Het verhuren van onroerend goed kan een inkomstenstroom voor pensioenen creëren die Uncle Sam-vriendelijk is. De federale belastingwet staat vol met pauzes voor verhuurders, en de belastingwet van 2017 zorgde voor een nieuwe afschrijving die veel verhuurders kunnen nemen voor hun huurinkomsten volgens schema E.

Het nieuwe belastingvoordeel valt onder de speciale aftrek van 20% voor individuele eigenaren van 'doorgeef-entiteiten'. Zelfstandigen en eigenaren van S-bedrijven, partnerschappen en LLC's kunnen nu 20% van hun gekwalificeerde bedrijfsinkomen of QBI afschrijven.

QBI is uw toewijsbare deel van het inkomen minus inhoudingen van een handel of bedrijf. Er zijn speciale regels en beperkingen van toepassing op personen die vóór de QBI-aftrek belastbare inkomsten aangeven van meer dan $ 321.400 voor gezamenlijke aangiften en $ 160.700 voor enkelvoudige aangiften.

De QBI-regels zijn een van de moeilijkste bepalingen in de belastingwet van 2017 om te navigeren, volgens Joel Grandon, ingeschreven agent en president van de National Society of Accountants. Er is geen vaste regel om te bepalen of uw vastgoedverhuuractiviteit een handels- of bedrijfsactiviteit is, behalve een veilige haven, waaraan moeilijk te voldoen is. Het is het beste om het advies in te winnen van een goede belastingadviseur, zegt Grandon.

Kwalificeren voor de QBI Break

Er zijn twee manieren om huurinkomsten als QBI te kwalificeren. De eerste manier is als de verhuuractiviteit stijgt tot het niveau van een handel of bedrijf. Deze vaststelling is afhankelijk van de specifieke feiten en omstandigheden van een belastingplichtige. Enkele relevante factoren zijn het type onroerend goed (residentieel of commercieel), de mate van dagelijkse betrokkenheid van de verhuurder of zijn agenten, huurvoorwaarden en het aantal verhuringen.

Een tweede manier om huurinkomsten als QBI te kwalificeren, is door te voldoen aan een IRS-veilige haven. Jaarlijks moeten minimaal 250 uur aan de activiteit worden besteed door de eigenaar, werknemers of onafhankelijke contractanten. Tijd besteed aan reparaties, huurdersdiensten, vastgoedbeheer, adverteren, huren innen, onderhandelen over huurcontracten en toezicht houden op werknemers telt mee. Uren die zijn besteed aan het regelen van financiering, het aanleggen van kapitaalverbeteringen op de lange termijn en het rijden van en naar het onroerend goed zijn niet inbegrepen.

Belastingbetalers die de veilige haven gebruiken, moeten voldoen aan strikte vereisten voor het bijhouden van gegevens en een jaarlijkse verklaring bij hun aangifte voegen, zoals beschreven in IRS-inkomstenprocedure 2019-38. Door aan de veilige haven te voldoen, kunt u de verhuuractiviteit behandelen als een bedrijf voor QBI-doeleinden.

Het volgen van een reeks best practices kan helpen om het belastingvoordeel te verstevigen. Vanwege het strikte minimum van 250 uur in de veilige haven en strikte registratievereisten, zegt Grandon dat het misschien gemakkelijker is om te voldoen aan de handels- of zakelijke norm van de jurisprudentie, die niet altijd veel tijd kost die aan de activiteit wordt besteed. Het hangt af van de feiten van elke belastingbetaler, dus het is mogelijk om aanzienlijk minder dan 250 uur te hebben en toch een bedrijf te hebben.

Grandon adviseert degenen die hun verhuuractiviteit als een bedrijf willen behandelen, zich aan deze best practices te houden:Houd aparte bankrekeningen voor de activiteit. Houd uw tijd bij en de tijd van iedereen die u betaalt om aan het onroerend goed te werken, plus een beschrijving van het werk. Bewaar onkostennota's en verzeker de eigendom. En stuur 1099 formulieren vóór 31 januari naar iedereen die $ 600 of meer per jaar betaalt voor services en geen bedrijf is; maak kopieën van de 1099's bij de IRS.

Kun je in aanmerking komen voor de QBI-pauze als je maar één huurwoning bezit? Steve Fishman, auteur van Elke verhuurdersgids voor belastingaftrek (Nolo, $ 40), zegt ja, afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Fishman zegt dat als hij één huurwoning bezat die inkomsten genereerde, hij de afschrijving van 20% zou nemen. Hij geeft echter toe dat hoe meer huurwoningen u bezit, hoe sterker uw handels-/zakelijke argument zal zijn.

Het behandelen van de huurinkomsten als QBI en het nemen van de aftrek van 20% verandert niets aan de manier waarop u huurinkomsten rapporteert over uw 1040-aangifte. Huurinkomsten uit onroerend goed worden meestal gerapporteerd in Schema E. Ook zijn de huurinkomsten over het algemeen niet onderworpen aan zelfstandigenbelasting. Als u in aanmerking komt, neemt u de QBI-aftrek van 20% op regel 10 van het 2019-formulier 1040 en voegt u ofwel formulier 8995 of 8995-A toe, afhankelijk van het belastbaar inkomen.