Een schuldenvrij pensioen is al zo lang het ideale scenario dat ouderen vaak een waardevolle financiële hulpbron over het hoofd zien:hun huis. Gezamenlijk hebben huiseigenaren van 62 jaar en ouder een recordbedrag van $ 6,5 biljoen aan "aftapbaar" eigen vermogen, volgens data-analysebedrijf Black Knight. Volgens de Federal Reserve Bank of Philadelphia vertegenwoordigt het eigen vermogen volgens de Federal Reserve Bank of Philadelphia individueel meer dan een kwart tot bijna de helft van het gemiddelde vermogen van gepensioneerden, afhankelijk van de leeftijd.

Veel financiële planners zijn van mening dat het zinvol is om die rijkdom bij pensionering of vlak daarvoor aan te boren als het om de juiste redenen verstandig wordt gedaan. Het geld kan bijvoorbeeld worden gebruikt voor een aantal lovenswaardige doelen:het afbetalen van duurdere creditcardschulden, het verbouwen van een huis met functies die u helpen ouder te worden, het uitstellen van het nemen van sociale zekerheid totdat u in aanmerking komt voor de maximale uitbetaling, lang kopen termijnzorgverzekering of betaal de belastingaanslag voor een Roth-conversie. Het eigen vermogen van uw huis kan de reddingslijn zijn die u nodig hebt om te voorkomen dat u tijdens een neergang van de markt uit uw beleggingen trekt of meer portefeuillerisico neemt om eventuele investeringstekorten te compenseren.

De ultieme manier om dat vermogen te verzilveren, is door uw huis te verkopen en de volgende te verkleinen of te huren. Maar de meeste gepensioneerden willen niet verhuizen, en zelfs als ze dat wel doen, brengt inkrimping in de huidige verhitte huizenmarkt zijn eigen uitdagingen met zich mee.

Het alternatief is om te lenen van uw eigen vermogen met uw huis als onderpand. U kunt een bestaande hypotheek herfinancieren en contant geld opnemen, lenen met een home equity lening of kredietlijn, of een omgekeerde hypotheek aanvragen. Elke optie heeft kansen, limieten en kosten.

Kredietverstrekkers mogen u niet discrimineren op basis van uw leeftijd, maar u moet wel bewijzen dat u over het inkomen en vermogen beschikt om een ​​lening terug te betalen. Een geldschieter zal om documentatie vragen, waaronder kopieën van toekenningsbrieven (voor sociale zekerheid of een pensioen), betalingsstrookjes, recente spaar- of beleggingsrekeningafschriften en 1099-formulieren voor de afgelopen twee belastingjaren. Volgens LendingTree willen kredietverstrekkers over het algemeen een "geschiedenis van twee jaar en een toekomst van drie jaar" zien voor de meeste inkomstenbronnen.

Over het algemeen krijgen leners met hogere kredietscores en lagere lening-tot-huiswaarderatio's de beste tarieven. Omgekeerde hypotheken werken een beetje anders, waarbij acceptatie vereist is, maar geen kredietscore.

Het maakt niet uit hoe u het eigen vermogen van uw huis gebruikt, u betaalt afsluitkosten, inclusief de oprichtingskosten van de geldschieter plus vergoedingen voor diensten van derden, zoals de taxatie, titelwerk en het opnemen van het retentierecht bij de provincie. De kosten kunnen uit eigen zak worden betaald of in de lening worden opgenomen. Je hebt na sluiting drie dagen bedenktijd voor het geval je van gedachten verandert.

Cash-Out Herfinanciering

Volgens Black Knight zijn de meeste senioren met overwaarde die ze kunnen aanboren, kandidaten voor herfinanciering, omdat de rente op hun eerste hypotheek aanzienlijk boven het marktgemiddelde ligt. Door te herfinancieren kunnen ze hun rente verbeteren en contant geld opnemen. Bij een uitbetalingsherfinanciering wordt de bestaande hypotheek vervangen door een nieuwe, grotere hypotheek die de huidige getaxeerde waarde van het huis weerspiegelt. U kunt tot een limiet contant geld opnemen van het verschil.

Medio september bereikte de nationale gemiddelde vaste rente een historisch dieptepunt van 2,9% voor hypotheken met een looptijd van 30 jaar en 2,4% voor hypotheken met een looptijd van 15 jaar met respectievelijk 0,8 en 0,7 hypotheekpunt, aldus Freddie Mac. Het tarief voor een cash-out herfinanciering zal ongeveer een achtste tot een kwart procentpunt hoger zijn dan voor een no-cash-out herfinanciering, zegt Adam Smith, een hypotheekmakelaar in Denver.

Als u wilt herfinancieren, wacht dan niet te lang. Hypotheken ondersteund door Fannie Mae en Freddie Mac die na 1 december sluiten, zullen duurder zijn. Om de verwachte verliezen als gevolg van de pandemie te dekken, zullen de door de federale overheid gesteunde hypotheekbedrijven een vergoeding van 0,5% toevoegen aan de rente op conforme leningen (die minder dan $ 510.400, of $ 765.600 in dure gebieden in 2020).

Kredietverstrekkers laten u tot 80% van de waarde van uw huis lenen, inclusief de nieuwe hypotheek en het geld dat u opneemt (75% voor een tweede huis of vastgoedbelegging). Met een loan-to-value-ratio van 80% of minder, vermijdt u de kosten van een particuliere hypotheekverzekering. Als u een andere hypotheekschuld heeft, moet u deze afbetalen of tot de limiet in de nieuwe hypotheek opnemen.

Uw maandelijkse hypotheekbetaling, inclusief de hoofdsom, rente, onroerendgoedbelasting, risicoverzekering en eventuele vergoedingen voor verenigingen van huiseigenaren, mag niet meer dan 28% van uw maandelijkse bruto-inkomen verbruiken.

De afsluitingskosten bedragen doorgaans 2% tot 6% van het nieuwe geleende bedrag. Gebruik de TriRefi-calculator om te bepalen of het beter is om uit eigen zak te betalen of de kosten door te berekenen in de lening of het rentetarief.

Huiskapitaal lenen 

Een lening met eigen vermogen, ook wel een tweede hypotheek genoemd, biedt een forfaitaire uitbetaling die goed kan werken voor een eenmalige uitgave, zoals een specifiek huisproject of de aankoop van een auto. Het biedt de voorspelbaarheid van een vaste rente en aflossing in gelijke maandelijkse betalingen over een looptijd van vijf tot twintig jaar.

Een kredietlijn voor eigen vermogen is een doorlopende kredietlijn die u kunt gebruiken wanneer u maar wilt met behulp van een cheque, een creditcard of bankpas die aan de rekening is gekoppeld, of een elektronische overschrijving. U krijgt een variabele rente over elk uitstaand saldo. U kunt de HELOC gebruiken om te betalen voor voltooide fasen van een verbouwingsproject of lopende of variabele kosten, zoals medische rekeningen, of om het gewoon beschikbaar te houden voor noodgevallen.

Houd er rekening mee dat kredietverstrekkers kredietlijnen kunnen verminderen, bevriezen of annuleren als ze een toenemend aantal wanbetalingen verwachten of ervaren, zoals tijdens de Grote Recessie. Ondanks de pandemie-gerelateerde economische onzekerheid, hebben kredietverstrekkers het lenen voor bestaande kredietlijnen nog niet ingeperkt, zegt Keith Gumbinger, vice-president bij HSH.com, een financiële uitgever. JPMorgan Chase en Wells Fargo zijn dit afgelopen voorjaar echter gestopt met het aannemen van aanvragen voor nieuwe HELOC's en waren medio september nog niet hervat.

Sommige kredietverstrekkers hebben de leennormen aangescherpt, waardoor een hogere kredietscore is vereist of de loan-to-value-limiet voor alle hypotheken en eigenvermogensschulden is verlaagd van 80% naar 75%, zegt John Garcia, directeur van de verwerking van consumentenleningen bij Boeing Employees Credit Union in Seattle. Wacht niet met aanvragen totdat uw huis in aanbouw, leegstand of te koop staat, of veel achterstallig onderhoud of schade heeft omdat het niet langer als onderpand kwalificeert, zegt Garcia.

HELOC's bieden een initiële opnameperiode, meestal 10 jaar, wanneer u tot uw limiet kunt lenen. Gedurende die tijd kunt u ervoor kiezen om een ​​minimumbetaling te doen - meestal 1% tot 2% van het leningsaldo - of een aflossingsvrije betaling als u daarvoor in aanmerking komt. Meestal kunt u boetevrij meer vooruitbetalen. Terwijl u de hoofdsom terugbetaalt, wordt uw beschikbare tegoed weer aangevuld.

Veel kredietverstrekkers bieden een HELOC-type "lening binnen een lijn". Tijdens de trekkingsperiode kunt u uw uitstaande saldo geheel of gedeeltelijk omzetten van een variabele naar een vaste rente, meestal een beperkt aantal keren, en dat deel terugbetalen over een termijn van maximaal 20 jaar.

Nadat de trekkingsperiode is afgelopen, moet u beginnen met het betalen van hoofdsom en rente, meestal over een periode van 10 tot 20 jaar. Zoek naar een volledig afgeschreven terugbetalingsplan dat uw saldo aan het einde van de looptijd volledig zal afbetalen, zonder dat een ballonbetaling vereist is. Als u tijdens de trekkingsperiode alleen rente betaalt, kunt u een aanzienlijk grotere betaling krijgen. Om dat te voorkomen, moet u het saldo volledig afbetalen of herfinancieren in een nieuwe HELOC voordat de terugbetalingsperiode begint.

Medio september bedroeg de gemiddelde vaste rente voor een lening met een eigen vermogen met een looptijd van 10 of 15 jaar 5,7%, en de gemiddelde variabele rente voor een HELOC was 4,8% (bij een lening of lijnbedrag van $ 30.000, een FICO-score van 700 en een gecombineerde loan-to-value-ratio van 80%), volgens Bankrate.com.

Sommige kredietverstrekkers bieden gekwalificeerde kredietnemers een lager, inleidend HELOC-tarief. Zorg dat je weet hoe lang het duurt en wat je nieuwe tarief wordt als de kennismakingsperiode afloopt. U kunt in aanmerking komen voor een korting van 0,25% of 0,5% op het tarief als u al een depositorekening heeft of opent bij de geldschieter, zich aanmeldt voor automatische betalingen of ermee instemt een jaarlijkse vergoeding van bijvoorbeeld $ 50 te betalen. Zoek naar een tariefplafond om de leenkosten beheersbaar te houden.

De afsluitingskosten voor een lening met eigen vermogen of een kredietlijn kunnen ongeveer 2% tot 5% van het geleende bedrag bedragen. In ruil voor een "gratis" aanbod, betaal je ofwel een hogere rente, ofwel legt de geldverstrekker een boete op als je de lening of lijn voortijdig afsluit. Besteed speciale aandacht aan diverse vergoedingen voor zaken als inactiviteit of een minimumsaldo.

Begin met winkelen waar u momenteel een bankrekening heeft, maar controleer andere kredietverstrekkers voor actuele tarieven en aanbiedingen of vraag gepersonaliseerde offertes aan. Gebruik vervolgens rekenmachines op bankrate.com, hsh.com of lendingtree.com om wat-als-scenario's uit te voeren.

Hoe omgekeerde hypotheken werken

Om hun eigen vermogen aan te boren, hebben Ray en Anne Smith, uit Jasper, Georgia dit afgelopen voorjaar geherfinancierd in een omgekeerde hypotheek. De Smiths, die in de 70 zijn, hebben een sociale zekerheid en hebben een IRA, maar namen de omgekeerde hypotheek als financiële buffer. "Ik wilde ervoor zorgen dat we ons comfortabel zouden voelen en zo lang als we willen in dit huis konden wonen", zegt Ray.

Het huis van de Smiths werd getaxeerd voor $ 395.000, en het paar werd goedgekeurd voor een maximale uitbetaling van $ 230.000. Ze moesten hun hypotheeksaldo van $ 80.000 afbetalen, waardoor hun maandelijkse betaling van $ 500 aan hoofdsom en rente werd geëlimineerd. Ze namen een kredietlimiet van $ 150.000 en trokken onmiddellijk $ 25.000 op om creditcards af te betalen.

De Smiths kunnen uit de lijn putten wanneer en als ze het nodig hebben, en Ray wijst er enthousiast op dat de kredietlijn zal groeien met hetzelfde tarief van 3,5% dat ze op uitstaande saldi zullen betalen. "Onze activa zitten vast in investeringen, en je weet nooit wat er mee gebeurt", zegt Ray. Hij zegt dat hij volgend jaar mag lenen van de kredietlijn om te voorkomen dat hij belasting moet betalen over inkomsten uit sociale zekerheid en opnames van zijn IRA.

In de afgelopen jaren zijn omgekeerde hypotheken begonnen een enigszins aangetaste reputatie te overwinnen met productwijzigingen en aanvullende vereisten voor financiële beoordeling die een aantal potentieel nadelige kenmerken hebben gecorrigeerd. Onderzoekers van het pensioeninkomen hebben omgekeerde hypotheken ontwikkeld als een levensvatbaar instrument, niet alleen voor financieel krappe gepensioneerden, maar ook voor welgestelden. "Je kunt meer aan de kinderen overlaten als je strategisch een omgekeerde hypotheek gebruikt", zegt John Salter, een financieel planner in Lubbock, Texas, die omgekeerde hypotheken heeft bestudeerd.

In tegenstelling tot wat u misschien hebt gehoord over omgekeerde hypotheken, moet u rekening houden met deze feiten:u blijft de eigenaar van uw huis en behoudt het eigendomsrecht erop. Omdat u in feite voorschotten op leningen ontvangt, geen inkomsten, is het geld belastingvrij en heeft het geen invloed op de socialezekerheids- of Medicare-uitkeringen.

De lening vervalt wanneer de laatst overgebleven lener overlijdt, het huis verkoopt of het langer dan 12 maanden verlaat wegens ziekte. Nadat de lener het huis heeft verlaten, moeten geldschieters een in aanmerking komende niet-lenende echtgenoot of toegewijde partner toestaan ​​te blijven. Een langstlevende partner kan geen geld meer opnemen van de omgekeerde hypotheek, maar moet de woning blijven onderhouden en belastingen en verzekeringen betalen.

U bent nooit meer verschuldigd dan de waarde van uw huis wanneer u of uw erfgenamen het verkopen om de omgekeerde hypotheek terug te betalen. Als uw huis voor meer wordt verkocht dan u verschuldigd bent, houden u of uw erfgenamen het resterende vermogen aan. Als uw erfgenamen het huis willen houden, kunnen ze de omgekeerde hypotheek herfinancieren, of ze kunnen de uitstaande schuld of 95% van de getaxeerde waarde van het huis betalen, afhankelijk van wat minder is.

■ Vereisten. Om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek, moeten leners ten minste 62 jaar oud zijn, het onroerend goed volledig bezitten of een aanzienlijk bedrag van de hypotheek hebben afbetaald en het huis als hun hoofdverblijfplaats bewonen. Kredietverstrekkers zullen uw inkomen en kredietgeschiedenis beoordelen om ervoor te zorgen dat u in uw levensonderhoud kunt voorzien, het huis in goede staat kunt houden en onroerendgoedbelasting, risicoverzekering en kosten voor de vereniging van huiseigenaren kunt betalen om te voorkomen dat u de lening in gebreke blijft. Als de geldschieter vaststelt dat u die kosten niet aankunt, zal hij geld van uw uitbetaling op een geblokkeerde rekening zetten en die rekeningen voor u betalen.

De maximale uitbetaling of hoofdsom waarvoor u in aanmerking komt, hangt af van uw leeftijd (of die van een jongere medelener of een niet-lenende echtgenoot, die aan bepaalde criteria moet voldoen om in aanmerking te komen), evenals de huidige rentevoet en de getaxeerde waarde van uw huis, tot een maximum van $ 765.600 voor een omgekeerde hypotheek verzekerd door de Federal Housing Administration in 2020. Verschillende kredietverstrekkers maken eigen jumbo omgekeerde hypotheken. Hoe hoger uw leeftijd en woningwaarde, en hoe lager uw huidige hypotheeksaldo en de rente die u neemt, hoe hoger uw uitbetaling zal zijn.

Als u een hypotheek heeft, moet u deze aflossen uit de lening of uit andere bronnen. U kunt in het eerste jaar echter maximaal 60% van uw hoofdsom opnemen. Tot 10% van het beschikbare geld kan worden aangeboord om een ​​bestaande hypotheekschuld af te lossen of reparaties uit te voeren die door de geldschieter worden vereist.

■ Uitbetalingsopties. Een kredietlijn van een omgekeerde hypotheek geeft u doorgaans de meeste opbrengst en flexibiliteit. Er wordt alleen rente in rekening gebracht over het gebruikte deel van de lijn en u kunt op elk moment betalen.

In tegenstelling tot een HELOC zal de kredietlijn groeien, omdat het onaangeboorde deel van de lijn samengaat met hetzelfde tempo waarmee rente en een jaarlijkse hypotheekverzekeringspremie op de balans worden opgebouwd. Met vele jaren en stijgende rentetarieven kan de kredietlijn oplopen tot veel meer dan het oorspronkelijke bedrag.

Leners die een gegarandeerd inkomen willen, kunnen ook kiezen voor een vast maandbedrag voor een bepaalde periode of zolang ze in de woning wonen.

U krijgt de minste uitbetaling en flexibiliteit als u een vast bedrag neemt. Omdat je vanaf de eerste dag rente krijgt, heeft het geen zin om het geld aan te nemen en erop te gaan zitten.

■ Professioneel advies. Vraag een financieel adviseur voordat u gaat winkelen voor een omgekeerde hypotheek, hoe deze in uw pensioenplan zou kunnen passen. Zoek naar een adviseur die het door het American College of Financial Services gecertificeerde pensioeninkomen heeft verdiend.

Bezoek de consumentenwebsite van de National Reverse Mortgage Lenders Association voor een rekenmachine voor omgekeerde hypotheken of om kredietverstrekkers per staat of bedrijf te vinden. Zoek naar een leningfunctionaris die een gecertificeerde professionele hypotheekverstrekker is.

U moet financieel advies krijgen om ervoor te zorgen dat u aan uw verplichtingen als kredietnemer kunt voldoen. Als u een adviseur wilt vinden die is gecertificeerd door het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling, gaat u naar de website van het ministerie en zoekt u op kaart of postcode, of belt u 800-569-4287. Een sessie kost $ 125 tot $ 250 via de telefoon of persoonlijk.

■ De kosten. Bij het sluiten betaalt u een initiële FHA-hypotheekverzekeringspremie die gelijk is aan 2% van de getaxeerde waarde van het huis of de maximale limiet - $ 765.600 - welke van de twee het laagst is. U bouwt ook een jaarlijkse hypotheekpremie op van 0,5% van het uitstaande leningsaldo, die pas hoeft te worden betaald als de lening opeisbaar is. De verzekering garandeert dat u uw uitkering ontvangt en dat u nooit meer verschuldigd bent dan de waarde van uw woning wanneer de lening wordt terugbetaald.

Lenders kunnen een originatievergoeding van maximaal $ 6.000 in rekening brengen, plus kosten voor services van derden. De vergoeding is gelijk aan het hoogste bedrag van $ 2.500 of 2% van de waarde van het huis, tot de eerste $ 200.000, plus 1% van het bedrag boven $ 200.000, tot het maximum.

U betaalt een vaste rente over een forfaitaire uitbetaling en een variabele rente over alle andere soorten uitbetalingen. Volgens HSH.com was de gemiddelde vaste rente 3,8% en de variabele rente 3,3% voor leningen die in juni werden afgesloten (de laatste beschikbare gegevens). Variabele tarieven zijn gebaseerd op een onderliggende index, zoals de 1-jaars schatkistpapier of de Libor, waaraan kredietverstrekkers een marge van 1 tot 3 procentpunten toevoegen. Over het algemeen geldt:hoe hoger de marge die u accepteert, hoe lager de originatievergoeding.

Het loont om te winkelen omdat kredietverstrekkers variëren in de marges, oprichtingskosten en afsluitingskosten die ze in rekening brengen, zegt Steve Irwin, voorzitter van de National Reverse Mortgage Lenders Association. Sommige kredietverstrekkers zien af ​​van alle oprichtingskosten en anderen brengen de limiet van $ 6.000 in rekening. Een geldschieter had de Smiths bijvoorbeeld een opstartvergoeding van $ 5.950 in rekening kunnen brengen, maar zij betaalden slechts $ 2.000. Ontvang ten minste drie offertes om marges, initiële kosten en uitbetalingen te vergelijken. "Bovendien wil je werken met een professional die je zal ontmoeten waar je ze wilt ontmoeten - via de telefoon, internet of de keukentafel", zegt Irwin.

Hier is een draai:u kunt een "omgekeerde hypotheek voor aankoop" gebruiken om uw volgende huis te kopen zonder ooit nog een hypotheek te hoeven betalen. Ga voor meer informatie naar reversemortgage.org en zoek naar 'voor aankoop'.

Is de overwaarde van het eigen vermogen aftrekbaar?

De kosten van het aanboren van uw eigen vermogen kunnen worden verlaagd op uw federale belastingaangifte. Als u het specificeert, is de rente op maximaal $ 750.000 aan hypotheek of eigen vermogen ($ 375.000 als u getrouwd bent en afzonderlijk indient) aftrekbaar voor zover het geld is gebruikt om uw huis te kopen, bouwen of verbeteren. (Hogere limieten van $ 1 miljoen en $ 500.000 zijn van toepassing als u de schuld vóór 16 december 2017 hebt verworven.) Als u herfinanciert, contant geld opneemt en betaalt voor een auto of vakantie, kan de rente over dat bedrag niet worden afgetrokken.

De opgebouwde rente op een omgekeerde hypotheek is pas aftrekbaar als u de lening terugbetaalt, meestal wanneer u het huis verlaat en het is verkocht. Om voor de aftrek in aanmerking te komen, moet het geld zijn gebruikt om de woning te 'kopen, bouwen of substantieel te verbeteren'.