Loan to value (LTV) is de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het onroerend goed op het moment dat de lening wordt aangegaan. De meeste hypotheken zonder hypotheekverzekering vereisen een LTV van niet meer dan 80 procent - dat wil zeggen, de hypotheek mag niet meer bedragen dan 80 procent van de waarde van het onroerend goed. Bij een omgekeerde hypotheek staat LTV niet op zichzelf. Dat wil zeggen, er is geen maximum gesteld en de verhouding wordt beïnvloed door andere factoren; in de meeste gevallen komt het echter uit op een bereik van ongeveer 50 tot 65 procent.

Hoe werkt een omgekeerde hypotheek?

Een omgekeerde hypotheek is een woonkrediet voor senioren van 62 jaar en ouder dat niet hoeft te worden terugbetaald zolang de kredietnemer in de gehypothekeerde woning blijft wonen. De rente wordt doorgaans opgebouwd volgens het principe, zodat het geleende saldo meerdere keren het oorspronkelijke geleende bedrag kan zijn. Dit is een non-recourse lening, wat betekent dat de lener niet persoonlijk aansprakelijk is voor terugbetaling. Integendeel, het initiële eigen vermogen van het huis, samen met de waardestijging ervan gedurende de looptijd van de lening, zijn de verwachte bron van terugbetalingsfondsen. De lener betaalt voor een hypotheekverzekering die zal worden gebruikt om de geldschieter terug te betalen als het eigen vermogen van het huis niet voldoende is om de lening volledig terug te betalen.

Kwalificaties voor leningen

Er zijn slechts twee basiskwalificaties voor een omgekeerde hypotheeklener:leeftijd en eigen vermogen. Het minimaal vereiste eigen vermogen is echter niet een specifiek cijfer dat voor alle gevallen geldt. Het is eerder een van de vele onderling samenhangende factoren die een rol spelen bij het bepalen van uw maximale geleende bedrag. Deze factoren zijn woningwaarde, tot een maximumbedrag; leeftijd; rente; en soort lening, waaronder een forfaitair bedrag, maandelijkse betaling over een bepaalde termijn, maandelijkse betaling over uw hele leven, kredietlijn of een combinatie van deze opties.

Formule

De formule voor het bepalen van het maximale geleende bedrag dat u zou ontvangen, is volgens een langdurig onderzoek door de Federal Reserve Board complex en kan periodiek worden gewijzigd door het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke ontwikkeling. Het begint met de waarde van uw huis, tot een nationale limiet die vanaf 2011 is vastgesteld op $ 625.500. In de tweede stap worden uw leeftijd en het huidige rentetarief dat in rekening wordt gebracht voor het type lening dat u wilt, vergeleken om te komen tot een waarde tussen 0 en 1. wordt vermenigvuldigd met de waarde van uw huis of de maximale limiet, welke van de twee het laagst is. Het resulterende bedrag is het maximale leenbedrag waarvoor u in aanmerking komt. Van dat cijfer trek je eventuele bestaande schuld af die je op het huis hebt. Dit is het bedrag dat u kunt ontvangen, minus de afsluitingskosten van de lening.

Online rekenmachine

Omdat de formule zo complex is en de leentarieven dagelijks veranderen, zijn er online rekenmachines voor omgekeerde hypotheken die u kunt gebruiken om te bepalen voor hoeveel geld u in aanmerking komt en dus hoeveel eigen vermogen u moet hebben om in aanmerking te komen. Een 62-jarige alleenstaande huiseigenaar, met een huis van $ 300.000, die een forfaitaire omgekeerde hypotheek wil, zou bijvoorbeeld in aanmerking komen voor een lening van $ 157.000 tegen een vast tarief van 6,4 procent, inclusief hypotheekverzekering. Als de huiseigenaar 50 procent eigen vermogen in het huis heeft, zou dat betekenen dat ze ook $ 150.000 verschuldigd is aan een bestaande hypotheek. De hypotheek zou moeten worden afbetaald met de omgekeerde hypotheek, zodat er $7.000 overblijft om de sluitingskosten te betalen. Een huiseigenaar van dezelfde leeftijd die dezelfde lening wil en hetzelfde tarief krijgt, komt niet in aanmerking als hij een LTV van meer dan 50 procent heeft. Naarmate een lener ouder wordt, zou zijn geleende bedrag stijgen en dus ook zijn LTV. Op 90-jarige leeftijd zou dezelfde lener $ 210.000 ontvangen, wat resulteert in een LTV van ongeveer 67 procent.