Ik zat te ontbijten bij Toa Payoh toen ik een gesprek hoorde tussen een makelaar en een bankrelatiebeheerder.

De makelaar sprak opgewonden over een "hete" huurmarkt voor onroerend goed, daarbij verwijzend naar een klant die topdollars betaalde om een ​​huurwoning te beveiligen zonder het zelfs maar te bekijken . Hoewel ik enig ongeloof in haar toon kon bespeuren, komt dit gevoel overeen met wat ik van andere makelaars heb gehoord.

De residentiële markt is booming en de menigten verzamelen zich bij nieuwe lanceringen.

De gegevens van URA meldden dat het aantal nieuwe verkopen van particuliere woningen in 2Q2020 1.679 bedroeg. Het was geen hoog aantal in vergelijking met voorgaande kwartalen. Maar het is nog steeds behoorlijk indrukwekkend, gezien Covid-19 en de twee maanden Circuit Breaker die we in Q2 hadden.

Als onze kinderen over 10 jaar naar deze grafiek zouden kijken, zouden ze zich waarschijnlijk niet realiseren dat deze samenvalt met een van de ergste pandemieën in de geschiedenis, noch dat het tijdens een van de ergste recessies in de geschiedenis van Singapore was.

Misschien krab je je op je hoofd en vraag je je af waarom dit gebeurt.

Waarom zijn kopers zo optimistisch in een diepe recessie?

Ik kan de oorzaken van dit gedrag niet bewijzen, maar ik kan enkele mogelijkheden voorstellen voor het geval je dit in je hoofd moet oplossen.

1. Geld is te goedkoop om te negeren

De rentetarieven hebben een nieuw dieptepunt bereikt met SIBOR (3 maanden) tot 0,44% eind juli 2020, vergeleken met ongeveer 1,6% vóór de pandemie. Dat is bijna 4x lager!

Woningkredieten voor particulier bezit zijn gekoppeld aan de bewegingen van SIBOR. Deze zijn ook gedaald tot ongeveer 1,29% voor privé-eigendommen.

Waarom zijn leningen belangrijk?

Omdat eigendommen kapitaalintensief zijn en het nauwelijks mogelijk is voor iemand om miljoenen uit te geven om er een te betalen. Daarom lenen mensen aanzienlijk om het zich te kunnen veroorloven.

Lage rentetarieven hebben ten minste twee effecten om de vraag naar onroerend goed te stimuleren.

1. Ten eerste verlaagt het de maandelijkse aflossing van de hypotheek en wordt het 'betaalbaar' voor degenen die voorheen licht waren geprijsd.
2. Ten tweede kunnen investeerders een grotere huurmarge behalen en mogelijk in de toekomst een meer winstgevende verkoop realiseren dankzij goedkope schulden.

Het denkproces kan als volgt zijn:"banken geven praktisch geld uit, gewoon lenen en onroerend goed kopen!"

Ik zou natuurlijk aan de veilige kant blijven en mensen waarschuwen om in dergelijke gevallen hun financiën niet te overbelasten. We kunnen er niet van uitgaan dat de situatie in de toekomst status quo zal blijven. Daarom is het hebben van een buffer bedoeld om zich in te dekken tegen sommige scenario's die erger kunnen uitpakken - inkomensverlies, ziektes, stijgende rentetarieven, gebrek aan huurders, enz.

Maar ik wil ook geen natte deken zijn.

Ga ervoor als je je sommen hebt gemaakt en als je er zeker van bent dat je het goed zou doen, wat er ook gebeurt.

2. WFH

Covid-19 heeft degenen die op afstand kunnen werken gedwongen om thuis te werken. Je kunt dit zien als een voorrecht of een vloek (afhankelijk van of je kinderen hebt die rondrennen ).

Hoe dan ook, dit heeft een economische kloof aan het licht gebracht die voorheen onopvallend was; het zijn vaak de bedienden die op afstand kunnen werken. De arbeider moet meestal ter plaatse zijn om een ​​machine te bedienen of een klant te bedienen.

Hieronder is een peiling uitgevoerd in Massachusetts. Het toonde aan dat 75% van degenen met een inkomen van meer dan $ 150.000 op afstand werkte, vergeleken met slechts 44% voor degenen die minder dan $ 50.000 betaalden . Ik heb geen cijfers voor Singapore, maar ik denk dat het verschil vergelijkbaar zou moeten zijn.

Dit suggereert ook dat de thuisomgeving een nog belangrijker factor wordt voor deze bedienden omdat ze op dezelfde plek eten, slapen, spelen en nu werken.

Daarom kan het zinvol zijn om hun eigendom te upgraden - "een grotere ruimte hebben om een ​​thuiskantoor te huisvesten en van de gelegenheid gebruik maken om de omgeving op te fleuren" klinkt als een redelijk goed idee als geld 'goedkoop' is.

Bedienden bevinden zich toevallig ook in de inkomensgroep die meer kans hebben om een ​​huis te betalen, of een hoog genoeg salaris hebben om in aanmerking te komen voor een lening.

Daarom kan Covid-19 een onverwachte drijfveer zijn geweest voor de verkoop van particuliere woningen.

Hoe u kunt profiteren van een stierenrennen voor onroerend goed zonder een onroerend goed te kopen

Het was interessant om op te merken dat de regering van Singapore de maatregelen voor het koelen van onroerend goed niet heeft versoepeld zelfs nadat Covid-19 de economie heeft vernietigd. Dit betekent dat de autoriteiten voorzichtig zijn en uit hun gegevens blijkt waarschijnlijk dat de vastgoedmarkt veerkrachtig was.

Persoonlijk geloof ik, op basis van wat ik in eerdere secties heb gedeeld, dat de vastgoedmarkt weer aan het opwarmen is en klaar is om de bull run voort te zetten.

Ik weet dat het kopen van een woning voor sommige mensen onbereikbaar kan zijn. Bovendien kan het een te grote gok zijn om te nemen, omdat vastgoedwaarden een groot deel van uw vermogen kunnen kosten. Ik raad je niet aan om dat te doen vooral als het betekent dat je je financiële mogelijkheden overbelast.

Maar niet alles is verloren.

De aandelenmarkt kan een proxy-play zijn naar een bloeiende aandelenmarkt – u kunt beleggen in:

• makelaars in onroerend goed of,
• ontwikkelaars van onroerend goed

Ik zal betrekking hebben op makelaars in onroerend goed in dit bericht en wijd een aparte voor de ontwikkelaars (omdat het er te veel zijn).

Er zijn twee makelaarskantoren vermeld op SGX:APAC Realty (SGX:CLN) en PropNex (SGX:OYY).

PropNex was de eerste die uitzonderlijke resultaten voor 1H2020 bekendmaakte - de omzet en winst stegen respectievelijk met 45% en 151% in vergelijking met 1H2019. Het kwam als een verrassing, aangezien de meesten niet verwachtten dat mensen in de stemming zijn om onroerend goed te kopen wanneer anderen sterven.

De goede reeks resultaten bewees verder dat de eigendomsbelangen erg sterk zijn en dat het momentum niet is afgenomen - het maakte Covid-19 en Circuit Breaker niet-gebeurtenissen. De aandelenkoers van PropNex is ook gestegen door de goede resultaten en is nu 13% hoger dan begin 2020.

PropNex met een PE-ratio van 8 en een dividendrendement van bijna 5% lijkt me niet duur.

APAC Realty doet misschien geen belletje rinkelen, maar ERA zou dat zeker doen. De eerste is de beursgenoteerde houdstermaatschappij van het ERA-bureau.

Het is een directe concurrent van PropNex en heeft ook goede resultaten voor 1H2020 gerapporteerd - omzet en winst stegen respectievelijk met 6% en 53% in vergelijking met 1H2019.

APAC Realty verloor zijn omzet van $ 173 miljoen, wat lager was dan $ 242 miljoen voor PropNex. Maar het is nog te vroeg om te zeggen wie de grootste marktleider tot nu toe gaat worden. Het kan een geval zijn waarbij PropNex meer projecten te koop had in 2Q2020.

De aandelenkoers van APAC Realty werd omhooggeschoten door de goede resultaten, maar de huidige aandelenkoers van $ 0,38 is nog steeds lager dan $ 0,53 aan het begin van het jaar. Daarom ziet het er relatief goedkoper uit in vergelijking met PropNex. Maar het kan ook een indicatie zijn dat PropNex marktaandeel wint en/of dat APAC Realty een huurrisico loopt nadat ze een commercieel gebouw in Toa Payoh hebben gekocht.

De PE-ratio van 10 en een dividendrendement van 5,3% voor APAC Realty suggereren ook dat het aandeel helemaal niet duur is.

Deze makelaars zouden in de komende kwartalen betere prestaties moeten zien, behoudens nadelige veranderingen zoals extra koelingsmaatregelen die door de overheid worden opgelegd.

Openbaarmaking:ik heb een kleine positie in APAC Realty.

Overtuigingen blijven bestaan

Om te zeggen dat "Singaporeanen dol zijn op eigenschappen", is een understatement.

In plaats daarvan denk ik dat het belang van onroerend goed in onze cultuur is geëtst en van generatie op generatie is doorgegeven - het is niet alleen een verlangen, maar een standaardoptie voor veiligheid en rijkdom. Je moet altijd een dak boven je hoofd hebben en onroerend goed kopen is de beste manier om rijk te worden.

Ondanks dat Covid-19 een van de ergste economische recessies in Singapore veroorzaakte sinds haar onafhankelijkheid, kochten kopers in 2Q2020 1.679 nieuwe particuliere woningen. We hebben onderzocht dat lage rentetarieven en het WFH-model mogelijke drijfveren voor dit gedrag kunnen zijn.

Het is belangrijk om voorzichtig te zijn als u een onroerend goed koopt, omdat het een groot item is en elke fout kostbaar zou zijn. U kunt overwegen om aandelen van makelaars of projectontwikkelaars te kopen als u deze golf wilt meemaken. Tenminste, als je denkt dat de vastgoedmarkt inderdaad in een stijgende lijn zit.

Blijf kijken! Ik zal in een ander artikel de aandelen van projectontwikkelaars behandelen. Er zijn er zo veel dat je waarschijnlijk een interessant loket zult vinden om naar te kijken.

PS Als je het kapitaal hebt en meerdere eigendommen wilt bezitten waarmee je comfortabel met pensioen kunt gaan, zal Jeff vertellen hoe hij zijn vastgoedportefeuille zelfs tijdens de pandemie heeft laten groeien.

Update:VTL kan sommige van deze aandelen ten goede komen, dit is waarom.