Loan-to-value (LTV)-ratio is een getal dat kredietverstrekkers gebruiken om te bepalen hoeveel risico ze nemen met een gedekte lening. Het meet de relatie tussen het geleende bedrag en de marktwaarde van het actief dat de lening garandeert, zoals een huis of auto.

Als een geldschieter een lening verstrekt ter waarde van bijvoorbeeld de helft van de waarde van het actief, is de LTV 50%. Naarmate LTV toeneemt, neemt ook het potentiële verlies dat de geldschieter zal lijden toe als de lener de lening niet terugbetaalt, waardoor er meer risico ontstaat.

Loan-to-value-ratio kan van toepassing zijn op elke gedekte lening, maar wordt meestal gebruikt bij hypotheken. In feite specificeren verschillende federale hypotheekprogramma's LTV-limieten als onderdeel van hun kwalificatiecriteria.

Hoe LTV te berekenen

Om uw LTV-ratio te bepalen, deelt u het geleende bedrag door de waarde van het activum en vermenigvuldigt u dit met 100 om een ​​percentage te krijgen:

LTV =(Verschuldigd bedrag op de lening ÷ getaxeerde waarde van activa) × 100

Als u een huis koopt met een geschatte waarde van $ 300.000 en uw geleende bedrag $ 250.000 is, is uw LTV-ratio op het moment van aankoop:($ 250.000/$ 300.000) x 100, wat gelijk is aan 83,3%.

Met andere woorden, de LTV-ratio is het deel van de getaxeerde waarde van het onroerend goed dat niet wordt gedekt door uw aanbetaling. Zet je 15% op een lening die de rest van de aankoopprijs dekt, dan is de LTV 85%.

Kredietverstrekkers en federale regelgevers voor huisvesting houden zich het meest bezig met de LTV-ratio op het moment dat de lening wordt verstrekt, maar u kunt de LTV op elk moment tijdens de terugbetalingsperiode van de lening berekenen door het verschuldigde bedrag op de lening te delen door de getaxeerde waarde van het onroerend goed. Naarmate u de lening terugbetaalt, neemt het verschuldigde bedrag af, wat de neiging heeft om de LTV te verlagen. Als de waarde van uw woning in de loop van de tijd stijgt, vermindert dat ook de LTV. Maar als de waarde van het onroerend goed daalt (bijvoorbeeld als de huizenprijzen op de lokale markt aanzienlijk dalen), kan dat de LTV opdrijven.

Wanneer een LTV-ratio groter is dan 100%, wordt een lener beschouwd als "onder water" op de lening, dat wil zeggen, wanneer de marktwaarde van het onroerend goed lager is dan het verschuldigde saldo op de lening. LTV's groter dan 100% zijn ook mogelijk vroeg in de aflossingstermijn, op leningen met hoge afsluitkosten.

Hoe beïnvloedt de lening/waarde-ratio de rentetarieven?

Amerikaanse kredietverstrekkers volgen doorgaans een praktijk die bekend staat als 'op risico's gebaseerde prijsstelling', waarbij hogere rentetarieven worden ingesteld op leningen die zij als relatief riskant beschouwen. Dit leidt ertoe dat leners met een onvoldoende krediet meer in rekening worden gebracht dan degenen met een uitstekend krediet, en dit geldt ook voor LTV:aangezien een hoge LTV-ratio meer risico voor de geldschieter betekent, gaan leningen met hoge LTV's doorgaans gepaard met hogere rentetarieven.

Hogere rentetarieven zijn niet de enige manier waarop een hoge LTV u kan kosten.

Als u een huis koopt met een conventionele lening - dat wil zeggen een hypotheek die niet wordt gedekt door een federaal programma - kan een LTV-ratio van meer dan 80% betekenen dat u een particuliere hypotheekverzekering (PMI) moet kopen, die de kredietverstrekker tegen verlies als u uw lening niet terugbetaalt. PMI kost doorgaans elk jaar tussen 0,5% en 1% van het geleende bedrag en moet worden betaald totdat uw LTV-ratio daalt tot 78%. Dus als uw lening $ 250.000 is, kunt u verwachten dat u elke maand tussen $ 104 en $ 208 extra betaalt totdat dat gebeurt.

Wat is een goede LTV?

Als u een conventionele lening aangaat om een ​​woning te kopen, is een LTV-ratio van 80% of minder ideaal. Conventionele hypotheken met een LTV-ratio van meer dan 80% vereisen doorgaans PMI, wat tienduizenden dollars kan toevoegen aan uw betalingen gedurende de looptijd van een hypothecaire lening.

Met sommige door de overheid gesteunde hypotheken kunt u wegkomen met zeer hoge LTV-ratio's. De minimale aanbetaling voor een lening van de Federal Housing Administration (FHA) is bijvoorbeeld 3,5% (LTV-ratio van 96,5%). Leningen via het Amerikaanse ministerie van landbouw en het Department of Veterans Affairs vereisen helemaal geen aanbetaling (100% LTV). Die leningen vereisen doorgaans een vorm van hypotheekverzekering of omvatten extra kosten in de sluitingskosten om het risico te compenseren dat verbonden is aan hun hogere LTV's.

LTV-ratio is een minder cruciale factor bij autoleningen. Hoewel u mogelijk hogere rente betaalt voor een autolening met een hogere LTV-ratio, is er geen drempel die vergelijkbaar is met de 80% LTV die de beste hypotheekvoorwaarden oplevert.

Hoe u uw LTV kunt verlagen

Over het algemeen betekent het verlagen van de LTV op uw leningen, vooral op hypothecaire leningen, lagere totale kosten gedurende de looptijd van de lening. Omdat er slechts twee variabelen zijn die de LTV-ratio bepalen - het geleende bedrag en de waarde van het actief - zijn de benaderingen om LTV te verminderen vrij eenvoudig:

• Doe een grotere aanbetaling. Sparen voor een grote aanbetaling kan je geduld op de proef stellen als je echt graag in een huis of auto wilt stappen, maar op de lange termijn kan het de moeite waard zijn.
• Zorg voor meer betaalbare doelen. Als u een huis koopt dat iets ouder of kleiner is dan het huis van uw dromen, kan uw huidige spaargeld als een groter deel van de aankoopprijs dienen.

Of u nu een autolening of een hypotheek aanvraagt, het is belangrijk om te begrijpen hoe uw LTV-ratio de totale leenkosten beïnvloedt, wat u kunt doen om LTV te verlagen en hoe u hierdoor geld kunt besparen gedurende de looptijd van een lening.