De vastgoedsector is, simpel gezegd, een verliezer geweest in 2020.
Vastgoedbeleggingstrusts (REIT's), die verschillende soorten eigendommen en faciliteiten bezitten en exploiteren, zijn met bijna 11% gedaald tegenover een daling van 6% voor de S&P 500. Maar er is een wereld van verschil tussen de beste REIT's van de sector en de slechtste.
Veel van de pijn in onroerend goed is te danken aan op de detailhandel gerichte bedrijven, waarvan er vele meer dan 50% van hun waarde hebben verloren, aangezien beleggers terecht vermoedden dat thuisblijvende bestellingen het winkelbezoek zouden minimaliseren en de uitgaven van klanten zouden verminderen. Kantoor-REIT's hebben ook buitensporige problemen ondervonden, omdat gesloten bedrijven de huur niet kunnen betalen, en omdat grootschalige thuiswerkstrategieën investeerders ertoe aanzetten de toekomst van kantoorruimte te heroverwegen.
Niet elke REIT-sector is echter in gelijke mate getroffen. Sommige REIT's komen relatief ongeschonden door de pandemische shutdowns - en sommige profiteren zelfs van de recente veranderingen op zee.
Hoewel defensieve bedrijfsmodellen een belangrijk kenmerk zijn bij het bepalen van REIT's om te kopen, moeten ook andere kwaliteiten in overweging worden genomen. Solide balansen zijn een must. Conservatieve uitbetalingen, die ruimte laten voor dividenden die gemakkelijk kunnen worden gedekt in het geval van een schok, en in de toekomst worden verhoogd als alles goed is, zijn ook ideaal.
Hier zijn negen van de beste REIT's om te kopen, niet alleen voor hun duurzame activiteiten, maar ook voor hun financiële kracht en dividenddekking.
Self-storage REIT Openbare opslag (PSA, $ 196,97) bestaat al bijna 50 jaar. Deze REIT bezit ongeveer 2.500 opslagfaciliteiten in 38 staten die 170 miljoen vierkante voet aan verhuurbare ruimte vertegenwoordigen. Naast de Amerikaanse vestigingen bezit Public Storage belangen in 234 self-storage-faciliteiten in Europa via de investering in Shurgard en 27,5 miljoen vierkante meter commerciële ruimte via deelnemingen in PS Business Parks.
Self-storage-faciliteiten worden als een essentiële activiteit beschouwd, dus de REIT-sites zijn tijdens de pandemie blijven werken. Hierdoor konden klanten naar binnen of naar buiten gaan, toegang krijgen tot hun eigendom en huur betalen.
De REIT versloeg de schattingen van analisten in het kwartaal van maart door een groei van 4% te realiseren in kernfondsen uit operationele activiteiten (FFO, een belangrijke winstgevendheidsmaatstaf voor REIT's) per aandeel. Het verbeterde ook de bezettingsgraad van dezelfde winkel tot 92,7%, een stijging van 6 basispunten op jaarbasis; een basispunt is een honderdste van een procentpunt. Het waarschuwde echter wel dat de verliezen op oninbare vorderingen iets zouden kunnen stijgen ten opzichte van het historische niveau, dat gemiddeld minder dan 2% van de huren bedroeg.
PSA onderscheidt zich van de beste REIT's om nu te kopen vanwege zijn forse balans, die het gebruik van preferente aandelen weerspiegelt om zijn activiteiten te financieren, in plaats van leningen. Schulden zijn beperkt tot een magere 7% van de kapitalisatie. Ondertussen vertegenwoordigt het dividend slechts 74% van de achterblijvende 12-maands FFO, wat een lage, veilige ratio is voor REIT's.
Hoewel het dividend sinds 2017 in hetzelfde tempo is blijven steken, heeft Public Storage al meer dan 30 opeenvolgende jaren een regelmatige uitkering in contanten uitbetaald.
Extra opslagruimte (EXR, $94,38) is Amerika's op een na grootste self-storage REIT, die meer dan 1.800 eigendommen bezit en/of exploiteert met een totale verhuurbare ruimte van 135 miljoen vierkante meter. De helft van de eigendommen is eigendom van het bedrijf; de andere bestaan uit vastgoed dat voor anderen wordt beheerd (36%) en joint ventures (13%).
Extra Space Storage heeft een nationale voetafdruk in 40 staten, waarbij Californië, Florida en het noordoosten van de VS samen 43% van de portefeuille vertegenwoordigen.
Deze REIT heeft de afgelopen vijf jaar sterke prestaties geleverd. Vanaf de beleggerspresentatie in maart had het bedrijf een vijfjaarlijkse gemiddelde groei van 5,7% in dezelfde winkelinkomsten en 7,1% in dezelfde winkelinkomsten gegenereerd, veel hoger dan zijn concurrenten.
Voor het kwartaal van maart groeide de FFO per aandeel van Extra Space met 7% op jaarbasis; De FFO-groei in de afgelopen vijf jaar was uitzonderlijk, met meer dan 13% per jaar. De bezettingsgraad van dezelfde winkels daalde, maar slechts met 10 basispunten, tot 91,3%.
De schuldenlast van de REIT is beheersbaar op 44% van de kapitalisatie, en de jaarlijkse vrije kasstroom biedt bijna drie keer de dekking die nodig is om de jaarlijkse rentebetalingen te doen. Ondertussen biedt EXR's dividenduitkering, op 72% van FFO, een brede veiligheidsmarge als de huren dalen, en heeft het de afgelopen vijf jaar de gemiddelde jaarlijkse dividendverhoging van 8,8% ondersteund. Dat plaatst Extra Space onder de beste REIT's om te kopen voor uitbetalingsbeveiliging en groei.
CyrusOne (CONE, $ 72,21) bezit ongeveer 50 datacenters wereldwijd die samen meer dan 4 miljoen vierkante meter aan huurruimte vertegenwoordigen.
CyrusOne levert bedrijfskritieke IT-infrastructuur, voornamelijk aan Fortune 1000-bedrijven, die 77% van de huren vertegenwoordigen. Een extra beschermingslaag wordt geboden door ingebouwde huurverhogingen in 76% van de huurovereenkomsten en gemiddelde resterende huurtermijnen van 53 maanden voor de hele portefeuille.
Thuiswerken en andere IT-initiatieven genereren een aanzienlijke nieuwe vraag naar datadiensten, en de bandbreedteboekingen van de REIT zijn jaar op jaar verdubbeld. De bezettingsgraad is momenteel gemiddeld 85% voor de binnenlandse portefeuille en 91% voor de internationale portefeuille, waardoor er voldoende ruimte is voor groei.
Dankzij zijn status als een essentieel bedrijf in de meeste landen, is CyrusOne in staat geweest om nieuwe faciliteiten te blijven ontwikkelen die zijn geografische voetafdruk met 20% zullen vergroten wanneer ze voltooid zijn.
CONE boekte ondanks het coronavirus een indrukwekkend kwartaal in maart, waarbij de genormaliseerde FFO per aandeel jaar-op-jaar met 18% steeg. Deze datacenter-REIT tekende tijdens het kwartaal $60 miljoen aan nieuwe huurovereenkomsten en eindigde maart met de hoogste kwartaalachterstand ooit, wat neerkomt op een contractwaarde van $610 miljoen.
De REIT heeft een kredietrating van beleggingskwaliteit en heeft onlangs haar rentebetalingen via herfinanciering met meer dan 250 basispunten verlaagd. Ondertussen is de uitbetalingsratio van CyrusOne uitzonderlijk laag op 32%. Dat betekent niet alleen dat het dividend veilig is, maar dat CONE voldoende ruimte moet hebben om het in snel tempo verder te verbeteren; het heeft de afgelopen vijf jaar een gemiddelde jaarlijkse dividendgroei van 9,7% gehad.
Digital Realty Trust (DLR, $ 139,32) is een andere speler op het gebied van digitale infrastructuur.
Deze REIT is eigenaar van 267 datacenters wereldwijd, bedient meer dan 4.000 klanten en biedt ongeveer 145.000 cross-connects, dit zijn verbindingen tussen bedrijven en netwerkaanbieders zoals Verizon (VZ) en AT&T (T).
Digital Realty is de afgelopen vijf jaar gecorrigeerd FFO met gemiddeld 9% per jaar gegroeid, mede gedreven door acquisities. Het verwierf bijvoorbeeld 54 activa in Europa met de aankoop van Interxion in 2019, acht activa en zes ontwikkelingsprojecten in Brazilië door Ascenty in 2018 te kopen, en 12 activa en zes ontwikkelingsprojecten in de VS via een overname in 2017 van DuPont Fabros Technology.
Digital Realty Trust groeit echter ook met zijn bestaande klanten naarmate ze meer hybride cloudoplossingen implementeren. De REIT speelt in op nieuwe snelgroeiende cloudsegmenten zoals kunstmatige intelligentie, het internet der dingen, autonoom rijden en virtual reality.
De REIT heeft een uitstekend klantenbestand; meer dan de helft van zijn topklanten - waaronder Facebook (FB), Oracle (FB) en Comcast (CMCSA) - hebben kredietbeoordelingen van investeringskwaliteit. De 20 grootste klanten zijn goed voor 53% van de huur op jaarbasis.
Terwijl de kern-FFO per aandeel in het maart-kwartaal met 6% daalde, is de REIT nog steeds leidend voor 2020 FFO per aandeel van $ 5,90 tot $ 6,10, wat gemakkelijk zijn jaarlijkse dividend van $ 4,48 zou dekken. Het dividend, dat 14 jaar op rij is gestegen, is de afgelopen vijf jaar met 5,7% per jaar gestegen.
Digital Realty biedt ook een solide balans met een BBB-rating en heeft sinds 2006 een ononderbroken groei van de kern-FFO per aandeel gerealiseerd.
We pakken nog een datacenter REIT aan: QTS Realty Trust (QTS, $66,95).
QTS is een nieuwere digitale REIT die 24 datacenters bezit, exploiteert of beheert die samen meer dan 6 miljoen vierkante meter aan huurruimte vertegenwoordigen en ongeveer 1.200 klanten bedient, voornamelijk in Noord-Amerika en Europa. Het merendeel van haar klanten komt uit de digitale media en IT-services. Omgekeerd is de blootstelling van de REIT aan klanten uit door COVID-19 getroffen sectoren zoals detailhandel, horeca en transport minder dan 10%. Dat heeft bijgedragen aan een rendement van meer dan 24%, waardoor het in 2020 tot de beste REIT's behoort.
QTS Realty Trust groeide de operationele FFO met meer dan 15% tijdens het kwartaal van maart. Het sloot de periode ook af met een record op jaarbasis geboekte inkomsten, wat een goed voorteken is voor de prestaties in 2020. Het bedrijf verwacht dat de inkomsten, EBITDA en operationele FFO per aandeel dit jaar allemaal zullen verbeteren. Het heeft de afgelopen vijf jaar een gemiddelde operationele FFO-groei van bijna 6% gerealiseerd.
Ontwikkelingsactiviteiten moeten de toekomstige groei van QTS Realty Trust ondersteunen. De REIT bracht in het kwartaal van maart 21 megawatt aan vermogen en 60.000 voet verhuurbare ruimte online. Het voltooit ook projecten in Chicago, Atlanta, Richmond en andere steden die later dit jaar klaar zullen zijn voor klanten.
QTS Realty Trust zou de ontwikkelingsactiviteiten voor 2020-21 volledig moeten kunnen financieren dankzij de onlangs opgehaalde $342 miljoen via termijnverkoop van aandelen. Langlopende schulden bedragen slechts 45% van de kapitalisatie en de REIT heeft geen significante looptijden van schulden vóór 2023.
Deze REIT, die in 2003 werd opgericht en in 2013 naar de beurs ging, heeft duidelijk een korte dividendgeschiedenis. Maar de uitbetaling is bijna verdubbeld sinds de beursgang, en het keert een bescheiden 70% van de FFO uit als dividend.
Crown Castle International (CCI, $ 163,06) is een leider in zendmasten en gedeelde communicatie-infrastructuur voor de Amerikaanse markt. De REIT bezit ongeveer 40.000 zendmasten en 80.000 mijl glasvezel, die ook 70.000 kleinere celstructuren ondersteunen die worden gebruikt om de capaciteit te vergroten in gebieden met veel data.
Amerika's "Big Four" draadloze providers dragen bijna 75% bij aan de inkomsten uit sitehuur van deze REIT. Crown Castle International profiteert ook van de zekerheid van $24 miljard aan terugkerende inkomsten van deze vervoerders, gekoppeld aan gecontracteerde leasebetalingen over een periode van vijf jaar. En CCI is een van de beste REIT's om te profiteren van de landelijke 5G-uitrol in Amerika, waarvoor een dichter netwerk van zendmasten nodig is om de last te dragen.
Crown Castle kondigde een marginale groei aan in de aangepaste FFO per aandeel voor het kwartaal van maart. Maar het verwacht nog steeds dat de AFFO in 2020 jaar-op-jaar met 8% zal verbeteren – beter dan de vijfjaarlijkse gemiddelde AFFO-groei van 6%.
De REIT heeft een balans van beleggingskwaliteit, geen looptijden van schulden in 2020 en $ 5 miljard aan beschikbare liquiditeit op kredietlijnen. Haar vastrentende schuld heeft een lage rente van 3,7%.
Crown Castle streeft naar een jaarlijkse dividendgroei van 7% tot 8%, en het voldeed afgelopen oktober aan die verwachting met een driemaandelijkse verhoging van 7% tot $ 1,20 per aandeel. De dividenduitkeringsratio van de REIT is gematigd, op 84% van AFFO.
Landbouw is niet perfect recessiebestendig, maar het blijkt een duurzaam bedrijf te zijn voor Gladstone Land (LAND, $ 14,87). De REIT bezit 113 boerderijen en ongeveer 88.000 hectare eersteklas landbouwgrond in 10 staten die het verhuurt aan fruit-, noten- en groenteboeren. De waarde van de portefeuille wordt geschat op $ 892 miljoen, wat bijna drie keer de huidige marktwaarde van het bedrijf is.
De boerenpachters van de REIT telen speciale gewassen met een hogere marge, zoals bosbessen, vijgen en amandelen, die rechtstreeks worden verkocht aan grote supermarktketens zoals Kroger (KR) en Walmart (WMT). In april waren alle boerderijen van Gladstone Land verhuurd en kregen ze huurbetalingen.
Gladstone's aangepaste FFO per aandeel steeg met 47% tijdens het kwartaal van maart; De AFFO-groei bedroeg de afgelopen vijf jaar gemiddeld 4%. Ondertussen groeide de waarde van de landbouwgrondportefeuille met bijna 2%. Een solide mix van nieuwe boerderijen in de acquisitiepijplijn en huurcontracten die tegen hogere tarieven worden verlengd, ondersteunen de groeiverwachtingen van Gladstone Land voor 2020.
Het management en andere insiders hebben een indrukwekkende 11% van het bedrijf in handen, wat wijst op een sterke focus op het behoud en de groei van het dividend.
Gladstone Land is een van de beste REIT's om te kopen vanwege pure dividendvastheid. LAND heeft 97 opeenvolgende maandelijkse dividenden uitgekeerd en de betalingen 18 keer verhoogd gedurende 21 kwartalen. Een AFFO-uitbetalingsratio van 85% biedt een vangnet en ruimte voor extra dividendgroei.
Stag Industrial (STAG, $ 27,24) is beter gepositioneerd dan de meeste magazijn-REIT's om de gevolgen van de pandemie aan te pakken vanwege de hoogwaardige balans, het gevarieerde huurdersbestand (op dit moment 420) en de goed oplopende huurverloop. De grootste huurder van de REIT, Amazon.com (AMZN), schaalt agressief op om aan de sterke e-commercevraag te voldoen. Bovendien zijn meer dan 60% van de huurders van Stag Industrial zeer grote bedrijven die elk meer dan $ 1 miljard aan jaaromzet genereren.
Stag Industrial bezit 456 magazijnen, goed voor bijna 92 miljoen vierkante meter aan verhuurbare ruimte in 38 staten. De bezettingsgraad van de portefeuille is 96,2.
De kern-FFO per aandeel van de REIT steeg in het kwartaal van maart met 4,4% op jaarbasis. De contanten beschikbaar voor distributie verbeterden met 14% tot $ 56 miljoen. Dit zorgde voor een meer dan drievoudige dekking van het dividend over het kwartaal van maart. De bezettingsgraad nam toe en FFO profiteerde van een stijging van de huren met 2,5% als gevolg van ingebedde huurverhogingen. Slechts 28 van de 519 huurcontracten van de REIT lopen dit jaar af, wat suggereert dat de bezettingsgraad hoog zou moeten blijven.
De nettoschuld van Stag Industrial bedraagt slechts 46% van de kapitalisatie en 4,4 keer de EBITDA. Bovendien heeft deze REIT bijna $ 325 miljoen aan contanten bij de hand, wat meer dan genoeg is om 2020-dividenden (als het zover komt) en looptijden van schulden te dekken. Maar Stag Industrial, een maandelijks dividendaandeel, richt zich voor 2020 op een FFO tussen $ 1,80 en $ 1,88 per aandeel, ruim boven de $ 1,144 per aandeel die het nodig heeft om zijn uitbetalingen te dekken.
Dat dividend is acht jaar op rij gestegen, zij het in een ijzig tempo van 1,3% per jaar.
Getty Realty (GTY, $ 28,97) is een netto-lease REIT die buurtwinkels en benzinestations bezit. Momenteel bezit of huurt het bedrijf 947 eigendommen in 35 staten, voornamelijk in stedelijke markten. De stations worden verhuurd aan nationaal bekende brandstofmerken, waaronder BP, Shell, Mobil en meer.
Ongeveer 10% van haar vestigingen heeft ook snelbedieningsrestaurants voor prominente merken, waaronder McDonald's (MCD) Subway, Wendy's (WEN) en Dunkin Donuts (DNKN). Bijna al zijn huurders zijn tijdens de pandemie open gebleven en begin mei had Getty Realty tot dusver 97% van de huren in april ontvangen.
Als netto-lease REIT zijn de huurders van Getty verantwoordelijk voor het betalen van belastingen, onderhouds- en reparatiekosten voor onroerend goed en verzekeringen. De gemiddelde huurtermijn van het bedrijf is 10 jaar en alle huurovereenkomsten hebben ingebouwde jaarlijkse huurroltrappen.
De aangepaste FFO per aandeel van de REIT groeide in het kwartaal van maart met bijna 10%, aangedreven door huurverhogingen, acquisities en effectief kostenbeheer. De aangepaste FFO-groei over vijf jaar is meer dan 6% geweest.
De balans van Getty is sterk op basis van een stabiele BBB-kredietrating van Fitch en een schuld/kapitalisatieratio van 47%. De REIT heeft ook $ 215 miljoen aan ongebruikte capaciteit beschikbaar op haar kredietlijn. De dividenddekking is ook solide met 82% van AFFO. Dat heeft GTY de ruimte gegeven om zijn uitbetaling de afgelopen vijf jaar met 11% per jaar te laten groeien.
De 12 beste REIT's om te kopen voor 2022
De 11 beste ETF's om te kopen voor portefeuillebescherming
De 22 beste aandelen om te kopen voor 2022
6 aandelen om te kopen voor bescherming tegen handelsoorlog
10 beste energieaandelen om te kopen voor een 2019 Gusher
De 12 beste zorgaandelen om te kopen voor 2022
De 19 beste aandelen om te kopen voor de rest van 2019