Door een lage hypotheekrente te krijgen, kan het kopen van een huis of het herfinancieren van een bestaande lening betaalbaar worden. U kunt wachten tot de hypotheekrente daalt voordat u een lening aanvraagt, maar het kopen van hypotheekpunten is een andere optie. Hypotheekpunten, ook wel kortingspunten genoemd, stellen u in staat om tegen een vergoeding de rente op uw woonlening te verlagen. Dit kan uw hypotheeklasten verlagen en u mogelijk geld besparen gedurende de looptijd van de lening. Maar het krijgen van kortingspunten is misschien niet geschikt voor elke huizenkoper.
Dus wat zijn hypotheekpunten? Hypotheekpunten verwijzen in wezen naar een vergoeding die u aan uw hypotheekverstrekker betaalt om de rente op uw lening te verlagen. Dit staat ook bekend als het afkopen van de rente op een hypotheek.
Er zijn twee soorten hypotheekpunten waarvoor u kunt betalen:startpunten en kortingspunten. Een startpunt is een vergoeding die aan uw geldschieter wordt betaald om de kosten voor het ontstaan van leningen te verlagen. Het heeft geen enkele invloed op uw rentepercentage, maar kortingspunten wel.
Hypotheekvoordeelpunten kunnen de rente op uw woonkrediet direct verlagen. Hoe meer punten u koopt, hoe groter de verlaging van uw rentepercentage. Een lagere rente op een hypotheek kan betekenen dat er in totaal minder rente wordt betaald over de looptijd van de lening. Maar het is handig om precies te begrijpen hoe hypotheekpunten werken voordat u koopt.
Bij het begrijpen van hypotheekpunten zijn er twee reeksen getallen om op te focussen. De eerste is hoeveel een hypotheekpunt eigenlijk kost. Over het algemeen is één hypotheekpunt gelijk aan 1% van uw hypotheek. Dus voor elke $ 100.000 die u leent, zou één hypotheekpunt gelijk zijn aan $ 1.000. Onthoud dat dit vergoedingen zijn die u aan de geldschieter betaalt, dus u moet dit meenemen in uw totale kosten voor het kopen van een huis en wat u moet betalen bij het afsluiten.
De andere reeks cijfers die u moet weten, is hoeveel van een renteverlaging een hypotheekpunt kan opleveren. Doorgaans verlagen kredietverstrekkers uw hypotheekrente met 0,25% voor elk hypotheekpunt dat u betaalt. Stel dat u een huis koopt met een hypotheek van $ 300.000 tegen 3,25%. Eén punt zou u $ 3.000 kosten, maar in ruil daarvoor verlaagt uw geldschieter uw hypotheekrente tot zelfs 3%. Hoe meer punten u koopt, hoe lager uw rentetarief kan worden.
Dat klinkt goed, maar het is belangrijk om in gedachten te houden wat je hier eigenlijk doet. Wanneer u kortingspunten koopt voor een hypotheek, betaalt u in wezen een deel van de rente op de lening vooraf. Je moet wat extra rekenwerk doen om te beslissen of het financieel zinvol is om kortingspunten te kopen.
Dat is een goede vraag en het antwoord is dat het grotendeels van verschillende dingen afhangt, waaronder:
Door de berekening van kortingspunten uit te voeren, kunt u erachter komen of het de moeite waard is om ze te betalen, op basis van het break-evenpunt. Het break-evenpunt is wanneer het bedrag dat u aan rente hebt bespaard door punten te kopen, gelijk is aan het bedrag dat u hebt betaald om ze te kopen.
Stel dat u een huis van $ 300.000 wilt kopen met een looptijd van 30 jaar. De geldschieter biedt u de mogelijkheid om een hypotheek te krijgen van 3,5% zonder punten of om twee punten te betalen om uw tarief te verlagen tot 3%. U zou $ 6.000 moeten betalen om de punten te dekken, maar dat zou uw maandelijkse hoofdbetaling verminderen van $ 1.347 naar $ 1.265. Over ongeveer 6,1 jaar zou u uw break-evenpunt bereiken.
Maar hoe zit het met de rentebesparingen? Als u zich aan uw oorspronkelijke tarief van 3,5% zou houden, zou u $ 184.968 aan rentelasten betalen gedurende de looptijd van de lening. Maar als u de $ 6.000 zou uitgeven om punten te kopen, zou dat de rente op de hypotheek verlagen tot $ 155.332. Zodra u de $ 6.000 die u voor punten hebt betaald, heeft afgetrokken, zou het resultaat een netto rentebesparing van $ 23.636 zijn.
Dat veronderstelt echter dat u de volledige 30 jaar van de hypotheektermijn in de woning blijft en op een gegeven moment niet overgaat naar een lagere rente. Een goede vuistregel om in gedachten te houden wanneer u beslist of u punten wilt kopen, heeft betrekking op hoe lang u van plan bent thuis te blijven. Over het algemeen geldt dat hoe langer u blijft zitten, hoe meer u op rente bespaart zodra u het break-even punt passeert.
Dat is belangrijk om in gedachten te houden als u overweegt kortingspunten te kopen voor een hypotheek met variabele rente. Als u van plan bent het huis te verkopen voordat de rente wordt aangepast, is het misschien niet de moeite waard om vooraf punten te kopen als u al een lager tarief krijgt dan bij een conventionele lening. En verkopen voordat u het break-even-punt van een hypotheek bereikt, betekent dat u geld verliest, omdat u geen tijd heeft om de punten terug te verdienen die u aan rentebesparingen hebt betaald.
Misschien, hoewel het van verschillende factoren kan afhangen en hoe sterk je financieel staat. Uw geldschieter is mogelijk meer bereid om te onderhandelen over vergoedingen voor het kopen van kortingspunten wanneer u een grotere aanbetaling naar de tafel brengt en/of een hogere kredietscore heeft. Onderhandelen over hypotheekpunten kan u helpen een renteonderbreking te krijgen terwijl u het bedrag dat nodig is voor het afsluiten vermindert.
Onthoud dat u naast de kosten voor het hypotheekpunt ook andere sluitingskosten moet betalen, zoals juridische kosten en opnamekosten, die allemaal kunnen oplopen tot tussen de 2% en 5% van de aankoopprijs van het huis.
Als u echter een kredietscore in het uitstekende bereik heeft, maakt het onderhandelen over hypotheekpunten of het kopen ervan misschien niet eens uit. Een uitstekende kredietscore kwalificeert u misschien al voor de laagst mogelijke tarieven voor een hypothecaire lening of een herfinancieringslening.
Het kopen van hypotheekpunten kan voor sommige huizenkopers zinvol zijn, maar het hangt allemaal af van hoeveel u wilt proberen te besparen op een lening en hoe lang u van plan bent in het huis te blijven. Door met uw geldschieter te praten over de mogelijke kosten en zelf de berekening te maken om de geschatte besparingen te berekenen, kunt u beslissen of het kopen van kortingspunten de moeite waard is.
Fotocredit:©iStock.com/Prostock-Studio, ©iStock.com/skynesher, ©iStock.com/jhorrocks