Het verhaal van vandaag zal van bijzonder belang zijn voor drie groepen lezers:

(1) Iedereen die eigenaar is van een condominium onder beheer van een VvE, een Vereniging van Eigenaren.

(2) Managers van VvE's.

(3) Bedrijven die contracten sluiten met VvE's en schade toebrengen aan eigendommen van condo-eigenaren.

Laten we beginnen met deze vraag:wie is verantwoordelijk als een door de vereniging ingehuurde aannemer schade toebrengt aan eigendommen in de flat?

Dat was de vraag van Stephanie.

"Onze HOA-contracten met "Get Outa Here, Bugs" voor ongediertebestrijding. Tijdens een behandeling, zonder toestemming, haalde de technicus mijn drop-in GE electric range tevoorschijn om te spuiten. Hij liet het vallen en het buitenste glas van de ovendeur verbrijzelde. Hoewel hij 22 jaar oud is, ziet hij eruit en functioneert hij alsof hij gloednieuw is, maar vervangende onderdelen zijn niet beschikbaar.

“Het ongediertebestrijdingsbedrijf wilde de deur eraf halen en gehard glas installeren, maar GE zegt dat dit brandgevaar uitlokt. Ze raden aan de oven te vervangen en geen reparatie uit te voeren, aangezien er geen manier is om de veiligheid bij hoge temperaturen te garanderen.

"Ik vertelde Get Outa Here wat GE zei, en vroeg hen om het te vervangen door een vergelijkbare nieuwe, inbouwoven, maar ze zeiden:'Ga hier weg' en weigerde, bood $ 300 aan en beweerde 'Het was afgeschreven.'

“Ze hebben het gebroken; ze zouden het moeten vervangen. Ik heb geen brandgevaar nodig en wil eerlijk zijn, maar de enige oplossing die ik zie is om ze een nieuwe oven te laten installeren. Het management van mijn VvE vertelde me in wezen dat ik in het meer moest springen. Wat is eerlijk?”

Google 'HOA's aannemer heeft mijn eigendom beschadigd'

Als je 's nachts niet kunt slapen, Google gewoon "HOA's aannemer heeft mijn eigendom beschadigd." Je zult post na post vinden van HOA-management dat probeert te ontkomen aan de verantwoordelijkheid voor het inhuren van incompetente personen die uiteindelijk het eigendom van condo-eigenaren vernietigen.

Ik vroeg de mening van een van 's lands toonaangevende experts in de wettelijke verplichtingen van HOA-management, advocaat en auteur John Linford, uit Bakersfield, Californië.

"Naar mijn mening zijn zeker het ongediertebestrijdingsbedrijf en zeer mogelijk de VvE verantwoordelijk voor het beschadigen van Stephanie's oven. Drop-in ovens vereisen speciale zorg om te verwijderen en te installeren. Tenzij de VvE het bewijs had geleverd dat het had vastgesteld dat de technicus van de ongediertebestrijding was opgeleid in het verwijderen van deze ovens, leidt dit tot de conclusie van hun nalatigheid bij het inhuren van Get Outa Here.

"In tegenstelling tot een auto, wordt een volledig functionerende oven niet afgeschreven en heeft ze een nieuwe oven nodig, einde verhaal."

Een benadering van een oplossing

Ik heb deze feiten behandeld door een vriend van deze column, advocaat Evan W. Walker uit San Diego. Zijn advocatenpraktijk concentreert zich op persoonlijk letsel en materiële schade. Hij is het met Linford eens en wijst erop:

"Hoewel de wet op dit gebied enigszins van staat tot staat verschilt, is Stephanie een nieuwe oven verschuldigd, tenzij de eigenaar van het appartement een soort van afstand van aansprakelijkheid heeft ondertekend. Ik sta versteld van het gebrek aan gezond verstand dat vaak wordt getoond in dit soort gevallen, vooral door te beweren dat de oven was afgeschreven. Het is geen auto, dus zo'n positie is ronduit verkeerd', stelt Walker met klem.

Het kwam bij me op dat als de VvE en Get Outa Here weigeren haar te vergoeden of de zaak over te dragen aan hun verzekeringsmaatschappijen en zij naar de rechtbank voor geringe vorderingen gaat en wint, hun verzekeringstarieven kunnen worden verhoogd, aangezien gerechtelijke dossiers worden gecontroleerd door de verzekering industrie.

Walker antwoordde:"Ja, ze zouden een verhoging van hun premies kunnen zien, omdat hun vervoerders zouden weten dat ze een verhoogd risico op verlies vormen."

En ten slotte vroeg ik Walker:"Als Get Outa Here uw klanten waren, wat zou dan uw advies aan hen zijn?"

"Betaal voor wat je hebt gebroken!"

Een praatje met Stephanie en ga hier weg

Ik heb een telefonische vergadering opgezet met mijn lezer en "Alex", eigenaar van Get Outa Here.

Hoewel hij vriendelijk en verontschuldigend was, stond hij erop de oven te vergelijken met een 22 jaar oude auto. "Dat gaat niet vliegen", antwoordde ik en vertelde hem wat ik leerde van het bellen van ongediertebestrijdingsbedrijven in heel Amerika. "Tegen een eigenaar zei elke eigenaar:'Als we hem kapot maken, zullen we hem repareren of een nieuwe oven voor haar kopen. Dat is wat eerlijk is.'”

Ofwel een goedkope schaatser of gewoon koppig, Alex leek de kracht van een waarheidsgetrouwe, negatieve recensie van zijn bedrijf online niet te waarderen. "Alex, je werknemer heeft deze nachtmerrie veroorzaakt, dus waarom zou je niet een goede vent zijn en het oplossen?" Ik vroeg.

"Dus, wat raad je aan?"

"Je hebt twee keuzes:jullie twee werken een compromis uit, of belanden in de rechtbank, over de $ 1.600 die nodig is om een ​​nieuwe oven te kopen. Ik stap uit het gesprek en laat jullie het oplossen.'

En dat deden ze, minder dan $ 1.600, maar een goed compromis is dat iedereen een beetje teleurgesteld weggaat.

Wat dit allemaal betekent voor condo-eigenaren en VvE's

De les voor consumenten is om je rechten te kennen en ze te doen gelden, aldus Walker. “Als een bedrijf je huis binnenkomt en je eigendom beschadigt, moeten ze ervoor betalen. Periode.”

De les voor VvE's is om beter voor uw bewoners en eigenaren te zorgen. "Als je een bedrijf inhuurt dat het huis van een eigenaar binnendringt en eigendommen beschadigt, stap dan op en betaal voor dat beschadigde eigendom en verontschuldig je voor het ongemak", zegt Walker. "Iedereen zou verantwoordelijkheid moeten nemen voor zijn daden."