Terwijl Amerika door de COVID-19-pandemie wordt geconfronteerd met economische en sociale uitdagingen, worstelen veel huiseigenaren met inkomensverminderingen en angst om de hypotheekbetalingen bij te houden. Een optie om deze zorg weg te nemen, is om een ​​hypotheekrenteaftrek te zoeken.

Wat is hypotheekverdraagzaamheid?

Hypotheekrenteaftrek is een tijdelijke wijziging in de betalingstermijnen die met uw hypotheekverstrekker is overeengekomen. Afhankelijk van de voorwaarden van de forbearance-overeenkomst, kunnen uw maandelijkse betalingen worden verlaagd of zelfs helemaal worden opgeschort voor een periode, meestal niet meer dan 12 maanden.

Verdraagzaamheid van een hypotheek verandert uw hypotheek niet permanent en de voorwaarden ervan voorzien in de uiteindelijke terugbetaling van het geld dat u tijdens de uitstelperiode niet hoeft te betalen. Terugbetaling wordt doorgaans op drie manieren afgehandeld:

• Herplaatsing , waarin u een forfaitair bedrag betaalt aan het einde van de uitstelperiode, ter dekking van het volledige bedrag waarmee uw betalingen zijn verminderd plus rente en eventuele kosten, voordat uw oorspronkelijke betalingsvoorwaarden worden hervat.
• Een terugbetalingsplan , die het totale bedrag dat u was vrijgesteld van betaling (plus rente en eventuele kosten) verdeelt in termijnen en deze optelt bij uw normale maandelijkse hypotheekbetalingen. Het aantal aflossingstermijnen is bespreekbaar en is mede afhankelijk van uw betalingsvermogen. Zoals bij elke lening, vermindert het verlengen van het aantal termijnen echter het bedrag van elke termijn, maar verhoogt het het totale bedrag aan rente dat u betaalt.
• Hypotheekwijziging , die de voorwaarden van uw lening permanent herstructureert om uw maandelijkse betalingen te verlagen en het voor u gemakkelijker te maken om uw account actueel te houden. In een wijziging wordt elk bedrag dat u tijdens een respijtperiode was vrijgesteld van betaling, weer opgeteld bij het totaal dat u verschuldigd bent en in de nieuwe betalingsstructuur verwerkt. Hypotheekaanpassing kan de aflossingsperiode van uw hypotheek met een aantal maanden verlengen en aanzienlijk bijdragen aan het totale bedrag dat u over de rest van de lening zult betalen.

Wanneer uw geldschieter een respijtovereenkomst voor u opstelt, stemt hij er ook mee in om uw huis tijdens de respijtperiode niet af te schermen, zoals het geval zou kunnen zijn als u onvolledige betalingen zou doen zonder een respijtovereenkomst.

Hoe vraag ik uitstel van hypotheek aan?

Als u wilt weten of verdraagzaamheid een optie voor u is, neemt u contact op met uw hypotheekverstrekker via het telefoonnummer op uw betalingskaartboek of betalingswebsite, legt u uw situatie uit en vraagt ​​u naar verdraagzaamheidsopties.

Het is niet ongebruikelijk dat verdraagzaamheidsgesprekken beginnen nadat een lener al een of meer hypotheekbetalingen heeft gemist. Maar gemiste betalingen zijn schadelijker voor uw kredietscore dan welke andere factor dan ook, dus het is in uw belang om indien mogelijk verdraagzaamheidsdiscussies te beginnen voordat u betalingen mist.

Als uw financiële problemen te maken hebben met een natuurramp, brand of andere ramp, is het belangrijk om zo snel mogelijk contact op te nemen met uw geldschieter; de geldschieter kan een tijdslimiet hebben voor kennisgevingen over gebeurtenisspecifieke verzoeken om uitstel.

Wie kan een hypotheekrenteaftrek krijgen?

Met uitzondering van de hieronder besproken noodmaatregelen, is hypotheekrenteaftrek geen wettelijk recht. Kredietverstrekkers verlenen verdraagzaamheid naar eigen goeddunken. Voordat ze dit doen, verwachten ze van u dat u bewijs levert dat u zich aan uw einde van de deal kunt houden. De details die elke geldschieter nodig heeft, kunnen variëren, maar ze zullen waarschijnlijk veel van dezelfde informatie zoeken die ze nodig hadden bij het overwegen van uw oorspronkelijke hypotheekaanvraag, zoals:

• Bewijs van inkomen (loonstrookjes, belastingaangiften enzovoort)
• Maandelijkse uitgaven, inclusief alle schuldbetalingen (voor de berekening van uw schuld-inkomen-ratio)
• Een lijst met activa (spaarrekeningen, beleggingen) waarop u kunt tikken om uw uitgaven te dekken

Uw geldschieter kan verwijzen naar uw credit score bij het overwegen van uw verzoek om hypotheekrenteaftrek. Als schuldeiser met wie u een lopende relatie heeft, is uw hypotheekverstrekker wettelijk bevoegd om uw credit score te bewaken. Dus in dit geval is een formele kredietcontrole (en bijbehorend hard onderzoek, dat uw kredietscore tijdelijk kan verlagen) misschien niet nodig. Een hogere kredietscore zal waarschijnlijk worden opgevat als een teken van goede vaardigheden op het gebied van schuldbeheer en werkt doorgaans in het voordeel van een verzoek om uitstel.

Omdat hypotheekverdraagzaamheid bedoeld is om tijdelijke betalingsverlichting te bieden, wil de geldschieter ook uitleg over uw huidige ontberingen en wanneer u verwacht dat deze zal eindigen.

Het zal uw zaak aanzienlijk helpen als u enkele weken of maanden vooruit een duidelijke mijlpaal kunt aanwijzen die u in staat zal stellen uw reguliere betalingen te hervatten (en uw vrijgestelde betalingen terug te betalen):het documenteren van een aanstaande belastingteruggave, hervatting van seizoenswerk, vervreemding van een erfenis, verkoop van onroerend goed of een andere gebeurtenis waarvan u kunt verwachten dat ze uw cashflow verbeteren, zal in uw voordeel werken.

Als uw ontberingen meer open zijn, wees dan duidelijk met uw geldschieter over wanneer u redelijkerwijs kunt verwachten dat u de reguliere betalingen kunt hervatten. Als het onrealistisch is om te verwachten dat u binnen 12 maanden weer op het goede spoor zit met regelmatige betalingen, overweeg dan om een ​​permanente hypotheekwijziging te zoeken in plaats van uitstel.

Verdraagzaamheid en aflossing zijn in de loop van de tijd doorgaans minder kostbaar dan het wijzigen van een hypotheek, maar als een wijziging nodig is om uw terugbetalingen aan het einde van uw respijtperiode te structureren, zou u op de lange termijn meer kunnen betalen dan wanneer u verdraagzaamheid had overgeslagen en een wijziging had gezocht om mee te beginnen.

Hoe beïnvloedt hypotheekverdraagzaamheid uw kredietwaardigheid?

Onder normale omstandigheden zijn betalingen die worden overgeslagen of slechts gedeeltelijk betaald tijdens een uitstelperiode voor hypotheken technisch gezien in strijd met de oorspronkelijke voorwaarden van uw hypotheekleningsovereenkomst, dus ook al stemt uw geldschieter in met het uitstelplan, zij kunnen uw betalingen als achterstallig melden aan het nationale krediet bureaus. Ze zijn echter niet verplicht om de betalingen als achterstallig te melden, en niet alle geldschieters doen dat. Als dit het geval is, verschijnen betalingen die als achterstallig zijn gemarkeerd op uw kredietrapport en zullen uw kredietscores daar waarschijnlijk onder lijden.

De Coronavirus Aid, Relief and Economic Security (CARES) Act biedt echter verlichting aan kredietnemers die verdraagzaamheid zoeken vanwege de coronaviruscrisis, maar zich zorgen maken over de gevolgen voor hun kredietwaardigheid:Hypotheekrekeningen die als gevolg van COVID-19 verdraagzaam zijn, kunnen niet worden negatief gerapporteerd aan de kredietbureaus door kredietverstrekkers.

Doorgaans kunnen kredietverstrekkers uw account wel of niet melden als in verdraagzaamheid tijdens de respijtperiode. Als ze het wel melden, verschijnt er een notitie op uw kredietrapport die zoveel aangeeft, en sommige kredietscoremodellen kunnen uw kredietscore ook tijdens de respijtperiode en gedurende enige tijd daarna vastleggen. Voor degenen die om verdraagzaamheid vragen vanwege het coronavirus, hebben de drie kredietbureaus (Experian, TransUnion en Equifax) echter een crisisresponsplan opgesteld waarmee kredietverstrekkers rekeningen als verdraagzaamheid kunnen melden als gevolg van een natuurlijke of verklaarde ramp.

Het vermijden van afscherming - naast het voorkomen van de omwenteling die het in uw leven kan veroorzaken - zal ook helpen om uw kredietwaardigheid op peil te houden. Verhinderingen hebben een negatieve invloed op uw kredietwaardigheid.

Speciale hypotheekoverwegingen voor COVID-19

Als u te maken heeft met inkomensverlies of andere ontberingen in verband met de COVID-19-pandemie en uw hypotheek een van de 95% van de Amerikaanse eengezinswoningleningen is die worden gedekt door Fannie Mae of Freddie Mac, zijn speciale noodregels van toepassing. U kunt tot 12 maanden uitstel krijgen van uw hypotheeklasten, waarna uw geldverstrekker met u moet samenwerken om tot een hanteerbaar afbetalingsplan te komen (inclusief eventuele wijziging van uw oorspronkelijke leenovereenkomst). Raadpleeg uw geldschieter over deze optie en vraag naar eventuele andere COVID-19-dispensaties die zij mogelijk hebben, of die mogelijk verplicht zijn in snel evoluerende staats- en federale wetten. Houd er rekening mee dat deze optie niet automatisch gebeurt:u moet proactief zijn en contact opnemen met uw geldschieter om hulp aan te vragen.

Als u te maken heeft met tijdelijke financiële problemen, kan het uitblijven van een hypotheek een belangrijke bron van stress wegnemen en u kostbare tijd geven om weer op de been te komen.