Wanneer u op zoek bent naar een hypotheek, mag u ervan uitgaan dat u een conventionele lening nodig heeft, aangezien dit de traditionele optie is die bijna alle kredietverstrekkers aanbieden. Maar als uw krediet niet in topvorm is of als u weinig geld heeft om een ​​huis te kopen, wordt u mogelijk niet goedgekeurd.

Voer FHA-leningen in, een type hypotheek dat is gericht op starters op de woningmarkt. Deze door de overheid verzekerde lening heeft meer versoepelde leencriteria waardoor het gemakkelijker is om in aanmerking te komen voor een conventionele lening.

Hoe FHA-leningen werken

FHA-leningen zijn hypotheken die zijn verzekerd door de Amerikaanse overheid (meer specifiek de Federal Housing Administration), maar u verkrijgt er een door een aanvraag in te dienen via een door FHA goedgekeurde hypotheekverstrekker. Dit kan een bank, kredietvereniging of online geldschieter zijn zoals Quicken Loans.

FHA-leningen worden als iets riskanter beschouwd voor de geldschieter, omdat de leencriteria minder streng zijn, dus de overheid steunt de lening om het risico van de geldschieter te verminderen, en u moet een verzekering betalen voor de duur van de lening. Als u in aanmerking komt voor een FHA-lening (meer daarover hieronder), kunt u een aanvraag indienen via elke door de FHA goedgekeurde hypotheekverstrekker. Het bedrag dat u kunt lenen met een FHA-lening hangt af van waar u woont, aangezien de woonlasten in het land sterk variëren.

Hoe een FHA-lening verschilt van een conventionele lening

Hoewel FHA-leningen en conventionele leningen beide hypotheken zijn waarmee u geld kunt lenen om een ​​huis te kopen, zijn er een paar belangrijke verschillen:

• Aanbetalingsvereisten :Hoewel u een aantal conventionele leningen kunt krijgen met slechts 3% aflossing, hebben de meeste 5% aflossing nodig, en leners zetten vaak meer neer. Met een FHA-lening kunt u een hypotheek krijgen door slechts 3,5% neer te leggen.
• Verzekeringsvereisten :Bij een conventionele hypotheek hoeft u alleen een hypotheekverzekering te betalen als u minder dan 20% inlegt. En als je toch minder neerlegt, kan de hypotheek worden opgezegd zodra je 20% overwaarde in huis hebt. Een FHA-lening daarentegen vereist dat u een hypotheekverzekering betaalt voor de duur van de lening (tenzij u 10% neerlegt, en dan kunt u na 11 jaar stoppen met betalen).
• Leencriteria :Conventionele leningen hebben strengere kredietscore-eisen; FHA-leningen zorgen ervoor dat leners lagere kredietscores hebben.
• Rentetarieven :Een FHA APR is meestal 1,5 tot 2 punten hoger dan conventionele hypotheken met vaste rente voor kredietnemers met een goede tot uitstekende kredietwaardigheid. Maar de FHA-rentetarieven zijn lager dan de introductietarieven op conventionele subprime-hypotheken, met name hypotheken met aanpasbare rente die na enkele jaren een grote tariefstijging hebben.
• Sluitingskosten :Bij een conventionele lening moet u bij afsluiting alle afsluitingskosten volledig betalen. Met een FHA-lening kunt u een aantal afsluitingskosten financieren en deze in de tijd spreiden als onderdeel van uw hypotheekbetaling.

Soorten FHA-leningen

Niet veel huizenkopers beseffen dit, maar er zijn eigenlijk verschillende soorten FHA-leningen. Naast traditionele FHA-leningen heb je ook deze opties:

• FHA 203(k)-leningen :Dit zijn rehabilitatieleningen die bedoeld zijn om u te helpen bij de financiering van de herstelling en rehabilitatie van een eengezinswoning. Er is een standaardlening van 203 (k), naast een beperkte lening van 203 (k), waarmee u tot $ 35.000 aan uw hypotheek kunt toevoegen om een ​​huis te verbeteren, te upgraden of te repareren.
• Home Equity Conversion Hypotheek (HECM) :Dit FHA-programma is voor senioren van 62 jaar en ouder en dient als een omgekeerde hypotheek. Hiermee kunnen gekwalificeerde huiseigenaren een deel van het eigen vermogen opnemen dat ze in hun huis hebben gestoken.
• FHA Energiezuinige Hypotheek (EEM) :Met dit programma kunnen huizenkopers energie-efficiënte verbeteringen aan een huis financieren als onderdeel van hun FHA-lening.
• FHA Sectie 245(a) :Sectie 245(a) van de National Housing Act is bedoeld om huiseigenaren te helpen van wie het inkomen naar verwachting zal stijgen, dus de FHA heeft als reactie hierop de Graduated Payment Mortgage gecreëerd. De betalingen van deze hypotheek nemen geleidelijk toe over een periode van meerdere jaren, en er zijn vijf verschillende soorten plannen beschikbaar.

FHA-leningvereisten

FHA-leningen hebben verschillende belangrijke vereisten waarvan u op de hoogte moet zijn voordat u zich aanmeldt.

• Minimale aanbetaling :U kunt een aanbetaling doen van slechts 3,5%, maar bij slechtere kredietscores moet u mogelijk 10% betalen (details hieronder).
• Schuld-to-income ratio :Alle hypotheekverstrekkers kijken naar uw schuld / inkomensratio (DTI), die vergelijkt hoeveel u elke maand betaalt voor schulden met hoeveel inkomen u elke maand binnenbrengt. Hoe hoger uw DTI, hoe riskanter u voor kredietverstrekkers lijkt, omdat dit aangeeft dat een groot percentage van uw inkomen naar schuldbetalingen gaat. Om een ​​FHA-lening te krijgen, kunt u doorgaans geen DTI-ratio van meer dan 43% hebben.
• Hypotheekverzekering :Voor een FHA-lening moet u een hypotheekverzekering betalen en de kosten zijn verdeeld over twee betalingswijzen:
  • Eén enkele bulkbetaling van 1,75% van het geleende bedrag, die verschuldigd is bij afsluiting, maar kan worden opgenomen in uw leningfinanciering.
  • Een extra 0,45% tot 1,05% van het totaal van de lening, die jaarlijks in rekening wordt gebracht gedurende de looptijd van de lening (bij leningen van 20 jaar of meer met aanbetalingen van minder dan 5%). Deze vergoeding wordt gespreid over uw maandelijkse betalingen.
• Geen recente executies :Als u uw huis heeft laten afschermen, moet u drie jaar wachten voordat u in aanmerking komt voor een FHA-lening. Als u echter financiële problemen ondervindt na het kopen van een huis met een FHA-lening, heeft de FHA verschillende programma's die zijn ontworpen om u in uw huis te houden.
• Andere criteria :U moet doorgaans ook een burgerservicenummer hebben en een bewijs van voldoende inkomen of vermogen waaruit blijkt dat u de hypotheek en uw andere schuldverplichtingen kunt betalen.

Welke kredietscore is vereist voor een FHA-lening?

FHA-leningen zijn ideaal voor diegenen die een minder dan perfect krediet hebben en mogelijk niet in aanmerking komen voor een conventionele hypothecaire lening. De grootte van uw vereiste aanbetaling voor een FHA-lening hangt af van de staat van uw kredietscore:

• Als uw kredietscore tussen 500 en 579 ligt, moet u 10% verlagen.
• Als uw kredietscore 580 of hoger is, kunt u slechts 3,5% neerleggen (maar u kunt meer neerleggen als u dat wilt).

Wat te overwegen voordat u een FHA-lening aanvraagt

Houd er rekening mee dat u een FHA-lening niet voor elk type onroerend goed kunt gebruiken. Je kunt er geen gebruiken om opknappers of bepaalde verhinderingen te kopen, en er zijn strikte vereisten voor condos. Bovendien moet het onroerend goed uw hoofdverblijfplaats zijn, dus het kan niet worden gebruikt op een vastgoedbelegging. Het huis dat u koopt met een FHA-lening moet ook voldoen aan strikte taxatienormen van de overheid.

Houd er ook rekening mee dat sommige verkopers kopers kunnen vermijden die FHA-leningen gebruiken. Dat komt omdat sommige verkopers ervan uitgaan dat FHA-leners financiële problemen hebben en dat de transactie misschien niet lukt, of dat de koper niet geïnteresseerd is in het betalen voor reparaties. Om uzelf concurrerend te maken met niet-FHA-leners, kunt u een bod voor de volledige prijs doen, of aanbieden om het huis te kopen zoals het is (hoewel dat natuurlijk zijn eigen risico's met zich meebrengt).

Het is ook belangrijk om te erkennen dat hoewel het scoren van een lage aanbetaling een enorm voordeel is voor iemand met minimale besparingen, het ook een nadeel heeft:u betaalt meer rente over de looptijd van de lening, aangezien u begint met zo weinig eigen vermogen in het huis. Aan de andere kant, hoe minder u hoeft te lenen, hoe meer van uw betaling naar de hoofdsom gaat en u in staat stelt sneller eigen vermogen op te bouwen in het huis - dus misschien wilt u meer dan de minimale aanbetaling doen als u kunt .

Hoe u in aanmerking komt voor een FHA-lening

Klinkt een FHA-lening als de juiste keuze voor u? Hier leest u hoe u zich kunt kwalificeren:

• Controleer uw kredietscore. Als het nog niet hoog genoeg is om in aanmerking te komen voor een FHA-lening, maak dan stappen om uw kredietscore te verbeteren.
• Zorg ervoor dat u een gevestigde kredietgeschiedenis heeft. Het is ideaal om ten minste twee openstaande rekeningen te hebben, bij voorkeur een doorlopende rekening (zoals een creditcard of kredietlijn) en een termijnrekening (zoals een autolening). Als u dat niet doet, geloven kredietverstrekkers misschien niet dat u voldoende aflossingsgeschiedenis heeft om aan te tonen dat u in staat bent om een ​​lening op tijd terug te betalen. Als je nog geen creditcard hebt, overweeg dan om er een te kopen en deze een paar maanden op verantwoorde wijze te gebruiken om een ​​positieve kredietgeschiedenis op te bouwen.
• Een verifieerbaar inkomen hebben. U moet een geldschieter documenten zoals loonstrookjes, belastingaangiften en mogelijk bankafschriften laten zien om te bewijzen dat u genoeg geld heeft om uw hypotheek comfortabel te betalen. Zorg ervoor dat u deze documentatie kunt hebben.
• Bereken uw DTI. Om dit te doen, telt u uw totale terugkerende maandelijkse schuld op (zoals creditcardbetalingen, hypotheek, autolening enzovoort) en deelt u deze door uw bruto maandinkomen (het totale bedrag dat u elke maand verdient vóór belastingen, inhoudingen en uitgaven). Vermenigvuldig dat aantal met 100 om uw DTI-ratio als percentage te krijgen. Houd er rekening mee dat u mogelijk niet wordt goedgekeurd voor een FHA-lening als uw DTI hoger is dan 43%. Ook zou uw hypotheekbetaling idealiter niet meer dan 35% van uw inkomen moeten zijn. Als een van deze problemen zich voordoet, probeer dan uw schulden te verlagen (of uw inkomen te verhogen) voordat u een FHA-lening aanvraagt.
• Spaar voor een aanbetaling. Hoewel u een aanbetaling van slechts 3,5% kunt krijgen met een FHA-lening, is het slim om tot ten minste 6% te sparen, zodat u genoeg geld heeft om uw sluitingskosten te dekken. Hoewel FHA-leningen u de mogelijkheid bieden om een ​​deel van uw sluitingskosten te financieren, moet u er rekening mee houden dat als u ze in uw maandelijkse betaling opneemt, uw hypotheekbetaling hoger wordt.
• Kies het juiste type FHA-lening. Je hebt misschien alleen een basis-FHA-lening nodig, maar als je een huis koopt dat aanzienlijke reparaties of energiezuinige upgrades nodig heeft, overweeg dan de andere soorten FHA-leningen die speciaal voor deze doeleinden zijn gemaakt.
• Kijk rond voordat u een geldschieter kiest. Hoewel geldschieters zich aan bepaalde FHA-richtlijnen moeten houden, kunnen ze hun eigen rentetarieven instellen. Dit betekent dat het loont om rond te shoppen en tarieven en vergoedingen te vergelijken bij verschillende kredietverstrekkers om er zeker van te zijn dat u de beste deal krijgt.

Kijk of uw kredietscore in aanmerking komt

Hoewel een leven lang hypotheekverzekeringen niet zo leuk is, kunnen de voordelen van een FHA-lening veel groter zijn dan dat nadeel. Voor huizenkopers met minimale besparingen of krediet dat moet worden verbeterd, kan een FHA-lening binnen handbereik zijn wanneer een conventionele lening dat niet is. Zorg ervoor dat u uw gratis Experian-kredietscore controleert om te zien of u in aanmerking komt voor een FHA-lening. Zo niet, dan is dit een indicatie dat het het juiste moment is om te beginnen met het opbouwen of repareren van uw tegoed.