Aandelen hebben het de afgelopen jaren flink gedaan, met rendementen in 2023 van 26% en rendementen in 2024 van 24% voor Amerikaanse aandelen. Internationale aandelen namen het over in 2025 en verdienden 6% in het eerste kwartaal en 12% in het tweede kwartaal. Ondertussen ondervond vastgoed tegenwind met een snelle stijging van de rente met 4% in 2022. Directe investeerders zijn geconfronteerd met uitdagingen met het vooruitzicht om schulden met variabele rente tegen hogere rentetarieven te herfinancieren, en syndicaten hebben wanhopige kapitaalopvragingen gedaan en de verwachte rendementen verlaagd. Hoewel de Fed de rente in de laatste paar maanden van 2025 met maar liefst 0,5% heeft verlaagd, is het geen verrassing dat de belangstelling voor onroerend goed onder WCI'ers en anderen veel lager is dan vijf jaar geleden.

Ervaren beleggers weten echter dat FOMO niet de motivatie mag zijn om te investeren en dat de beste rendementen vaak voortkomen uit het beleggen van geld in goede beleggingen na een periode van zwakkere rendementen. Als u een investering in particulier onroerend goed overweegt, laat mij u dan wat ervaren advies geven.

Erken dat investeren in onroerend goed optioneel is

Het eerste dat u moet weten is dat dit veel meer werk gaat vergen dan het opbouwen van een portefeuille van 3 tot 5 indexfondsen over een paar beleggingsrekeningen. Professionals met een hoog inkomen hoeven niet te investeren in onroerend goed, laat staan ​​in particulier onroerend goed, om succesvol te zijn. Er zijn tal van multimiljonairs die eenvoudige maar gediversifieerde, goedkope portefeuilles hebben. Als u iets aantrekkelijk vindt aan particulier vastgoed, zoals

• Hoge rendementen
• Lage correlatie met aandelen en obligaties
• Belastingvrij besteedbaar inkomen
• Andere unieke belastingvoordelen

Weet dat u er beter genoeg waarde aan kunt hechten om wat extra kosten en rompslomp te kunnen verwerken, tenminste bij de aanschaf van de investering en bij de belastingaangifte. Je zult wat regulering en wat liquiditeit en mogelijk zelfs wat diversificatie opgeven. U betaalt hogere kosten. Het moet de moeite waard zijn.

Wees rijk

Mijn tweede tip is om al rijk te zijn. Dit is geen spel voor een beginnende belegger die net uit zijn residentie komt. Als u nog steeds studieleningen afbetaalt, hoort u waarschijnlijk niet thuis in de meeste goede particuliere vastgoedbeleggingen. Het is gewoon een functie van diversificatie en investeringsminima. Als u bijvoorbeeld 20% van uw portefeuille in onroerend goed wilt hebben, bieden de fondsen die u wilt gebruiken een minimum van €100.000, en u denkt dat drie het minimum aantal verschillende fondsbeheerders is dat u nodig heeft voor voldoende diversificatie, dan betekent dit dat u een portefeuille van €1,5 miljoen nodig heeft voordat u aan dit spel begint.

Sommigen bereiken dit misschien met lagere investeringsminima of een hogere toewijzing van onroerend goed, maar voor het grootste deel is dit een spel dat wordt gespeeld door multimiljonairs. Particulier onroerend goed kun je het beste gebruiken als je eenmaal rijk bent, niet om rijk te worden. Sommige mensen proberen ‘vroeg’ in te stappen met niet-gediversifieerde portefeuilles die worden beheerd door onervaren operators. Raad eens hoe dat meestal uitpakt.

Meer informatie hier:

Vergelijking van particuliere vastgoedleningsfondsen

De 18 nadelen van particulier beleggen in onroerend goed

Wees een echte geaccrediteerde belegger

Bij de meeste passieve particuliere vastgoedbeleggingen moeten de investeerders geaccrediteerde investeerders zijn, omdat deze investeringen doorgaans minder regelgeving ondergaan en daarvoor minder regulering vereisen dan beursgenoteerde bedrijven. De wettelijke definitie van een geaccrediteerde belegger is over het algemeen iemand die de afgelopen twee jaar een inkomen heeft gehad van ten minste €200.000, of over een belegbaar vermogen van ten minste €1 miljoen beschikt. Ik vind die definitie ontoereikend. Hier is de mijne:

1. In staat zijn de voordelen van een investering te beoordelen zonder de hulp van een adviseur, accountant of advocaat EN
2. In staat zijn uw volledige investering te verliezen zonder dat dit uw financiële leven op enige significante manier beïnvloedt.

Vastgoed met hefboomwerking kan en zal altijd naar nul gaan. Je moet de mogelijkheid hebben om er genoeg van te bezitten, zodat dit geen echte problemen veroorzaakt als het zich voordoet.

Weet waar u binnen het vastgoedspectrum past

In onze cursus No Hype Real Estate Investing introduceer ik het concept van het vastgoedspectrum of continuüm. Er zijn allerlei manieren om in onroerend goed te beleggen, maar misschien wel het allerbelangrijkste is om je methode af te stemmen op je eigen niveau van interesse en expertise.

Ik denk bijvoorbeeld dat het opbouwen van een klein imperium van kortetermijnhuur, vooral in combinatie met locum tenens-werk, de snelste weg is voor een dokter om financiële onafhankelijkheid te bereiken. Maar dat geldt zeker niet voor iedereen. Het vereist enig ondernemersinitiatief en enig risico. Het is een tweede baan, althans voor een tijdje. Als u van liquiditeit en diversificatie houdt en het niet erg vindt om de controle, belastingvoordelen en rendementen op te geven, bevindt u zich misschien net als ik verder aan de rechterkant van het spectrum. Anderen bevinden zich in het midden of zelfs aan de linkerkant. Net als bij het kiezen van een residentie is fit het allerbelangrijkste. Als u een hoge mate van controle over uw beleggingen wilt, zult u niet van een vastgoedfonds/REIT houden, ongeacht of deze particulier of openbaar wordt verhandeld.

Meer informatie hier:

Hoe u kunt beginnen met investeren in onroerend goed

De 7 slechtste manieren om in onroerend goed te investeren

Gebruik vastgoedinvesteringsfondsen

Ik ben verbaasd hoeveel mensen een individuele syndicatie kiezen als hun eerste vastgoedinvestering. De typische minimale investering voor een syndicatie is $50.000-$100.000. De typische minimale investering voor een particulier fonds is ook $50.000-$100.000. Als dit echt je eerste keer is, waarom denk je dan dat je beter af bent met één eigendom (zoals bij een syndicatie) in plaats van een dozijn (zoals bij een fonds)? Zelfs als je van dat niveau van controle houdt, ben je er dan echt klaar voor? Wat dacht u ervan om van uw eerste individuele syndicatie uw vierde particuliere vastgoedinvestering te maken in plaats van uw eerste?

Probeer niet de lichten uit te schieten

Een van de dingen die mensen uit een saaie, oude indexportefeuille naar een particuliere vastgoedinvestering trekt, is een pro forma die suggereert dat de investering een rendement van 18% zal opleveren. Ik wil u waarschuwen tegen het doen van een investering met een dergelijke pro-forma voor uw eerste investering. Potentieel hoge rendementen komen voort uit het nemen van een hoog risiconiveau. Dat kan het marktrisico, het ontwikkelingsrisico, het risico dat het waardetoevoegende plan niet lukt, een relatief hoog hefboomrisico of het variabele renterisico zijn. Die risico's komen ook voor in onroerend goed; vraag het maar aan de mensen die in 2025 kapitaalopvragingen doen omdat ze in 2021 een grote hoeveelheid schulden met variabele rente hebben aangegaan.

Waarom neemt u niet wat minder risico met uw eerste paar beleggingen? Als u vanwege de belastingvoordelen aan de aandelenkant wilt beleggen, waarom zoekt u dan niet naar syndicaten (of beter nog, fondsen) met een lagere schuld/waarde-ratio en/of alleen schulden met een vaste rente? Misschien verdien je maar 10% in plaats van 13%, maar soms is het rendement van uw hoofdsom is belangrijker dan het rendement op uw directeur.

Beter nog, overweeg om aan de schuldenkant te beleggen. Ik kan met geen mogelijkheid begrijpen waarom meer mensen niet geïnteresseerd zijn in particuliere vastgoedschuldfondsen. Hier zijn mijn eigen persoonlijke rendementen uit deze beleggingscategorie van de afgelopen jaren:

• 2017:6,71%
• 2018:9,13%
• 2019:15,84%
• 2020:7,61%
• 2021:7,67%
• 2022:9,47%
• 2023:9,10%
• 2024:9,92%

Het heeft aandelenachtige rendementen gehad met veel minder volatiliteit, verzekerd door feitelijk onroerend goed in de eerste pandrechtpositie. Wat is er niet leuk aan? (Het antwoord is belastinginefficiëntie als je het moet weten, maar er is tenminste de aftrek van 199A.) De enige vraag die de meeste mensen hebben als ze dat zien, is:"Wat is er in 2019 gebeurd?" Het antwoord is dat een van mijn particuliere schuldfondsen naar de beurs is gegaan. Omdat het rendement veel hoger was dan dat van vergelijkbare publieke beleggingen en vergelijkbaar was met dat van beursgenoteerde fondsen, dacht ik dat de prijs behoorlijk zou stijgen zodra het op de beurs zou verschijnen. Dat deed het, en ik verkocht het na een paar maanden voor een behoorlijk mooie winst, waardoor het rendement voor 2019 hoger uitkwam dan je zou verwachten bij een investering in vastgoedschulden.

U kunt ook een fonds kiezen dat iets meer liquiditeit biedt dan de meeste fondsen, voor het geval u merkt dat u dit soort dingen echt niet leuk vindt. Met sommige fondsen ben je zeven tot tien jaar bezig, maar bij andere kun je er na een jaar mee stoppen. Waarom kies je niet zo'n exemplaar voor je eerste?

Kies iemand met een trackrecord

Er zijn maar weinig particuliere vastgoedbedrijven die een track record hebben dat zo lang is als ik zou willen. We hebben er maar één op onze sponsorlijst en in onze portefeuille die teruggaat tot de 20e eeuw. Je wilt niet iemands eerste investeerder zijn. The White Coat Investor biedt geen service voor het doorlichten van vastgoedbeleggingen. Bedrijven betalen ons voor een introductie, niet voor een aanbeveling. Maar hoe langer ze op onze lijst staan, hoe meer WCI-ers bij hen hebben geïnvesteerd zonder ons voldoende klachten te sturen om ze van onze lijst te halen. Dat is wat waard.

Er is geen garantie dat een investering van iemand op onze lijst niet naar nul kan gaan (en dat is ook gebeurd), maar als u net begint, waarom zou u dan niet beginnen met iemand waarvan u weet dat veel mensen er al heel lang in investeren? Op onze lijst staat één bedrijf dat kant-en-klare investeringen aanbiedt, één bedrijf dat syndicaties aanbiedt en een aantal bedrijven die fondsen aanbieden (zowel aandelen als schulden) – precies waar de meeste particuliere passieve vastgoedinvesteerders zouden moeten beginnen. Ik heb WCI-conferentiesponsors horen zeggen dat deelnemers tegen hen zeiden:"Ik zal kijken of je er volgend jaar nog bent voordat ik investeer." De meeste incompetentie en fraude lijken zich binnen de eerste twee jaar van het bestaan ​​van een bedrijf voor te doen. Waarom sla je die periode niet over, voor het geval dat?

Doe wat due diligence

Er is een enorme variatie in de hoeveelheid due diligence die op een investering kan worden uitgevoerd. U kunt antecedentenonderzoek doen bij alle opdrachtgevers, met alle voormalige investeerders praten, de auditor bellen en de auditresultaten doornemen, en naar buiten vliegen en rondlopen door het kantoor en de verschillende panden. De meesten van ons doen dat allemaal niet. Maar waarom zou u niet beginnen met het daadwerkelijk lezen van het Private Placement Memorandum (PPM), waarbij u bijzondere aandacht besteedt aan de paragrafen over risico, hefboomwerking, vergoedingen en liquiditeit? Hoe meer u hiervan leest, hoe beter u kunt identificeren wanneer een sponsor onervaren is of meer risico neemt dan u zou willen. Het duurt niet lang voordat je de naam van het bedrijf en zijn functionarissen Googlet met woorden als fraude, oplichting, faillissement, veroordeling of oordeel. We verdienen allemaal het vermoeden van onschuld totdat het tegendeel bewezen is, maar het is beter om verrast te worden voordat je investeert dan daarna.

Neem het trackrecord door en stel daar vragen over alles wat interessant is. Praat met andere investeerders, persoonlijk of online. De meeste van deze bedrijven houden regelmatig bijeenkomsten voor beleggers. Bekijk hun webinars. Hoewel al uw onderwijs op het gebied van vastgoedbeleggen niet van sponsors mag komen, kunt u veel van hen leren. Zorg ervoor dat ze wat huid in het spel hebben. Hoewel ze niet failliet hoeven te gaan als je geld verliest, wil je zeker dat ze jouw pijn voelen. Zoek ernaar en vraag ernaar op online forums, Facebook-groepen en subreddits zoals die aangeboden door The White Coat Investor.

Diversificeer uw vastgoedbeleggingen

Diversificatie beschermt u tegen wat u niet weet en tegen wat u niet kunt weten. Als u net als ik 12.000 aandelen bezit via indexfondsen, lijken 12 eigendommen waarschijnlijk niet zo veel. En twee of drie is niets. Tientallen eigendommen lijken mij het absolute minimum, tenzij je de enige eigenaar bent, en zelfs dan hoop ik dat je er zo snel mogelijk tientallen bereikt.

Meer informatie hier:

U kunt het vastgoedrisico terugbellen

Het minimale investerings- versus diversificatiedilemma in onroerend goed

Een verhaal van twee sponsors:hoe mijn vastgoedinvesteringen totaal verschillende resultaten hebben gehad

Leun achterover en relax

Als u, zoals de meeste particuliere passieve vastgoedbeleggers, in fondsen en syndicaten investeert, heeft u de controle niet meer in handen zodra u de beslissing heeft genomen om te investeren. Jarenlang. Je kunt net zo goed ontspannen. U betaalt al deze kosten, zodat u geen tijd hoeft te besteden aan toiletbezoeken en zorgen maken. Dus niet doen. Deze bedrijven geven regelmatig updates, maar ik wil het eigenlijk alleen horen als er iets misgaat. De meeste diepgaande updates of webinar-updates zijn sowieso slechts verkoopkansen voor de volgende investering. Ik let er niet te veel op totdat het tijd is om wat meer geld te investeren.

Ja, ik vind dat ze mij elk kwartaal iets moeten sturen, maar nee, ik ga waarschijnlijk niet elk kwartaal de update van elke belegging lezen. Van mijn indexfondsen lees ik ook niet de jaar- en halfjaarverslagen. Lees dat spul voordat u investeert, niet erna. U kunt waarschijnlijk de kwartaalrapporten van een vorig fonds opvragen, zodat u een idee krijgt van hoe zij met u zullen communiceren over het nieuwe fonds.

Voor wie zijn syndicaties geschikt?

Degenen die niet in particulier onroerend goed hebben geïnvesteerd, hebben de neiging om alle beleggingen 'syndicaten' of 'syndicaten' te noemen, soms met een of andere negatieve opmerking over het feit dat het allemaal oplichting is die geld uit je zuigt. Maar als u rechtstreeks in echte syndicaties (dat wil zeggen individuele eigendommen) gaat beleggen in plaats van in fondsen, kunt u maar beter een hele goede reden hebben om due diligence op vastgoedniveau te doen en gemakkelijke diversificatie op te geven. Als u op zijn minst in een tiental of twintig eigendommen wilt beleggen en daarvoor syndicaties met een minimum van $50.000-$100.000 gebruikt, heeft u een behoorlijk grote portefeuilleallocatie nodig.

Particulier passief vastgoed maakt 15% uit van onze 20% vastgoedallocatie. De rest van onze portefeuille wordt belegd in saaie oude index- en indexachtige beleggingen. Zoals u ziet, houden we van onze portefeuille zowel saai als passief, dus onze vastgoedportefeuille lijkt op die manier op onze aandelenportefeuille. Probeer het einde vanaf het begin te zien als u begint met beleggen in particulier onroerend goed.

Geïnteresseerd in het verkennen van particuliere vastgoedinvesteringen? Zorg ervoor dat u zich aanmeldt voor de gratis White Coat Investor Real Estate-nieuwsbrief, die u belangrijke tips geeft voor het beleggen in deze winstgevende beleggingscategorie en u tevens waarschuwt voor nieuwe kansen. Begin uw due diligence-onderzoek bij degenen die de website van The White Coat Investor ondersteunen:

* Denk na over deze introducties, niet over aanbevelingen. WCI heeft een financiële relatie met elk beursgenoteerd bedrijf, de meeste zijn voor erkende investeerders, en u bent verantwoordelijk voor uw eigen due diligence.

Wat denk jij? Hoe ben je begonnen in het vastgoed? Hoe ziet uw due diligence-proces eruit? Waar bevindt u zich op het vastgoedcontinuüm?