Het verkopen van onroerend goed door grondcontract of contract voor akte kan een uitstekende manier zijn om een ​​ongewenst stuk onroerend goed in een stroom van betalingen over een korte of lange periode om te zetten. Deze contracten hebben ook het voordeel dat u uw meerwaarde over een even lange periode kunt spreiden, waardoor meer van uw kapitaal voor een langere tijd voor u blijft werken dan bij een regelrechte belastbare verkoop.

Het grondcontract begrijpen

Een grondcontract, of contract voor akte, is een soort verkoop op afbetaling waarbij een verkoper ermee instemt het onroerend goed gedurende een bepaalde periode aan een koper te verkopen. Gedurende die tijd betaalt de koper termijnbetalingen die zowel uit hoofdsom als rente bestaan. Het lijkt sterk op hoe een hypotheek werkt, behalve dat in plaats van een bank in te schakelen om geld uit te lenen, de verkoper fungeert als de geldschieter, betalingen aanneemt en geleidelijk het eigendom van het onroerend goed in de loop van de tijd vrijgeeft. Contracten kunnen op dezelfde manier worden gestructureerd als hypotheken die aan woningen voldoen, waarbij ze tot nul afbetalen, of ze kunnen ook worden opgezet met ballonnen, waardoor de koper op een bepaald moment een grote forfaitaire som moet betalen.

Inkomsten uit het grondcontract

Hoewel kopers doorgaans één cheque uitschrijven bij het betalen van hun grondcontract, ontvangt de verkoper eigenlijk twee verschillende soorten inkomsten. Het eerste type is de rente die ze ontvangen over het saldo van het contract. Het tweede type is de aflossing van de hoofdsom, wat in de meeste gevallen een gerealiseerde meerwaarde is of een herovering van inkomsten.

Federale fiscale behandeling van het grondcontract

Voor federale belastingdoeleinden worden de meerdere inkomstenstromen uit een grondcontract allemaal verschillend behandeld. De inkomsten uit de rentebetalingen zijn regulier inkomen, belast naar het hoogste marginale belastingtarief van de belastingbetaler. Ervan uitgaande dat het onroerend goed met winst is verkocht, worden de hoofdbetalingen belast als meerwaarden tegen 15 procent of het tarief dat van kracht is op het moment van de betaling, totdat het saldo is betaald tot aan de basis van het onroerend goed. Op dat moment zijn de hoofdsombetalingen onbelast. In het geval dat het onroerend goed is afgeschreven, worden de hoofdbetalingen op het afgeschreven bedrag beschouwd als heroverd en belast tegen 25 procent, of welk tarief dan ook van kracht is.

Fiscale valkuilen van het grondcontract

De meeste mensen gaan grondcontracten aan om te voorkomen dat ze een grote vermogenswinstbelasting moeten betalen op het moment van verkoop. Door een contract te sluiten, betalen ze echter nog steeds alle vermogenswinstbelasting - ze doen er alleen langer over. Bovendien, als de vermogenswinstbelasting stijgt, zal het te betalen belastingbedrag in de toekomst stijgen. Als de koper een ballonbetaling doet, zijn alle belastingen die op die ballon verschuldigd zijn ook in één keer verschuldigd, waardoor het belangrijkste belastingvoordeel van het contract teniet wordt gedaan.