Wil je weten hoe je een huis omdraait voor een enorme winst? Sluit je aan bij de bemanning! Het flippen van huizen is in opkomst in het hele land. In het tweede kwartaal van 2021 bereikte het aantal huisflips de 80.000. Dat is bijna 5% van alle huizenverkopen of één op de 20 transacties! ¹

Het enige wat je hoeft te doen is een aflevering van een populaire house-flipping-show te bekijken om te begrijpen waarom het zo aantrekkelijk is. Een segment van 30 minuten maakt het vrij eenvoudig om een ​​huis om te draaien en een enorme winst te maken. Lijkt eenvoudig genoeg, toch?

Wat is House Flipping?

House flipping is wanneer een vastgoedinvesteerder huizen koopt en deze vervolgens met winst verkoopt. Om een ​​huis als een flip te beschouwen, moet het worden gekocht met de bedoeling om het snel door te verkopen. De tijd tussen de aankoop en de verkoop varieert vaak van een paar maanden tot een jaar.

Er zijn twee verschillende soorten house flipping:

• Een belegger koopt een onroerend goed dat potentieel in waarde kan stijgen met de juiste reparaties en updates. Nadat ze het werk hebben voltooid, verdienen ze geld door het huis te verkopen voor een veel hogere prijs dan waarvoor ze het hebben gekocht. Je hebt dit misschien ook wel eens "fix and flip" horen noemen.

• Een belegger koopt een woning in een markt met snel stijgende woningwaardes. Ze maken geen updates en nadat ze het onroerend goed een paar maanden hebben vastgehouden, verkopen ze tegen een hogere prijs en maken ze winst.

We richten ons voornamelijk op de eerste fix-and-flip-definitie en geven u tips om u te helpen bij het kiezen van een woning, renovaties en de slimme manier om te verkopen.

Is het omdraaien van een huis winstgevend?

Het opklappen van huizen klinkt misschien eenvoudig, maar het is niet zo eenvoudig als het lijkt. Laten we eerlijk zijn:een huisomslag kan een droom of een ramp zijn.

Als het op de juiste manier wordt gedaan, kan een huisflip een geweldige investering zijn en ongelooflijk winstgevend. In korte tijd kun je slimme renovaties uitvoeren en het huis verkopen voor veel meer dan je ervoor hebt betaald.

Maar een huisomslag kan net zo goed de andere kant op gaan als het op de verkeerde manier wordt gedaan. We hebben allemaal horrorverhalen gehoord over het omdraaien van huizen - die waar wat een goede deal leek, veranderde in een huis met een wankele fundering en een lekkend dak. Aan het eind van de dag kan een huisflip u misschien geen geld opleveren. Het kan je zelfs duizenden kosten.

Als je besluit om een ​​huis om te draaien, wil je zeker geen geld verliezen. U wilt een verstandige investering doen en de vruchten plukken. Dat is de reden waarom veel mensen een taxateur inschakelen om de waarde te beoordelen en vervolgens de 70%-regel gebruiken om te peilen of het waarschijnlijk een fix is ​​en flip zal uitbetalen zoals ze hopen.

Wat is de 70%-regel?

De regel van 70% betekent dat de aankoopprijs van een onroerend goed 70% moet zijn van de nasherapwaarde van het huis minus renovatie- en reparatiekosten. Dit helpt u te voorkomen dat u te veel geld uitgeeft aan onroerend goed dat u weinig rendement op uw investering oplevert. Zo ziet dat eruit:

Laten we zeggen dat u de waarde van een huis na reparatie schat op $ 300.000. Begin met het vermenigvuldigen van $ 300.000 met 70% of 0,7.

$ 300.000 x 0,7 =$ 210.000

Laten we nu zeggen dat het $ 50.000 aan reparaties nodig heeft. Om de maximale prijs te berekenen die u voor het huis moet betalen, trekt u $ 50.000 af van $ 210.000.

$ 210.000 - $ 50.000 =$ 160.000

Dat betekent dat de aankoopprijs van het huis niet meer dan $ 160.000 contant mag zijn - later meer contant. En als je het niet ving, verdien je nog een $90.000 winst wanneer u het huis verkoopt voor de waarde na de reparatie van $ 300.000.

Vergeet niet uw twee favoriete dingen mee te nemen:tijd en belastingen. Laten we met het bovenstaande voorbeeld zeggen dat het twee jaar duurt om de huisflip te voltooien en te verkopen. Dat is hetzelfde als $ 45.000 verdienen voor elk jaar werk. Als je rekening houdt met vermogenswinstbelastingen op de lange termijn, is het waarschijnlijk niet de moeite waard om een ​​huis op te knappen.

Maar als je zes maanden nodig hebt om de fix en flip te voltooien, heb je in een half jaar $ 90.000 verdiend. Nu, aangezien u het huis minder dan een jaar bezat, wordt de winst geteld als een kortetermijnmeerwaarde en belast tegen uw normale personenbelastingtarief, dat hoger is dan het langetermijnmeerwaardentarief. Maar deze flip is nog steeds een leuke deal.

Een huis omdraaien in 5 stappen

1. Financier de huisflip met contant geld

Het omdraaien van huizen kan een riskante onderneming zijn, vooral het omdraaien van huizen zonder geld. Het is gemakkelijk in te zien waarom het toevoegen van schulden aan de mix de zaken alleen maar gevaarlijker maakt. Dit is waarom we je altijd aanraden om een ​​huis om te draaien met contant geld:

• Geen rentekosten. Huisflippers die geld lenen, kunnen maandenlang rente betalen, wat alleen het bedrag verhoogt waarvoor ze het huis moeten verkopen om gewoon te breken.

• Geen haast om te verkopen. Schulden gebruiken om een ​​flip te financieren kan ervoor zorgen dat je uit wanhoop handelt. Als u het huis niet kunt verkopen, verlaagt u waarschijnlijk uw prijs en verlaagt u uw winst. Contanten met alleen huisflippers kunnen op een langzame markt wachten omdat ze geen rentebetalingen hebben die zich elke dag tegen hen opstapelen die het niet verkoopt.

• Geen schulden om u tegen te houden. Het belangrijkste is dat elke vorm van "investering" met schulden een dom plan is. Periode. Een omgedraaid huis proberen te verkopen voor meer geld dan je erin hebt geïnvesteerd, is al een risico, zelfs met contant geld. Als u daarbij schulden gebruikt, vergroot u uw kans om geld te verliezen als er een probleem is met uw plannen.

Laten we eens kijken naar een voorbeeld om te zien waarom het niet de moeite waard is om schulden te gebruiken om een ​​huis op te knappen:je sluit een lening af om een ​​huis te kopen dat je wilt omdraaien en alles lijkt goed te gaan totdat de renovatie zes maanden duurt in plaats van vier. Wanneer u het huis opsomt, zit het een maand op de markt voordat u gedwongen bent om de prijs te laten vallen en te verkopen voor veel minder dan u had gepland.

Een maand later sluit je af en krijg je je uitbetaling. Maar een groot deel van uw uitbetaling gaat naar het terugbetalen van het geleende geld plus acht maanden rente! En dat komt bovenop de gebruikelijke verkoopkosten, zoals commissies voor agenten, belastingen en titelvergoedingen.

Als je het huis met contant geld had omgedraaid, zou wanhoop je niet hebben gedwongen om laag te verkopen. Zonder rentebetalingen om je zorgen over te maken, had je kunnen worden afgehouden tot de verkoop totdat de markt opwarmde en de prijs goed was.

Tenzij je contant kunt betalen, is het financiële risico van het opgooien van het huis het gewoon niet waard.

2. Ken de markt

Veel huisvinnen raken enthousiast over hun volgende project en kunnen deze minder glamoureuze kant van het bedrijf negeren. Maar als u geen goed begrip hebt van de markt- en onroerendgoedtrends in uw regio, kunt u de volgende problemen tegenkomen:

• Je weet niet of je echt een goede deal krijgt voor het huis dat je koopt. De verkoopprijs moet laag genoeg zijn, zodat u de renovatie kunt uitvoeren en toch vooruit kunt komen wanneer het huis tegen marktwaarde wordt geprijsd.

• U kunt de potentiële waarde van het huis niet nauwkeurig bepalen. Uw visie voor het huis moet passen bij de realiteit van de buurt en het vermogen van de inwoners van de buurt om het huis te veroorloven dat u creëert.

• Je weet niet hoe je het huis moet prijzen. Als je een huis hebt gekocht in een buurt met voornamelijk $ 130.000-150.000 huizen, wil je je prijs aan de onderkant van dat bereik schatten wanneer het tijd is om te verkopen.

Dus hoe krijg je een diep begrip van de markt die zorgt voor een succesvolle flip? Zoek een makelaar met jarenlange ervaring in uw regio. Uw agent kan u helpen bij het zoeken naar uw huis op de juiste buurten op basis van uw prijs, budget voor renovaties en gewenste winst.

Je denkt misschien dat het huis dat je online hebt gevonden een koopje lijkt voor $ 145.000 en veel potentieel heeft. (Bedenk maar eens hoe het eruit zou kunnen zien met een nieuwe keuken!) Maar als het mooiste en grootste huis in de buurt drie maanden geleden voor $ 160.000 werd verkocht, zou elke renovatie waarschijnlijk de buurt overtreffen. En je zou zitten met een huis dat je niet zou kunnen verkopen.

Het loont de moeite om samen te werken met een makelaar die de markt als zijn broekzak kent. Wanneer u klaar bent om te verkopen, kan uw agent zijn kennis gebruiken om het huis concurrerend te prijzen, zodat u topdollar krijgt. Door samen te werken met een rockster-agent kunt u een slimme investering doen die uw financiën op het goede spoor houdt.

3. Maak een budget voor je huis Flip

Wacht niet tot na de aankoop van een vastgoedbelegging om een ​​begroting te maken. Ken uw prijsklasse voor het kopen van een huis, het uitvoeren van reparaties, het voltooien van renovatieprojecten en het betalen van verkoopkosten voordat u de deal sluit.

Maak een lijst van cosmetische projecten en dure revisies zoals sanitair of elektrische problemen. Als u geen achtergrond in de bouw heeft, kan een aannemer u vertellen wat er gerepareerd moet worden en hoeveel het gaat kosten. Verrassingsreparaties kunnen een flip maken of breken, dus zorg ervoor dat je je huiswerk hier doet.

Als je een contract hebt, krijg je een huisinspectie en andere specifieke inspecties die je mogelijk nodig hebt. Het is altijd beter om problemen aan de voorkant op te merken dan onderweg verrast te worden.

4. Investeer in slimme renovaties

Dromen van glanzende hardhouten vloeren, trendy verlichtingsarmaturen en fantastische keukens met professionele fornuizen kunnen ervoor zorgen dat uw renovatie snel uit de hand loopt. Daarom is het belangrijk om vooraf uw budget te kennen en ervoor te zorgen dat uw updates op schema blijven en de waarde van het huis daadwerkelijk verhogen.

Vergeet niet dat grote renovaties, zoals keukens en badkamers, je flip gemakkelijk kunnen maken of breken. Neem bijvoorbeeld de keuken. Volgens het rapport Kosten versus waarde van 2020 is het gemiddelde bedrag dat wordt besteed aan een grote keukenrenovatie bijna $ 68.500. ² Het gemiddelde bedrag dat van die kosten wordt terugverdiend, is slechts ongeveer $ 40.000. ³ Dat is niet het soort ROI dat je wilt zien als je een huis omdraait.

Als je een huis renoveert dat je hoopt te verkopen voor $ 220.000, stop dan geen $ 60.000 in op maat gemaakte kastinstallaties, hoogwaardige afwerkingen en dat droomkeukeneiland! Overweeg in plaats daarvan een slimmere renovatie die zich richt op het opnieuw afwerken van de bestaande kasten, het toevoegen van granieten werkbladen en het vervangen van apparaten. U geeft minder uit en heeft een veel grotere kans om uw kosten terug te verdienen wanneer u het huis doorverkoopt.

Hoewel je misschien in een paar grote updates in één keer investeert, moet je de kracht van kleine aanpassingen niet onderschatten. Dingen zoals een nieuwe verflaag, bijgewerkte hardware en nieuwe landschapsarchitectuur kunnen een enorme impact hebben!

5. Krijg advies van een lokale vastgoedexpert

Kun je geld verdienen met house flippen? Als het op de juiste manier is gedaan, kun je dat zeker! In het tweede kwartaal van 2021 werden omgedraaide huizen verkocht voor een historisch hoge mediaanprijs van $ 267.000 met een brutowinst van bijna $ 67.000. ⁴

Houd er rekening mee dat de brutowinst niet het bedrag omvat dat wordt besteed aan reparaties en renovaties. Maar als u contant geld kunt uitgeven en binnen uw budget kunt blijven voor renovaties, is het heel goed mogelijk om een ​​groot rendement op uw investering te behalen.

De sleutel tot het succesvol opknappen van een huis is om het met contant geld te doen, een slimme investering te doen in het type huis dat u koopt, renovaties te kiezen binnen uw budget en het snel te verkopen. Het hebben van een makelaar in uw team helpt om dat allemaal mogelijk te maken!

Of u nu een huis koopt om jaren in te wonen of om in zes maanden te verkopen, een goede makelaar kan u de marktkennis en praktische begeleiding bieden die u nodig heeft om een ​​slimme investering te doen.

Klaar om samen te werken met een professional?

Als je klaar bent om huizen te flippen, zorg er dan voor dat je een agent vindt die je kunt vertrouwen. Met onze Endored Local Providers (ELP) programma, wij doen het harde werk voor u.

De makelaars in ons netwerk zijn RamseyTrusted. Dat betekent dat ze een rigoureus doorlichtingsproces hebben doorlopen om er zeker van te zijn dat ze echt de beste in de branche zijn. Onze ELP-agenten hebben jarenlange ervaring in hun markt en talloze lovende recensies van tevreden klanten.

Maak vandaag nog contact met een RamseyTrusted-agent!