Fix-and-flips - waarbij u een noodlijdend huis voor een lage prijs koopt, het opknapt en probeert het met winst door te verkopen - kan lucratief zijn. Om de aankoop en renovatie van het huis te financieren, heeft u mogelijk een lening nodig in de vorm van een kredietlijn voor eigen vermogen, een hardgeldlening, een persoonlijke lening of een peer-to-peerlening.
Deze investeringen in onroerend goed kunnen riskant zijn en vereisen vaak financiële en vastgoedexpertise om succesvol te zijn; weten hoeveel geld je nodig hebt om te kopen en het huis klaar te maken voor wederverkoop is een belangrijke eerste stap in het proces. Hier zijn enkele van de belangrijkste kosten waarmee u rekening moet houden wanneer u overweegt hoe u uw homeflip kunt financieren, plus de soorten leningen die u kunt overwegen.
Het doel van een fix-and-flip is om een onroerend goed goedkoop te kopen, verbeteringen aan te brengen en het met winst te verkopen. Een huis kopen om op te knappen is een grote investering die doorgaans veel kapitaal vooraf vereist.
Onderbudget voor een huisflip kan betekenen dat u een huis krijgt dat minder waard is dan wat u erin hebt gestopt. Om dit worstcasescenario te voorkomen, is het beter om te veel te budgetteren voor onverwachte of verborgen kosten.
Om uw flip succesvol te laten zijn, moet de verkoopprijs die u uiteindelijk voor het huis krijgt, groter zijn dan alle kosten die nodig zijn om de flip te financieren. Houd rekening met het volgende:
De aankoop- of verkrijgingsprijs van het huis is hoeveel geld je nodig hebt om het te kopen.
Hoewel u waarschijnlijk met een geldschieter zult werken om uw huisflip te financieren, moet u nog steeds een bepaald bedrag als aanbetaling betalen, afhankelijk van het type lening waarvoor u in aanmerking komt. Over het algemeen moet u verwachten dat u ongeveer 20% tot 25% betaalt voor een huisflip. Als u bijvoorbeeld een woning koopt voor $ 250.000 en een aanbetaling van 25% wilt doen, moet u verwachten dat u ongeveer $ 62.500 betaalt.
De andere grote kostenpost van een huisflip zijn de kosten om het onroerend goed te verbeteren. Uw kosten variëren afhankelijk van de grootte van het huis, de ernst van uw renovaties en de lokale prijs van arbeid en materialen.
Volgens een door Flipperforce gepubliceerde casestudy kunnen de kosten voor het renoveren van een omgedraaid pand variëren van $ 10 per vierkante voet voor cosmetische aanpassingen tot $ 80 per vierkante voet voor een volledige huisstripping. Dat betekent dat licht werk aan een klein huis $ 10.000 kan kosten, terwijl grote renovaties aan een groter huis uiteindelijk meer dan $ 100.000 kunnen kosten.
Om precies te bepalen hoeveel u moet reserveren voor renovaties en reparaties, helpt het om samen te werken met een ervaren vastgoedbelegger die met u door het pand kan lopen om u te helpen evalueren waar de meeste waarde kan worden toegevoegd en of het renoveren van de woning huis zal een hoog investeringsrendement opleveren. Huizen met grote structurele problemen zijn bijvoorbeeld niet winstgevend.
De draagkosten zijn wat het kost om een vastgoedbelegging te bezitten. Het is gemakkelijk om deze uitgaven over het hoofd te zien wanneer u de cijfers op een fix-and-flip kraakt, en als u er geen rekening mee houdt, kunt u in het rood staan.
Hier zijn enkele typische transportkosten waarmee rekening moet worden gehouden:
Als het tijd is om te verkopen, moet u marketing- en verkoopkosten betalen. Als u samenwerkt met een makelaar om uw eigendom te verkopen, betaalt u gewoonlijk een commissie van ongeveer 6% van de verkoopprijs van het huis, die zowel de marketingdiensten van de verkopende makelaar als de commissie van de aankoopmakelaar dekt.
Als u ervoor kiest om het huis te verkopen als te koop door de eigenaar, moet u een budget maken voor marketinguitgaven, zoals het aanbieden van uw eigendom op de meervoudige advertentieservice, het inhuren van een stager en een fotograaf en het produceren van gedrukt materiaal.
Afhankelijk van de onderhandelingen met de koper moet u mogelijk ook budgetten voor andere afsluitingskosten, zoals titelvergoedingen, escrow-vergoedingen en opnamekosten.
Bij het zoeken naar financiering voor uw home flip-project heeft u verschillende opties:
Beleggers financieren vaak home flips met leningen die specifiek bedoeld zijn voor thuisrehabilitatie en flipping. Hier zijn vier soorten leningen die u mogelijk kunt gebruiken om uw flip te financieren:
Met een home equity-kredietlijn (HELOC) of home equity-lening kunt u gebruikmaken van het eigen vermogen dat u in uw hoofdverblijf hebt gebouwd (als u er een heeft) om een fix-and-flip-project te financieren. Hoewel u met zowel HELOC's als home equity-leningen kunt lenen tegen het eigen vermogen dat u in uw huis heeft, verschillen ze op een aantal belangrijke manieren.
HELOC's werken als creditcards, waarbij u toegang hebt tot een doorlopende kredietlijn en deze indien nodig kunt gebruiken en vervolgens uw saldo kunt afbetalen. U bouwt alleen rente op over het saldo dat u verschuldigd bent.
Hypotheekleningen werken als leningen op afbetaling, waarbij u uw geld vooraf ontvangt en vervolgens een vast maandelijks bedrag betaalt om het terug te betalen
Home equity-leningen en HELOC's bieden rentetarieven van slechts 3% tot 5% voor leners met een goede kredietwaardigheid. Hoewel deze lage tarieven uw huis in het algemeen winstgevender kunnen maken, moet u er rekening mee houden dat het riskant is om uw hoofdverblijfplaats als onderpand te gebruiken. Als u in gebreke blijft met uw lening, kan er beslag worden gelegd op uw huis.
Een hardgeldlening is meestal een kortlopende lening die afkomstig is van een particuliere geldschieter en een stuk onroerend goed als onderpand gebruikt. Ze zijn een populaire keuze voor flips omdat ze geen uitstekende kredietwaardigheid of hoog inkomen vereisen en omdat ze relatief snel kunnen worden verkregen. Kredietverstrekkers met hard geld kijken naar het vermogen van een onroerend goed voor eigen vermogen om te bepalen of het waarschijnlijk een winstgevende investering is, in plaats van naar uw kredietscore als kredietnemer.
De belangrijkste nadelen van het werken met geldschieters voor hard geld zijn de hoge rentetarieven en opstartkosten. Verwacht ten minste 8% tot 12% of meer aan rente te betalen en een vergoeding voor het maken van leningen van ongeveer 3% tot 4% van de aankoopprijs van het huis. En net als bij HELOC's en home equity-leningen, kan het onroerend goed dat u als onderpand gebruikt, worden verbeurd als u de lening niet nakomt.
Persoonlijke leningen zijn eenvoudig en flexibel genoeg om te gebruiken voor woningrenovaties, en het is mogelijk om er een te gebruiken om uw flipping-project gedeeltelijk te financieren.
Als u een goede kredietwaardigheid en een lage schuld-inkomensverhouding heeft, kunt u mogelijk in aanmerking komen voor een persoonlijke lening tot $ 100.000. Vanaf het derde kwartaal van 2021 was de gemiddelde rente op een 24-maands persoonlijke lening 9,39% volgens de Federal Reserve. Maar als uw kredietscore laag is, kan het zijn dat u moeite heeft om in aanmerking te komen voor een persoonlijke lening, of dat u een lening krijgt aangeboden met een onbetaalbaar hoge rente.
Peer-to-peer-leningen, of crowdfunding, is een relatief nieuwe manier om een homeflip te financieren waarbij investeerders geld samenbrengen om uw flip te financieren. U kunt in contact komen met crowdfunders voor onroerend goed via platforms zoals Fund That Flip en Realtyshares, waar u uw project moet pitchen als een haalbare investering om financiers aan te trekken.
Het nadeel van peer-to-peer-leningen is dat u uw geldschieters doorgaans rente betaalt die varieert van ongeveer 8% tot 14%. In sommige gevallen betaal je ook een opstartvergoeding aan het crowdfundingplatform.
Hoewel het omdraaien van een huis lucratief kan zijn, is het ook riskant en vereist het een grote hoeveelheid kapitaal en, meestal, een investeringslening. In plaats van overhaast te investeren in onroerend goed, is het een goed idee om geduld te hebben en een aanzienlijke hoeveelheid onderzoek te doen voordat u zich in deze risicovolle investeringen stort.
Voordat u begint met het zoeken naar onroerend goed of geldschieters gaat zoeken, controleert u gratis uw kredietscore via Experian om te zien hoe dit de kans kan schaden of vergroten dat u in aanmerking komt voor goede voorwaarden voor deze leningen.