Als uw hypotheekverstrekker de verzekering van uw huiseigenaren via een geblokkeerde rekening betaalt, is zij verantwoordelijk voor het op tijd betalen. Helaas gebeurt dit echter niet altijd. Hier leest u hoe u uzelf kunt beschermen als u een melding krijgt van een te late betaling of een verlopen dekking.

Waarom betalen hypotheekverstrekkers de verzekering van uw huiseigenaren?

Wanneer u een huisaankoop financiert, kan een deel van uw maandelijkse betaling naar een geblokkeerde rekening gaan, die de hypotheekmaatschappij zal gebruiken om namens u de verzekeringspremies van huiseigenaren te betalen. Normaal gesproken zet u bij het sluiten voldoende contant geld op de rekening om zes maanden aan premies (en ook onroerendgoedbelasting) te dekken, en de hypotheekmaatschappij houdt de rekening vol door genoeg te verzamelen om een ​​extra maand dekking te betalen, samen met elk van uw toekomstige hypotheeklasten.

Een huiseigenarenverzekering helpt de waarde van uw huis te beschermen, die als onderpand voor uw woninglening fungeert. Als het huis beschadigd is (bijvoorbeeld door brand of overstroming) zonder een adequate eigendomsverzekering, kan de geldschieter mogelijk niet terugkrijgen wat u aan de lening verschuldigd bent als hij gedwongen zou zijn om beslag te leggen.

Bij het afhandelen van uw verzekeringsbetalingen neemt de geldschieter de verantwoordelijkheid op zich om die betalingen op tijd te doen. Die verplichting is een van de vele die zijn vastgelegd in de Real Estate Settlement Procedures Act, een wet die het kopen van een woning regelt.

Wanneer de hypotheekmaatschappij premiebetalingen doet, gebruikt zij uw geld om dit te doen, en de verzekeringspolis staat op uw naam en is van u. Dus als er problemen zijn met late of gemiste betalingen, zal de verzekeringsmaatschappij rechtstreeks contact met u opnemen.

Daartoe moet u ervoor zorgen dat u alle post die u van de verzekeringsmaatschappij ontvangt opent en leest (zelfs als het meestal verkoopmateriaal is) en de telefoonberichten of e-mails die u van de verzekeraar ontvangt, bekijkt. Als er een probleem is met betalingen op uw polis, laten ze u dat weten.

Houd er rekening mee dat, afhankelijk van het bedrijfsbeleid en de staatswet, verzekeringsmaatschappijen doorgaans een respijtperiode van enkele dagen toestaan ​​na een vervaldatum van de betaling voordat ze de verzekeringnemer op de hoogte stellen. Dat kan betekenen dat uw eerste bericht van de verzekeringsmaatschappij een waarschuwing is dat uw polis wordt geannuleerd, tenzij de betalingen binnen een bepaalde termijn, zoals binnen 15 tot 30 dagen, worden betaald.

Wat als u een bericht ontvangt dat uw verzekeringsbetaling te laat is?

• Neem onmiddellijk contact op met uw hypotheekverstrekker. Bel of e-mail het hypotheekbedrijf met behulp van het telefoonnummer in uw betalingsbonboek of andere documentatie. Veel hypotheken worden beheerd door andere bedrijven dan die die de oorspronkelijke lening hebben verstrekt, dus de relevante contactgegevens verschijnen mogelijk niet in de hypotheekovereenkomst die u bij het afsluiten hebt ondertekend. Nogmaals, in sommige staten heb je maar een paar weken tussen de melding en de opzegging van de polis, dus het is van cruciaal belang om snel te handelen.
• Schriftelijk opvolgen. Stuur uw hypotheekverstrekker een brief, met een kopie van de melding die u van uw verzekeringsmaatschappij heeft ontvangen en een samenvatting van eventuele gesprekken of e-mailuitwisselingen die u mogelijk heeft gehad met hun klantenservice. Gebruik aangetekende post of prioriteitspost zodat u een ontvangstbevestiging heeft.
• Documenteer alles. Houd een gedetailleerde lijst bij van alle communicatie over de kwestie, inclusief hoe en wanneer u voor het eerst hoorde over het betalingsprobleem; alle communicatie met het hypotheekbedrijf, inclusief tijden, datums en namen van personen met wie u hebt gesproken; en gedrukte kopieën van e-mails of andere correspondentie, samen met een bewijs van levering.
• Vertrouw maar verifieer. Als de hypotheekbewaarder u vertelt dat er een betaling is gedaan en uw polis weer in orde is, bevestigt u dat met de verzekeringsmaatschappij. Houd uw documentatie bij, zelfs nadat de kwestie is opgelost. Als de te late betaling een op zichzelf staande gebeurtenis was, heeft u deze misschien nooit meer nodig, maar het kan handig zijn als de problemen zich opnieuw voordoen.

Als de te late betalingen van de hypotheekmaatschappij ertoe leiden dat uw verzekeringsdekking vervalt, kan de hypotheekmaatschappij aansprakelijk zijn voor alle schade die in die tijd is opgelopen en die gedekt zou zijn als uw polis van kracht was gebleven. Uw documentatie van relevante communicatie met het hypotheekbedrijf kan belangrijk zijn om uw zaak vast te stellen. Als u zich in deze situatie bevindt, raadpleeg dan een advocaat die bekend is met verzekerings- en onroerendgoedrecht om uw opties te verkennen.

Kan een gemiste verzekeringsbetaling van invloed zijn op uw kredietwaardigheid?

Verzekeringsmaatschappijen melden geen late betalingen aan de nationale kredietbureaus, dus de late betaling van een hypotheekbeheerder zou niet resulteren in negatieve vermeldingen op uw kredietrapporten. Een verzekeringsrekening die gedurende een langere periode onbetaald blijft (meestal 90 dagen of meer) kan er echter toe leiden dat de verzekeraar de rekening overdraagt ​​aan een incassobureau. Dat zou verschijnen als een negatief kredietrapport, met een negatief effect op uw kredietscores. Het volgen van de hierboven beschreven stappen zou dat scenario echter hoogst onwaarschijnlijk maken.

Hoe te late hypotheekbetalingen te vermijden

Een van de redenen waarom hypotheekbedrijven erop staan ​​escrow-rekeningen aan te maken, is om ervoor te zorgen dat ze voldoende geld hebben om verzekeringen en belastingaanslagen op tijd te betalen, zelfs als u af en toe te laat bent met een hypotheekbetaling. Te late betalingen kunnen ernstige schade toebrengen aan uw kredietwaardigheid en, als u meerdere betalingen mist, leiden tot verlies van uw huis.

Er zijn verschillende praktische stappen die u kunt nemen om te late betalingen van uw hypotheek en andere rekeningen te voorkomen, waaronder:

• Automatische betalingen instellen via uw betaalrekening
• Digitale herinneringen gebruiken, zoals agenda-alarmen en waarschuwingen om te voorkomen dat u vergeet wanneer betalingen verschuldigd zijn
• Een maandelijkse routine instellen voor het betalen van al uw rekeningen, op een manier die voldoende tijd geeft om betalingen te vereffenen

Als u merkt dat u de hypotheek niet kunt betalen, neem dan zo snel mogelijk contact op met uw hypotheekadviseur, idealiter voordat u een vervaldatum mist. Als u tijdelijk inkomensverlies ondervindt, vraag dan naar hypotheekrenteaftrek - kortetermijnkorting of surseance van betaling (die u uiteindelijk volledig moet terugbetalen). Als uw financiële problemen meer permanent zijn, zijn er mogelijkheden om de lening aan te passen - de voorwaarden van uw lening wijzigen om uw maandelijkse betalingen te verlagen - en de lening herfinancieren door een nieuwe hypotheek af te sluiten met meer betaalbare betalingen.

Het aanhouden van een inboedelverzekering op uw woning is in uw belang en dat van uw hypotheekverstrekker. Om die reden is het relatief onwaarschijnlijk dat de premiebetalingen van een geblokkeerde rekening niet tijdig worden bijgehouden. Er kunnen zich echter fouten voordoen, dus het is verstandig om te weten hoe u uzelf en uw huis kunt beschermen voor het geval dat gebeurt.