getaxeerde woningwaarde

Voor een huis van $ 300.000 zou een lener die 20% ($ 60.000) neerlegt, een lening van $ 240.000 nodig hebben, wat een LTV-ratio van 80% oplevert. Als een lener 15% op hetzelfde huis zou neerleggen ($ 45.000), zou hij een lening van $ 255.000 nodig hebben - een LTV-ratio van 85%.

Kredietverstrekkers zoeken uit voorzorg een LTV-ratio van 80% of lager voor het geval de lener de lening niet terugbetaalt. Elke hypothecaire lening wordt gedekt door het huis zelf, maar als een lener niet betaalt en de geldschieter wordt gedwongen om het huis door middel van afscherming in te nemen, kunnen er hoge kosten verbonden zijn aan het opnieuw verkopen ervan. Kredietverstrekkers kunnen aanbetalingen gebruiken om die kosten te dekken.

Het bedenken van een aanbetaling van 20% is moeilijk voor veel kredietnemers, vooral degenen die voor het eerst proberen de huizenmarkt te betreden. In het licht hiervan bedachten kredietverstrekkers een particuliere hypotheekverzekering (PMI) als een manier om hypotheken uit te geven met een LTV-ratio van meer dan 80%. Wanneer kredietverstrekkers leningen verstrekken met een LTV-ratio van meer dan 80%, eisen ze dat u een hypotheekverzekering afsluit om het verschil te dekken tussen het bedrag dat u bij het afsluiten heeft neergelegd en een aanbetaling van 20%.

In ons hypothetische huis van $ 300.000, als je een aanbetaling van 10% (LTV =90%) hebt gedaan, heb je PMI-dekking nodig voor $ 30.000, het bedrag aan extra aanbetaling dat je nodig hebt voor een LTV-ratio van 80%.

Wanneer PMI vereist is, sluit de geldschieter een polis af via een van de zes bedrijven die momenteel hypotheekverzekeringen aanbieden in de VS. Leners hebben geen stem bij de keuze van de PMI-aanbieder, dus er is geen mogelijkheid om prijzen te vergelijken.

Hoeveel kost PMI?

De kosten van PMI zijn afhankelijk van de aanbieder, de omvang en het type lening en, mogelijk, uw verhouding tussen schulden en inkomen (DTI). Premies stijgen met de vereiste dekking, en PMI op hypotheken met variabele rente is duurder dan op hypotheken met vaste rente.

PMI kan slechts een half punt (0,5% van het totale geleende bedrag) tot meer dan twee punten (2% van het totale geleende bedrag) per jaar kosten. PMI-betalingen kunnen op een van de volgende manieren worden gestructureerd:

• Maandelijks :De meest gebruikelijke PMI-betalingsregeling verdeelt uw jaarlijkse PMI-premie in 12 maandelijkse betalingen, die worden toegevoegd aan uw maandelijkse hypotheekrekening.
• Vooraf :U betaalt PMI in één keer als onderdeel van uw afsluitingskosten. Dit verlaagt uw maandelijkse betalingen, maar als u het huis binnen relatief korte tijd verkoopt, kunt u geld verliezen aan de deal, aangezien de forfaitaire betaling niet kan worden gerestitueerd.
• Premies splitsen :U koopt vooraf een deel van de PMI-polis en dekt de rest in betalingen die worden toegevoegd aan uw maandelijkse hypotheekafschriften. Dit is vrij ongebruikelijk, maar u kunt dit aanvragen als u liever uw maandelijkse betalingen verlaagt in ruil voor hogere sluitingskosten.
• PMI betaald door kredietverstrekker :De geldverstrekker dekt de PMI-premie, maar verschuift de kosten naar u in de vorm van hogere rentetarieven. Dit is de minst wenselijke vorm van PMI voor de lener, aangezien er geen manier is om het te annuleren (of de kosten ervan kwijt te raken) gedurende de looptijd van de lening. Kredietverstrekkers dringen vaak aan op deze regeling wanneer kredietnemers een slechte kredietwaardigheid hebben.

Waar u rekening mee moet houden voordat u een lening met PMI kiest

Een particuliere hypotheekverzekering kan een geweldige manier zijn om in een huis te komen zonder een volledige aanbetaling van 20% bij elkaar te hoeven schrapen. Als u klaar bent om een ​​huis te bezitten, ziet u in de nabije toekomst geen aanbetaling van 20% als een realiteit, en bent u bereid de kosten van PMI te betalen om in een huis te komen, het kan een goede keuze voor jou. Maar het is niet een uitgave die iedereen wil doen.

Ten eerste zijn het extra kosten die bijdragen aan de prijs van het bezitten van een huis. Als u zich al zorgen maakt over lopende leningbetalingen en andere kosten voor het bezit van een huis, kan PMI die stress verhogen.

Als u PMI wilt vermijden, kunt u de volgende acties ondernemen:

• Zoek door de overheid verzekerde leningen die zijn uitgegeven door de Federal Housing Administration (FHA) of het Amerikaanse Department of Veteran's Affairs (VA). Elk heeft aanzienlijke leenbeperkingen, maar als u in aanmerking komt, kunt u PMI vermijden.
• Spaar tot je 20% van de aankoopprijs hebt om een ​​lening af te sluiten, in het besef dat in sommige markten de huizenprijzen zullen stijgen als je spaart. Dus over een ander jaar (of nog eens vijf jaar) zullen de kosten van huizen zoals degene die u zoekt proportioneel hoger zijn, en dat geldt ook voor het bedrag dat 20% van hun waarde uitmaakt.
• Gebruik spaargeld dat u al heeft als aanbetaling op een kleinere lening. Als je genoeg hebt gespaard, overweeg dan om een ​​ouder of kleiner huis bij jou in de buurt te kopen, rond te kijken op andere markten waar de huisvestingskosten lager zijn, of misschien condominiums of co-op-appartementen te onderzoeken. Om op dit moment in een minder huis te komen dan je wilt, zijn misschien wat compromissen nodig, maar het kan ook de basis vormen voor het verhandelen naar een groter pand binnen de komende vijf tot tien jaar.

Hoe kom ik van PMI af

Veel leners zijn dankbaar wanneer PMI hen helpt een hypotheek te krijgen met een LTV-ratio van meer dan 80%, maar de meesten zijn nog dankbaarder wanneer ze hun PMI-dekking kunnen opzeggen. Veel leningen vragen om automatische PMI-verwijdering na de datum waarop uw maandelijkse betalingen worden berekend om u voorbij een LTV-ratio van 78% te brengen (met andere woorden, wanneer u 22% van de "hoofdwaarde" van het huis hebt betaald). Maar u kunt eerder een PMI-verwijdering aanvragen als u kunt aantonen dat uw eigen vermogen gelijk is aan of hoger is dan 20% van wat u voor het onroerend goed heeft betaald (de "oorspronkelijke waarde").

Hoe lang het duurt om een ​​LTV-ratio van 80% te bereiken, hangt af van verschillende factoren:

• De grootte van uw aanbetaling :Hoe dichter uw oorspronkelijke aanbetaling bij 20% was, hoe eerder u bij 80% LTV komt. Bijvoorbeeld, terwijl alle andere factoren gelijk zijn, voor ons hypothetische huis van $ 300.000:

Als u 10% op een lening van 30 jaar tegen 4,5% rente zet, duurt het iets meer dan zes jaar om 20% eigen vermogen te bereiken. Met een aanbetaling van 5% zou het meer dan acht jaar duren. Als u geen aanbetaling van 20% heeft bespaard voor de aankoop van een huis, kunt u overwegen hoeveel geld u nodig heeft om een ​​huis te kopen om PMI-betalingen te voorkomen.

• De grootte van uw maandelijkse betalingen :U kunt de opbouw van eigen vermogen (en uw aankomst op 20% LTV) versnellen door uw hypotheek elke maand te "te veel te betalen". Deze praktijk stelt u niet alleen in staat om PMI-betalingen eerder te beëindigen, maar kan u ook rentekosten besparen gedurende de looptijd van de lening. Het vooruitbetalen van uw hypotheek brengt echter enkele nadelen met zich mee, dus overweeg deze optie zorgvuldig voordat u doorgaat.
• Veranderingen in getaxeerde waarde :De getaxeerde waarde van uw woning kan veranderen met de marktomstandigheden. Als u koopt in een gebied met stijgende huizenprijzen, kan marktwaardering van uw eigendom u helpen om nog sneller 20% eigen vermogen te krijgen. Daarentegen kunnen dalende waarden van buurteigendommen de tijd verlengen die nodig is om 80% LTV te bereiken.

Voordat PMI kan worden verwijderd, moet u doorgaans betalen voor een nieuwe taxatie (door een taxateur die door de geldschieter is geselecteerd). Lenders eisen dit om ze te dekken in het geval de waarde van het huis onder de oorspronkelijke waarde is gedaald. Taxaties kosten doorgaans een paar honderd dollar, maar de prijzen kunnen oplopen tot meer dan $ 1.000 voor zeer grote huizen of eigendommen met unieke of ongebruikelijke kenmerken of voorzieningen.

De nieuwe taxatie bepaalt de waarde van de woning die wordt gebruikt bij het berekenen van uw LTV-ratio. Als u 80% hebt bereikt, kunt u uw PMI elimineren. Als je niet op 80% zit, kun je het op elk moment opnieuw proberen, maar dan moet je misschien betalen voor een nieuwe beoordeling.

Kan een goede kredietscore mij helpen PMI te vermijden?

Als u een uitzonderlijk krediet heeft, kunt u in aanmerking komen voor een 80/20-hypotheek, die PMI vermijdt en u in een huis krijgt voor alleen de sluitingskosten. Dit doet u door een hypotheek af te sluiten voor 80% van de woningwaarde en een tweede lening voor de 20% aanbetaling. Zowel de lening van 80% als de lening van 20% zijn beveiligd tegen het huis, dus het in gebreke blijven van een van beide kan leiden tot afscherming.

Kredietverstrekkers zijn zeer selectief bij het verstrekken van 80/20-leningen. Naast een uitstekende kredietgeschiedenis, moet u mogelijk een sterke staat van dienst hebben, voldoen aan de minimumvereisten voor spaargeld en andere activa en aantonen dat uw uitstaande schulden minder dan 45% van uw inkomen bedragen. Deze vereisten maken 80/20-leningen voor veel leners onbereikbaar, maar als u in aanmerking komt, is het een optie die het onderzoeken waard is.

Veel huizenkopers zien een particuliere hypotheekverzekering, en de honderden dollars per maand die het doorgaans kost, als niet meer dan een noodzakelijk kwaad. Maar door huizenkopers toe te staan ​​een huis te kopen met een aanbetaling van minder dan 20%, heft PMI een groot obstakel op voor veel potentiële huizenkopers. Het is een hulpmiddel dat de moeite waard is om te begrijpen, en het kan je helpen om het huis van je dromen binnen te komen.