Noot van de redactie:dit verhaal verscheen oorspronkelijk op Living on the Cheap.
Voor de meeste huiseigenaren is het moeilijkste deel van een huisrenovatieproject niet het werk zelf, maar het vinden van een competente en betrouwbare aannemer om het werk te doen.
Het installeren van keukenkasten, het slopen van een muur of het betegelen van de badkamer is eenvoudig vergeleken met de worsteling van het inhuren van een kwaliteitsaannemer die van begin tot eind op een hoog niveau zal presteren. We riskeren veel geld, dus het is belangrijk om dure fouten te voorkomen. Omdat het niet iets is dat we vaak doen, hebben we weinig mogelijkheden om te oefenen en onze vaardigheden te verbeteren.
Zelfs voor ervaren huisvernieuwers kan het inhuren van een aannemer veel op gokken lijken. Iedereen heeft verhalen gehoord over afschuwelijke aannemers die de keuken verscheurden en nooit meer terugkwamen of over projecten die drie keer de oorspronkelijke schatting van de aannemer kosten. Maar er zijn dingen die u kunt doen om uw kansen te verbeteren.
Als u een groot project uitvoert, heeft u een algemene aannemer nodig, die onderaannemers kan inhuren voor speciaal werk zoals loodgieterswerk en elektriciteit. Huiseigenaren met renovatie-ervaring werken soms als hun eigen algemene aannemers en huren voor elke klus specifieke vakmensen in.
Hoewel dit u geld kan besparen, kan het tijdrovend zijn en betekent dit dat u meerdere aannemers moet zoeken in plaats van slechts één, aangezien u voor elke kleinere klus een specialist moet vinden.
We spraken met enkele experts om hun beste tips te krijgen voor het vinden van een betrouwbare en eerlijke aannemer.
Weet wat u wilt voordat u schattingen krijgt. "Begin met een plan en wat ideeën", zegt Angie Hicks, oprichter van Angi (voorheen AngiesList.com), dat verwijzingen en beoordelingen van aannemers biedt. "Begin niet door met aannemers te praten."
U krijgt een nauwkeurigere schatting als u heel specifiek kunt zijn over wat u wilt doen en de materialen die u wilt gebruiken om het voor elkaar te krijgen. "Redo the kitchen" kan betekenen dat kasten en werkbladen in dezelfde positie worden vervangen, of het kan betekenen dat de muren en vloeren tot aan de noppen worden afgebroken, alle leidingen worden vervangen en verplaatst en dat de elektriciteits- en/of gasleidingen opnieuw worden aangelegd. Dat zal uw biedingen aanzienlijk beïnvloeden, dus u moet eerst de details gladstrijken.
U moet veel plannen en veel werk doen voordat u ooit met aannemers praat. Voor een grote woningaanbouw zijn bijvoorbeeld de tekeningen en specificaties van de architect nodig. Zelfs voor een routinematige badkamer- of keukenrenovatie moet u een algemeen idee hebben van uw voorkeursindeling en welke materialen u wilt gebruiken voordat u een bod uitbrengt.
"Hoe gedetailleerder het werk dat u hebt uitgeschreven voordat u uw aannemer inhuurt, hoe beter", zegt Brandon Turner, vice-president van BiggerPockets.com, een netwerk- en informatiesite voor vastgoedinvesteerders. "Alle documentatie moet duidelijk en beknopt zijn", zegt H. Dale Contant, president van de National Association of the Remodeling Industry en president van Atlanta Design &Build. "Er mag geen dubbelzinnigheid zijn."
Zelfs in dit internettijdperk zijn persoonlijke referenties veel nuttiger dan online recensies, hoewel je die zeker ook moet lezen, evenals verwijzingen van online services zoals Angi, HomeAdvisor.com, Google en Yelp.
Bij het kiezen van een aannemer is niets belangrijker dan referenties. Vraag vrienden, familieleden en collega's om referenties. Mensen in uw buurt die soortgelijke projecten hebben gedaan, zijn uw beste bronnen.
Als u mensen in de bouwsector kent, vraag het hen dan ook. Medewerkers van lokale bouwmarkten kunnen mogelijk ook doorverwijzen. Ga indien mogelijk naar het werk en stel gedetailleerde vragen aan de huiseigenaar over hoe het was om met de aannemer samen te werken.
Overweeg om onderaannemers te interviewen als aanvullende referenties en te vragen of de aannemer hen goed behandelt en op tijd betaalt.
Algemene aannemers en de meeste onderaannemers moeten een vergunning hebben, hoewel de procedure per staat en gemeente verschilt. Controleer de tuchtcolleges, het Better Business Bureau en de lokale rechtbanken op problemen. Vraag de aannemer om een kopie van zijn licentie en kopieën van de licenties van de belangrijkste onderaannemers die aan het werk zullen werken.
Vraag een lijst met referenties aan van eerdere klanten. Bel dan die eerdere klanten en stel gedetailleerde vragen:waren ze tevreden met het werk? Overschreed het project het budget en waarom? Kwam de aannemer op tijd? Heeft hij het werkterrein schoongemaakt toen hij wegging?
"Als het echt een grote klus is... moet je een beetje verder gaan om te verifiëren dat ze dat soort werk hebben gedaan", zegt Contant. Dit omvat het stellen van aanvullende vragen, het raadplegen van meer referenties en een persoonlijk bezoek aan een eerdere baan.
Iemand die goed werk heeft geleverd bij het betegelen van de badkamer van uw buren, is niet per se de juiste persoon om een aanbouw aan uw huis te bouwen. U wilt een bedrijf vinden dat routinematig het soort project doet dat u wilt laten doen.
Interview minimaal drie aannemers. Stel veel vragen en ontvang van elk een schriftelijk bod. Wanneer u biedingen vergelijkt, zorg er dan voor dat ze allemaal hetzelfde materiaal en dezelfde taken bevatten, zodat u appels met appels vergelijkt. Krijg drie biedingen, zelfs als je een aannemer hebt die je leuk vindt, want je leert iets van elk gesprek.
"Wees niet bang om te onderhandelen", zegt Hicks. Hoewel je tijdens het interview misschien wat afdingt, moet je bereid zijn om het grootste deel van de onderhandelingen te voeren nadat je het bod hebt ontvangen en voordat je het contract ondertekent.
Wanneer u offertes ontvangt van aannemers, wilt u veel meer weten dan wat uw klus gaat kosten. Stel potentiële aannemers gedetailleerde vragen over hun ervaring. Hoe lang zit hij al in het vak? Welke andere banen heeft hij gedaan die vergelijkbaar zijn met die van jou? Zal hij onderaannemers of werknemers gebruiken om het werk te doen?
Een eenmanszaak is meestal niet de juiste keuze voor een complete woningrenovatie. Zelfs als uw baan klein is, sluit een groter bedrijf niet uit, dat mogelijk meer werknemers heeft en kleine taken efficiënt kan uitvoeren. Cannon Christian, president van Renovation Realty in San Diego, raadt aan om een werknemerslijst te vragen om er zeker van te zijn dat de aannemer echt de werknemers heeft die hij zegt te hebben en geen tijdelijke arbeidskrachten zal gebruiken die van de straat worden ingehuurd.
Als je eenmaal de biedingen hebt ontvangen, denk dan niet dat het tijd is om aan het werk te gaan. U en de aannemer moeten een gedetailleerd contract opstellen, waarin precies wordt vermeld hoe u het project wilt laten voltooien, welke materialen zullen worden gebruikt en wat er zal gebeuren als u halverwege het proces van gedachten verandert of als er onvoorziene problemen optreden. Het contract moet een overzicht van de vooruitbetalingen en een tijdschema bevatten.
In plaats van alleen de basis te bieden, moet het contract ingaan op het exacte model kraan dat u in de keuken zult opnemen (of een specifieke dollartoeslag verstrekken). Het moet aangeven wanneer het werk zal worden gedaan, wat er zal gebeuren als het niet op tijd wordt gedaan, welk werk zal worden gedaan door de werknemers van de aannemer en welk werk zal worden gedaan door onderaannemers, welke uren de aannemers bij u thuis kunnen werken en wie zal aan het eind van de dag opruimen.
Onderteken een gedetailleerd contract
Zorg ervoor dat uw contract precies beschrijft wat er zal gebeuren, inclusief deadlines, vooruitbetalingen, de exacte materialen die zullen worden gebruikt tot op het modelnummer en wie welke materialen zal leveren.
"Als je het niet hebt gedocumenteerd, is het jouw woord tegen dat van hen", zegt Hicks. Als het contract van de aannemer niet gedetailleerd genoeg is, schrijf er dan zelf een op of voeg aanvullingen toe.
Wees nauwgezet met wijzigingsopdrachten
Elke wijziging in het project, of u nu van gedachten verandert over producten of om aanvullende projecten vraagt, moet een schriftelijke wijzigingsopdracht opleveren die het nieuwe werk, de materialen en de kosten omvat. De meeste banen bevatten verrassingen.
U kunt reparaties ontdekken die moeten worden uitgevoerd zodra de muren zijn geopend, of u kunt van gedachten veranderen over een aspect van het project. Elke keer dat er een afwijking van het contract is, moet u ervoor zorgen dat u en de aannemer een wijzigingsopdracht ondertekenen waarin wordt aangegeven welk extra werk zal worden gedaan en tegen welke kosten.
Verwacht dat een aannemer het te druk heeft om meteen te beginnen
"De beste mensen zijn de drukste", zegt Christian.
Verwacht en plan dure verrassingen
Als u $ 50.000 te besteden heeft aan uw verbouwing, teken dan geen contract voor $ 50.000, want er zullen altijd onvoorziene reparaties nodig zijn. Budget minimaal 10% om deze te dekken.
"Geen enkele aannemer kan door een muur kijken", zegt Hicks. "Je wilt plannen voor het onverwachte."
Licentie en verzekering verifiëren
Vraag de aannemer om u kopieën van licenties en verzekeringspolissen te geven en bel vervolgens de lokale of nationale instantie die de licenties afgeeft om te controleren of ze geldig zijn.
Wees op uw hoede bij biedingen die aanzienlijk lager zijn dan alle andere
De kosten van hetzelfde werk in hetzelfde gebied zullen niet significant variëren. Als een bod aanzienlijk lager is, stel dan gedetailleerde vragen over materialen en de omvang van het werk om er zeker van te zijn dat alles inbegrepen is.
Vergunningen aanvragen
Steden en provincies hebben vergunningen nodig voor de meeste verbouwingswerkzaamheden. Het is gebruikelijk dat de aannemer de vergunning krijgt en de kosten bij uw rekening optelt. Sommige aannemers bieden misschien aan om het werk voor minder te doen zonder vergunningen, maar dat kan later problemen veroorzaken als het verbouwingswerk niet volgens de regels wordt uitgevoerd, of als de stad u betrapt de volgende keer dat u het werk gedaan krijgt.
U kunt een boete krijgen en het defecte werk moeten verwijderen om het opnieuw te doen. "Uiteindelijk, als je er niet in slaagt om de juiste vergunningen voor je banen te krijgen, is het aan jou", zegt Hicks. Wees op uw hoede voor aannemers die u vragen om de vergunningen - dat is de taak van de aannemer. Ongeoorloofd werk kan ook problemen veroorzaken wanneer het tijd is om te verkopen.
Een betalingsschema in het contract hebben, met specifieke mijlpalen
De meeste professionele aannemers vragen vooraf een kleine aanbetaling, daarna aanvullende betalingen als specifieke mijlpalen zijn bereikt, waarbij de laatste 10% pas verschuldigd is nadat alle retentierechten zijn ontvangen, de laatste inspecties zijn uitgevoerd en alle punten op de opleveringslijst zijn voltooid.
Wees op uw hoede voor een aannemer die vooraf een grote aanbetaling vraagt, tenzij de opdracht vereist dat de aannemer een aanzienlijke hoeveelheid dure materialen koopt voordat hij aan de slag gaat.
Betaal niet meer dan 10% van het baantotaal voordat de baan begint
U wilt niet dat een aannemer uw geld gebruikt om het werk van iemand anders af te maken. Christian zegt dat hij af en toe tot 30% zal vragen als er direct dure materialen nodig zijn.
Onderhandelen over basisregels Bespreek welke uren de aannemer bij u thuis kan werken, wat voor soort bericht u krijgt, welke badkamer de werknemers zullen gebruiken en wat er aan het einde van elke werkdag wordt opgeruimd. Vraag naar andere details die u aanbelangen, zoals roken op het werkterrein of of werknemers toegang tot sanitaire voorzieningen verwachten.Selecteer op tijd uw afwerkingen
U zult waarschijnlijk enkele belangrijke onderdelen van het werk (bijvoorbeeld tegelvloer of granieten werkbladen) in het contract opnemen, waarbij de specifieke afwerkingen moeten worden geselecteerd terwijl het werk aan de gang is. Als u uw deadlines om materialen te kiezen niet haalt, kan de aannemer zijn deadline ook niet halen.
Ontvang pandrechten
Iedereen die arbeid of materialen voor uw huis levert, kan een pandrecht op uw titel indienen als de rekening niet wordt betaald. Voordat u de laatste betalingen aan de aannemer doet, moet u hem vragen om vrijstelling van pandrecht van alle materiaalleveranciers en onderaannemers die bevestigen dat ze zijn betaald. "Een vrijstelling van pandrecht beschermt de klant echt enorm", zegt Contant.
Praat regelmatig met de aannemer
Voor een grote klus moet je misschien elke dag praten. Als u een mogelijk probleem ziet, meld dit dan onmiddellijk. Iets dat verkeerd is gedaan, is later moeilijker te repareren nadat uw aannemer zijn spullen heeft ingepakt en naar zijn volgende klus is gegaan.
Verzekeringsdekking controleren
Weet wat wordt gedekt door uw huiseigenarenverzekering en wat wordt gedekt door de zakelijke verzekering van uw aannemer. Ontvang een kopie van de verzekeringspolis van het bedrijf.
Stress verwachten
Werknemers in huis hebben, leven zonder keuken en overal een stofwolk hebben is een uitdaging voor zelfs de rustigste huiseigenaren. Verwacht verstoring en maak plannen om hiermee om te gaan. "Een van de dingen waar consumenten niet op plannen, is de stress van het hebben van [de renovatie]", zegt Hicks.