook een grote rol speelt in hun succespercentage. In mijn ervaring, en als ik met andere investeerders spreek, zijn de beste vastgoedbeheerders een beetje ruw aan de randen. U wilt niet per se de superglanzende, goed geoliede machine, met de vlotte koploper als uw managementteam. U wilt een team dat niet bang is om vies te worden of standvastig is wanneer huurders uit de hand lopen.

Vraag elke vastgoedbeheerder om enkele referenties die u kunt bellen. Dit moet worden begrepen, maar u bent het aan uzelf verplicht om de 2-3 referenties die ze u hebben gegeven te bellen en te zien hoe de andere eigenaren van onroerend goed over hun manager denken.

Op dit moment bezit ik meer dan 20 huurwoningen en besteed ik minder dan een uur per maand aan het omgaan met hen (meestal) omdat ik een solide vastgoedbeheerder heb ingehuurd!

De bottom line over het beheren van uw vastgoedbeleggingen in actieve dienst

De kans is groot dat u bij het lezen hiervan snel beseft of u in staat bent om uw eigen onroerend goed te beheren, of (zoals ik) beter geschikt zou zijn om een ​​vastgoedbeheerder in te huren.

Nu u weet of u uw huis wilt verkopen of verhuren en hebt besloten hoe u het wilt beheren, ben ik ervan overtuigd dat u dit aspect van uw PCS met succes zult kunnen navigeren.

Je zou zelfs kunnen ontdekken dat je het leuk vindt om huisbaas te zijn, en de mogelijkheden voor het opbouwen van rijkdom die onroerend goed biedt. Als die dag komt, weet dan dat je niet alleen bent. Er is een enorme gemeenschap van militaire vastgoedinvesteerders en we zijn hier om te helpen!

Als je een geweldig boek wilt lezen over het beheren van je eigen huurwoningen, bekijk dan Het boek over het beheren van huurwoningen door Brandon en Heather Turner.