Ik schreef eerder over de potentiële vastgoedhausse in Singapore en hoe u hiervan kunt profiteren zonder fysieke eigendommen te kopen. Ik heb al voorgesteld om de aandelen van makelaarskantoren te beleggen en in dit bericht zal ik het hebben over aandelen van vastgoedontwikkelaars.
Het is een langdurig proces:
Met zo'n lang proces is het voor ontwikkelaars een uitdaging om de vastgoedcyclus nauwkeurig te volgen (laag kopen en hoog verkopen ) vanwege de lange tijdlijn van vastgoedontwikkeling.
Aangezien de vastgoedgekte weer aan het opwarmen is, zou het een beter idee zijn om te kijken naar bestaande koopwoningen en de respectievelijke projectontwikkelaar erachter. (Terwijl we deze oefening doen om potentiële investeringsideeën te vinden, zullen we ons alleen richten op vastgoedontwikkelaars die in SGX staan vermeld. )
We doorlopen de belangrijkste cijfers om potentiële winnaars in deze cyclus te vinden:
Ik identificeerde 12 projecten die momenteel te koop zijn, die toebehoorden aan beursgenoteerde ontwikkelaars.
Deze lijst alleen vertelt ons niet over de inkomstenbijdrage aan de ontwikkelaars , van deze projecten.
We moeten de verkoopcijfers schatten en deze vergelijken met de bestaande inkomsten van de ontwikkelaars.
In dit stadium is het om twee redenen moeilijk om de verkoopcijfers in te schatten:
Daarom zal ik de schatting vereenvoudigen door de Bruto vloeroppervlak (BVO) x geschatte prijs per vierkante voet (psf) te nemen. .
Dit zijn de resultaten, vergeleken met de inkomsten van de ontwikkelaars in 2019:
| Project | Verkoopramingen | Inkomsten voor ontwikkelaars in 2019 | % van de inkomsten van ontwikkelaars | Opmerkingen |
| Dalvey Haus | $ 158 miljoen | 19 miljoen dollar | 832% | GFA =49.053 sqft Prijs ~ $3.228 psf |
| De M | $790m | $323m | 245% | Verkoopprijzen werden bekend gemaakt voor elke eenheid. |
| De Linq | 167 miljoen dollar | $ 128 miljoen | 130% | GFA =92.622 sqft Prijs ~ $1.800 psf |
| Het Atelier | $ 273 miljoen | $ 370 miljoen | 74% | GFA =116.278 sqft Prijs ~ $2.500 psf |
| De Avenir | 1.705 miljoen dollar | $927m | 74% | GFA =542.347 sqft Prijs ~ $3.144 psf |
| Kopar | $ 772 miljoen | $ 1.056 miljoen | 73% | Verkoopprijzen werden bekend gemaakt voor elke eenheid. |
| Van Holland | $ 215 miljoen | $ 354 miljoen | 61% | GFA =73.396 sqft Prijs ~ $2.934 psf |
| Hyll on Holland | $ 668 miljoen | $ 354 miljoen | 38% | Koh Brothers heeft een belang van 20%. BVO =267.356 sqft Prijs ~ $2.500 psf |
| Clavon | $925 miljoen | $ 2.283 miljoen (UOL) $ 795 miljoen (UIC) | 32% (UOL) 23% (UIC) | GFA =623.477 sqft Prijs ~ $ 1.500 psf |
| Cairnhill 16 | $ 129 miljoen | $ 406 miljoen (Tiong Seng) $ 24 miljoen (Ocean Sky) | 19% (Tiong Seng) 216% (Ocean Sky) | GFA =42.932 sqft Prijs ~ $3.000 psf |
| Leedon Groen | 1.437 miljoen dollar | $ 3.835 miljoen (Yanlord) $ 3.167 miljoen (MCL) | 19% (Yanlord) 23% (MCL) | GFA =505.175 sqft Prijs ~ $2.500 psf |
| Penrose | $ 786 miljoen | 3,429 miljoen dollar | 9% | GFA =523.948 sqft Prijs ~ $ 1.500 psf |
Het is u misschien opgevallen dat voor kleinere bedrijven de verkoop van onroerend goed vaak een buitensporige impact heeft op hun inkomsten. Dit mag niet als een verrassing komen.
Dit zijn:
(houd er rekening mee dat ik omzet gebruik voor eenvoud en consistentie. In het geval van joint ventures worden de verkopen niet als omzet erkend, maar als winst/verlies-post in hun resultatenrekening. )
Er werd gemeld dat Wing Tai op 24 februari 2020 70% van The M heeft verkocht. Maar Wing Tai heeft sinds 31 december 2019 geen financiële rapporten vrijgegeven. Daarom kennen we de daadwerkelijke financiële impact nog niet.
Hun laatste verklaring ging over een winstverwachting:
In eenvoudig Engels; Wing Tai verwacht lagere winsten van hun vastgoedbeleggingen (vanwege lagere waarderingen als gevolg van de economische vooruitzichten ). Maar als we deze niet-contante impact buiten beschouwing laten, zouden de winsten hoger zijn.
Dit betekent dat hoewel ze een lagere winst verwachten in 1H2020, ze winstgevend bleven tijdens de Covid-19- en stroomonderbrekerperiode.
Er werd gemeld dat 25% van The M vóór 30 juni 2019 was verkocht. Dit betekent dat 45% van de verkopen in FY20 is gedaan.
Ik verwacht een sterkere verkoop van ontwikkelingshulp wanneer Wing Tai zijn resultaten op 30 juni 2020 bekendmaakt.
De boekwaarde per aandeel voor Wing Tai ligt boven $ 4, terwijl de aandelenkoers op het moment van schrijven slechts $ 1,65 is. Maar ondergewaardeerde aandelen zijn meestal onbemind, vooral in tijden waarin hete groeiaandelen in zwang zijn.
Wanneer we ondergewaardeerde aandelen analyseren, letten we op potentiële katalysatoren die kunnen helpen hun werkelijke waarde te ontsluiten. Voor projectontwikkelaars is een aanzienlijk winstgevende projectverkoop zo'n mogelijkheid.
Het zou niet verstandig zijn om alleen naar de voordelen te kijken. Er zijn twee belangrijke problemen die de prestaties van Wing Tai kunnen beïnvloeden.
Ten eerste kunnen hun een enorme daling van de winst op hun vastgoedbeleggingen melden , als gevolg van verlaagde vastgoedwaarderingen als gevolg van de economische vooruitzichten.
Een ander probleem dat de prestaties van Wing Tai kan belemmeren, is hun detailhandel . Het werd geconfronteerd met uitdagingen van e-commerceconcurrenten, zelfs voordat Covid-19 plaatsvond.
Wing Tai runt winkels in S.E.A. voor merken als Adidas, Fox Kids and Baby, Topshop, Burton Menswear London, G2000, Uniqlo, Cath Kidston, Miss Selfridge, Wallis, Dorothy Perkins, TFG London, Warehouse, DPAM en Topman. Waarvan ik alleen maar optimistisch ben over Uniqlo, simpelweg omdat ik persoonlijk kleding koop bij hun fysieke winkels.
Als je zeker wilt zijn van hun prestaties, wacht dan op de officiële financiële resultaten van Wing Tai voordat je een beslissing neemt.
Ik denk dat de vastgoedmarkt weer aan het opwarmen is gezien verschillende aanknopingspunten. Maar voor de meesten is het kopen van een woning misschien een te grote gok. We kunnen in plaats daarvan rekening houden met aandelen van projectontwikkelaars.
Veel van deze aandelen zijn ondergewaardeerd - verkopen ver onder hun boekwaarde.
Maar waardeaandelen presteren al jaren ondermaats en de kansen om een waardeval te kopen en vast te houden zijn toegenomen. Daarom is het op dit moment belangrijk om uit te kijken naar katalysatoren die kunnen helpen hun waarde te ontsluiten. Kijken naar ontwikkelaars die een aanzienlijke winst kunnen halen uit bestaande projecten is zo'n katalysator.
Ik heb een lijst met projecten samengesteld en vergeleken met de inkomsten van de ontwikkelaars hierboven. Wing Tai lijkt een potentieel spel te zijn, maar wie weet, er kunnen anderen in de lijst zijn die het ook goed kunnen doen.
Al het beste!