Een van de meest aantrekkelijke onroerendgoedbelastingvoordelen die beschikbaar zijn in de VS is de gelijkaardige uitwisseling, die wordt geregeld door sectie 1031 van de Internal Revenue Code. Volgens Bisnow is bij ongeveer een derde van alle verkopen van commercieel onroerend goed en meergezinswoningen in de VS sprake van een gelijkaardige ruil.

Een gelijkaardige uitwisseling stelt een belegger in staat om meerwaarden, afschrijvingen en andere belastingen uit te stellen op het moment dat een vastgoedbelegging wordt verkocht als het nettovermogen van de verkoop wordt herbelegd in een onroerend goed van dezelfde of hogere waarde. Maar "vastgoed" betekent niet dat de opbrengst direct opnieuw moet worden geïnvesteerd in een ander onroerend goed dat u regelrecht koopt. Er zijn meerdere manieren waarop de winst kan worden herbelegd om in aanmerking te komen voor een preferentiële fiscale behandeling.

Hier is een blik op vier alternatieve 1031 exchange-investeringsopties.

#1:Gekwalificeerde kansenzonefondsen

Gekwalificeerde Opportunity Zone-fondsen, toegestaan ​​onder de Tax Cuts and Jobs Act van 2017, zijn een alternatief voor 1031 exchange-investeringen die vergelijkbare voordelen bieden, waaronder belastinguitstel en eliminatie. Een fonds van dit type kan beleggen in onroerend goed of operationele bedrijven binnen een aangewezen Opportunity Zone, meestal een geografisch gebied in de VS dat zo is aangewezen omdat het mogelijk achtergesteld of verwoest is. Als zodanig kan er een hoger investeringsrisico zijn. De tijdshorizon van het fonds kan ook 10 jaar zijn, wat betekent dat uw kapitaal voor die tijd vastzit.

Als u deze investeringsoptie serieus overweegt, houd er dan rekening mee dat deze fondsen mogelijk zijn opgericht om in slechts één onroerend goed of bedrijf te beleggen, in welk geval er geen diversificatie is. Maar het omgekeerde kan ook waar zijn. Met een dergelijk fonds kan er een potentiële cashflow en positieve economische en sociale effecten op een gemeenschap zijn. Deze fondsoptie werkt ook als u andere gewaardeerde activa verkoopt, zoals aandelen of bedrijven.

#2:Algemene huurders uitbetaling

Naast het gebruik van een 1031-beurs om belastingen uit te stellen, willen sommige beleggers ook de liquiditeit verbeteren, zodat ze in de toekomst kunnen profiteren van andere koopmogelijkheden. Met een Gemeenschappelijke Huurder (TIC) investering bezit u een fractioneel belang in een handelspand, meergezinswoning, self-storage of ander type vastgoedbelegging. De TIC-uitbetaling is een specifieke strategie waarbij de vastgoedbelegging wordt gekocht zonder hefboomwerking, dus het is schuldenvrij, zonder hypotheek. Na een jaar of twee kan het onroerend goed worden geherfinancierd tegen 40% tot 60 % lening-naar-waarde, waardoor beleggers een groot deel van hun oorspronkelijke hoofdsom belastingvrij terugkrijgen in de vorm van een cash-out-herfinanciering. In dit scenario blijft het resterende eigen vermogen in de TIC in de TIC, wat potentiële uitkeringen aan investeerders oplevert, terwijl ze met een groot deel van hun geld kunnen genieten van liquiditeit.

#3:Directe aankoop van Triple-Net (NNN) eigendommen

Bij een triple-net huurobject is de huurder verantwoordelijk voor het grootste deel, zo niet alle, onderhouds-, belasting- en verzekeringskosten met betrekking tot het onroerend goed. Beleggers die een 1031-beurs gebruiken, kopen vaak rechtstreeks NNN-eigendommen, meestal winkels, medische of industriële faciliteiten die door één huurder worden bewoond. Op het eerste gezicht lijken deze investeringen misschien passief, maar er zijn drie duidelijke nadelen, waaronder het concentratierisico als een belegger een groot deel van zijn vermogen in een enkel onroerend goed plaatst bij één huurder; potentiële blootstelling aan een zwarte-zwaan-gebeurtenis zoals COVID-19 als de huurder zwaar getroffen blijkt te zijn (voorbeelden:Starbucks vraagt ​​om grote huurverlaging, 24 Hour Fitness-aanvraag Hoofdstuk 11 en Souplantation die faillissement uitspreekt); en beheersrisico. Ik heb tijdens mijn carrière tientallen triple-net-eigendommen gehad en om ze effectief te beheren, moest ik een team van vermogensbeheerders, accountants, advocaten en administratief personeel in dienst hebben - de investeringen zijn allesbehalve passief.

#4:Delaware statutaire trusts

In tegenstelling tot het bovenstaande voorbeeld, waar u het hele onroerend goed zelf koopt, zijn Delaware Statutory Trusts (DST's) een vorm van mede-eigendom die diversificatie en echt passief beleggen mogelijk maakt. De meeste soorten onroerend goed kunnen eigendom zijn in een DST, inclusief winkel-, industriële en meergezinswoningen. Een DST kan een enkele eigenschap of meerdere eigendommen bezitten. In een 1031-ruilscenario kunt u de opbrengst van de eerdere verkoop van onroerend goed investeren in een of meer DST's om diversificatie te bereiken.

DST's bevatten vaak eigendommen van institutionele kwaliteit. (Een voorbeeld is een meergezinsgebouw met 300 eenheden dat zich op een secundaire markt bevindt, zoals Charleston, Raleigh of Savannah.) Een DST kan een of meer eigendommen bevatten die worden gebruikt door alleenstaande huurders die werken met langetermijnhuurovereenkomsten, zoals een FedEx distributiecentrum, een Amazon-distributiecentrum, een Walgreens-apotheek of een Fresenius-dialysecentrum. Zomertijd kan een van de gemakkelijkste 1031 vervangende eigendomsopties zijn om toegang te krijgen, omdat het onroerend goed al is verworven door het DST-sponsorbedrijf dat de zomertijd aan investeerders aanbiedt.

Kortom: U hebt veel opties om te overwegen voordat u een 1031-uitwisseling aangaat. Ongeacht de benadering die u kiest, is het netto-effect van 1031 ruilbeleggen over het algemeen hetzelfde:het initieel geïnvesteerde kapitaal en de winst kunnen blijven groeien, mogelijk zonder directe fiscale gevolgen. Als en wanneer de nieuwe investering later wordt verkocht zonder dat het eigen vermogen wordt herbelegd in een ander ruilobject, wordt de eerdere winst erkend.

Er zijn enkele fijnere punten en beleggers moeten hun belasting- of juridische adviseurs raadplegen voordat ze een onroerend goed verkopen of ruilen. De belastingsituatie van iedereen is anders, evenals hun tijdshorizon, diversificatiestrategie, risicotolerantie en interesse om een ​​passieve versus een actieve belegger te zijn.