Het bezitten van een huis hoort deel uit te maken van de American Dream, maar het koopproces kan soms meer op een nachtmerrie lijken. Toen mijn man en ik vorig jaar ons eerste huis wilden kopen, was ik geschokt door hoe weinig ik ervan wist en hoe weinig definitieve antwoorden ik online kon vinden. Terwijl ik door het proces strompelde en on the fly leerde, ontwikkelde ik een nieuw begrip van het gezegde:"Je weet niet wat je niet weet."

Succes instellen voordat u begint

Voordat ik aan het proces begon, heb ik nauwgezet onderzoek gedaan - of dat heb ik tenminste geprobeerd. Ik heb gekeken naar traditionele en door de Federal Housing Authority (FHA) gesteunde hypotheken, en ontdekte het aanbetalingsbedrag en de minimale kredietscore die we nodig hebben voor elk programma.

Mijn man en ik zorgden ervoor dat onze kredietscores hoger waren dan 580, het minimum voor het FHA-programma dat we hoopten te gebruiken. We hebben creditcards afbetaald om onze verhouding tussen schulden en inkomen aantrekkelijker te maken voor kredietverstrekkers. Zodra we aan de minimumeisen voldeden, hebben we een afspraak gemaakt met de bank - en we waren erg teleurgesteld.

Ten eerste hebben we geleerd dat veel individuele banken hun eigen vereisten hebben bovenop de voorschriften die de FHA heeft ingevoerd. In ons geval vereiste het federale programma een score van 580, maar de bank en het hypotheekkantoor waarmee we spraken vereiste minimumscores van 600 en 620, wat een aanzienlijk verschil kan zijn als je hard werkt om krediet te herstellen.

We hebben ook vernomen dat verzekeraars willen zien dat uw stortings- en sluitingskosten al minstens twee maanden op uw rekening staan, om bij te houden waar het geld vandaan komt en om uw voortdurende financiële stabiliteit te bevestigen. Dit was een belemmering voor een ongeduldige koper zoals ik.

Het huis of de hypotheek:wat was er eerst?

Toen we begonnen met het ontmoeten van makelaars, vroegen ze altijd of we een geldschieter hadden benaderd. Toen we kredietverstrekkers ontmoetten, was hun eerste vraag altijd of we een onroerend goed in gedachten hadden. Dit bracht ons volledig in de war.

Dus wat is het juiste plan? "Potentiële huizenkopers moeten altijd een geldschieter ontmoeten voordat ze met hun zoektocht naar een huis beginnen", zegt Peter Jennings, geldschieter bij HarborOne Mortgage in New Hampshire, die al meer dan 30 jaar in de branche werkt. Dit helpt u beslissen welk hypotheekprogramma het beste bij u past. Hypotheken zijn afkomstig van hypotheekmakelaars of traditionele banken. Omdat de sector zo zwaar gereguleerd is, maakt het niet echt uit wie je kiest voor je hypotheek - de kwalificaties zullen grotendeels hetzelfde zijn, zegt Jennings. Kleine banken bieden echter waarschijnlijk minder hypotheekopties, terwijl grotere kredietverstrekkers meestal meer bieden.

Wanneer u klaar bent om een ​​huis te kopen, kunt u uw bod versterken met een prekwalificatie of een pre-approval letter van uw geldschieter. Een prekwalificatie, waarbij een leningfunctionaris de aanvrager beoordeelt om er zeker van te zijn dat ze aan de minimumvereisten voldoen, komt het meest voor, zegt Jennings. Als uw inkomen en kredietkwalificaties ruim boven het minimumbereik liggen en uw arbeidsverleden stabiel is, zullen veel kredietverstrekkers zich op hun gemak voelen bij het verstrekken van een prekwalificatiebrief. "In de branche staat het bekend als een slam-dunk-lener", zegt Jennings.

Als uw aanvraag echter op het punt staat in aanmerking te komen vanwege krediet- of inkomensproblemen, kunt u ervoor kiezen om vooraf goed te keuren. "Het dossier wordt officieel goedgekeurd op voorwaarde dat de lener een huis vindt", zegt Jennings. "Ik doe dit af en toe wanneer ik me niet op mijn gemak voel bij het ondertekenen van een prekwalificatiebrief." Hoewel een voorafgaande goedkeuring vooraf langer duurt, kan dit de tijd tussen het accepteren en sluiten van uw aanbieding zelfs verkorten, omdat een groot deel van de beoordeling al is uitgevoerd.

Een agent zoeken

Zodra u weet dat u in aanmerking komt voor een hypotheek, is het tijd om te gaan winkelen. In het begin zochten mijn man en ik alleen en namen contact op met makelaars voor panden waarin we geïnteresseerd waren. Maar toen we ons realiseerden dat een aankoopmakelaar daadwerkelijk door de verkoper wordt betaald wanneer een huis wordt verkocht, zonder enige buiten- zakkosten voor de koper, we hebben onmiddellijk een agent.

Niet beseffen dat er geen contante kosten zijn voor een aankoopmakelaar is gebruikelijk, zegt Liz Murphy, een agent bij Berkshire, Hathaway, Fox and Roach Realtors in Jenkintown, Pennsylvania. "Meestal gaat het gesprek sneller als de koper zich realiseert dat ze de makelaar van de koper niet betalen", zegt ze. "Het kopen van een huis is zo ontmoedigend, en dan denk je:'Ik moet deze persoon ook betalen.'"

Makelaars stroomlijnen het proces door onroerend goed te vinden dat mogelijk niet online wordt vermeld en kopers te helpen bij het navigeren door wet- en regelgeving. Toen ons koopproces werd onderbroken door onverwachte problemen, waaronder een probleem met de titel van het huis, legde onze makelaar ons precies uit wat er aan de hand was en adviseerde ons wat te doen.

Emotionele steun is geen klein onderdeel van het werk van een aankoopmakelaar, zegt Murphy. "Je wilt iemand die met je kan werken door de ups en downs, en die je emotioneel door het proces kan loodsen."

Een bod doen

Zodra u een woning heeft gevonden die u bevalt, moet uw makelaar u helpen een bod samen te stellen dat wordt vastgelegd in de koop- en verkoopovereenkomst, een bindend contract tussen u en de verkoper.

Bedenk hoe agressief u wilt zijn in onderhandelingen en hoe concurrerend de markt is (de verkoper kan immers tot uw bod is geaccepteerd, op andere aanbiedingen ingaan). Als u geld wilt besparen, overweeg dan om te bepalen dat de verkoper bijdraagt ​​aan de sluitingskosten - het bedrag varieert afhankelijk van het type hypotheek en het aanbetalingsbedrag, maar kan variëren van 3% tot 9% van de verkoopprijs.

Bepaal ook of u wilt dat uw bod aan de woningkeuring wordt onderworpen en wat voor soort keuring. Een traditionele huisinspectie dekt eventuele gebreken in het pand, zodat u precies weet waar u aan begint. U kunt ook een plaaginspectie, radontest en een heleboel andere opties opnemen.

Ik was voorbereid op een eindeloos heen-en-weer met de verkoper (misschien kijk ik te veel tv), maar onze onderhandeling was kort. We deden een bod, de verkoper ging daartegen in en onze agent adviseerde ons om terug te komen met ons "beste en laatste" bod om de verkoper te laten weten dat we klaar waren met onderhandelen. Ze accepteerden.

Ondertussen bij het Hypotheekkantoor

Daarna komt het wachten. Doorgaans duurt het ongeveer 35 dagen vanaf het moment dat uw bod wordt geaccepteerd tot het moment waarop u het huis kunt sluiten, hoewel het langer kan zijn, volgens Neena Vlamis, president en mede-oprichter van A&N Mortgage Services in Chicago. Het wachten kan willekeurig lijken en frustrerend zijn, maar achter de schermen gebeuren er de hele tijd dingen.

Nadat uw aanbod is geaccepteerd, gaat de aanvraag de advocaatbeoordelingsperiode in, zegt Vlamis. Dit is het moment waarop de koper due diligence doet door een inspectie te krijgen en eventuele verzoeken om reparaties of sluitingskosten in te dienen. "Dit is het moment om ervoor te zorgen dat dit het eigendom is waarvan je dacht dat het was", voegt Vlamis eraan toe.

Daarna is het tijd voor de koper om achterover te leunen en de hypotheekmakelaar zijn werk te laten doen. "Validatie is het nummer 1 proces dat in die periode plaatsvindt", zegt Vlamis. "Het is zeer belangrijk." Gedurende de tijd dat uw aanvraag wordt beoordeeld, zorgt de kredietverstrekker ervoor dat alle documentatie die u heeft verstrekt, van belastingaangiften tot loonstrookjes, waarheidsgetrouw en nauwkeurig is.

Omdat de hypotheeksector zo sterk gereguleerd is, onderneemt de bank veel stappen om ervoor te zorgen dat de informatie die zij van de koper heeft ontvangen correct is. De bank stuurt de belastingafschriften naar de IRS om ervoor te zorgen dat ze overeenkomen met wat de IRS heeft geregistreerd. Het bevestigt ook de werkgelegenheidsinformatie en de betaling voordat de aanvraag naar de acceptatie wordt gestuurd, waar alles opnieuw wordt bevestigd, in meer detail.

Dit is ook het moment waarop de geldschieter het huis zal taxeren om er zeker van te zijn dat de waarde van het onroerend goed overeenkomt met of hoger is dan de verkoopprijs. Als u kiest voor een door de federale overheid gedekte FHA-hypotheek, moet de taxatie worden uitgevoerd door een FHA-gecertificeerde taxateur.

Gedurende deze tijd heeft u waarschijnlijk meer geld op uw rekening dan u ooit heeft gehad, maar het is uiterst belangrijk om geen financiële wijzigingen aan te brengen gedurende de tijd dat uw aanvraag wordt beoordeeld. Krediet en werkgelegenheid worden opnieuw bevestigd aan het einde van het aanvraagproces, net voordat de financiële toezegging wordt gedaan, en het is van cruciaal belang dat er geen grote veranderingen zijn die het proces kunnen vertragen of uw kansen op goedkeuring in gevaar kunnen brengen. "Verander niet van bank, doe geen grote aankopen of verander niet van baan", zegt Vlamis. Als u dat doet, kunt u uw schuld-inkomensverhouding in gevaar brengen, die kredietverstrekkers gebruiken om te bepalen hoe waarschijnlijk het is dat u op tijd kunt betalen. (Gedurende deze tijd hielden mijn man en ik ons ​​vooral bezig met de benodigdheden:rekeningen betalen en boodschappen doen.)

Voorbereiden om te sluiten

Zodra alles is goedgekeurd door de bank, ontvangen kopers een financiële toezeggingsbrief. “Dat wil zeggen dat je ‘alles duidelijk’ hebt voor je financiering”, zegt Vlamis. "Iedereen, begin met inpakken."

Het wachten duurt echter vaak voort - met ongeveer een week tussen de datums van de financiële toezegging en uw afsluiting. “Die tijd laat je toe om je sluitingspakket op te stellen, om de laatste rondgang te doen, kascheques te bestellen, of een overschrijving te organiseren voor de sluitingskosten, de akte die opgemaakt moet worden, enz.,” zegt Vlamis.

Wanneer het eindelijk tijd is om te sluiten, zult u waarschijnlijk rustig kunnen ademen. Je tekent een enorme stapel papieren, wisselt cheques en sleutels in en gaat op weg als nieuwe huiseigenaar.

ABONNEER:bezit uw geld, bezit uw leven. Abonneer u vandaag nog op HerMoney om het laatste geldnieuws en tips te ontvangen!