Mensen die voor het eerst een huis kopen met een bovengemiddelde risicotolerantie (en de middelen om wat op te lossen) kunnen mogelijk een groot koopje doen door een afgeschermd huis te kopen. Verhinderingen verkopen doorgaans onder de marktwaarde, maar er zijn complicaties die u moet overwegen.

Hoe werkt het kopen van een afgeschermd huis?

Afscherming vindt plaats wanneer een hypotheeknemer zijn leningbetalingen niet bijhoudt, en de geldschieter zijn recht uitoefent om het huis in beslag te nemen en door te verkopen om zijn financiële verliezen terug te verdienen (of op zijn minst te verminderen). Hypotheekverstrekkers brengen doorgaans afgeschermde eigendommen te koop, wat vaak betekent dat de woning voor minder dan de marktwaarde wordt verkocht. Wanneer huizen echter niet op een veiling worden verkocht, kunnen geldschieters de verkoopprijs verlagen en ze direct verkopen.

Omdat verhinderingen vaak geweldige koopjes zijn, zijn ze populair bij vastgoedinvesteerders die ze willen gebruiken als huurwoningen of ze willen omdraaien voor een snelle winst. Concurreren met deze investeerders, van wie velen toegang hebben tot aanzienlijke kredieten en extra grote aanbetalingen kunnen doen of zelfs onroerend goed direct voor contant geld kunnen kopen, kan een uitdaging zijn voor mensen die voor het eerst een huis kopen.

Als dat u betekent, hoeft u niet per se uit de running te zijn voor een executieverkoop. Maar om te kunnen concurreren met investeerders, moet u een basis leggen om uw vermogen om de deal te sluiten te documenteren. U moet ook voorzichtig en besluitvaardig zijn bij het kiezen van een woning die u waarschijnlijk niet veel tijd zult hebben om een ​​grotere maat te nemen voordat u een bod uitbrengt.

Om volledig te begrijpen waar u aan begint met een executie-aankoop, is het nuttig (en soms essentieel) om samen te werken met een vastgoedprofessional met executie-ervaring. De certificering van de National Association of Realtors' Short Sale and Foreclosure Resource (SFR) duidt op agenten en met training in deze specialiteit.

Het is ook van cruciaal belang om te begrijpen dat afscherming doorgaans een tijdlijn volgt en dat inkoopmogelijkheden en -procedures tijdens elke fase van het proces verschillen. De duur van elke fase in de tijdlijn kan verschillen afhankelijk van de omstandigheden en de staats- of lokale wetten, maar ze komen meestal in deze volgorde voor:

• Korte verkoop :Een korte verkoop vindt plaats in plaats van afscherming, wanneer een geldschieter ermee instemt een huiseigenaar zijn huis te laten verkopen voor minder dan wat hij aan zijn hypotheek verschuldigd is, met dien verstande dat alle opbrengsten van de verkoop naar de geldschieter gaan. (Uitleners doen dit meestal nadat ze hebben vastgesteld dat hun verlies op de verkoop minder zal zijn dan de kosten van het nastreven van marktafscherming.)
• Veiling :Verhinderingsveilingen zijn openbare evenementen en kunnen worden vermeld op de websites van de provincie, stad of andere gemeente die de veilingen organiseert. Regels en vereisten verschillen per rechtsgebied, maar afgeschermde eigendommen worden altijd aangeboden op een veiling in de staat waarin ze zich bevinden, waarbij de verkoper geen verantwoordelijkheid aanvaardt voor schade aan eigendommen, reparaties of financiële lasten zoals onbetaalde pandrechten.
  Eigenschappen die te koop worden aangeboden op een veiling kunnen al dan niet vooraf beschikbaar zijn voor inspectie, maar ze worden meestal lang genoeg van tevoren vermeld om van tevoren een titelonderzoek uit te voeren. Sommige rechtsgebieden staan ​​een respijtperiode toe nadat een veiling is gehouden, waardoor kopers uit een verkoop kunnen stappen (na een titelonderzoek of inspectie, of om welke reden dan ook) door een contante aanbetaling te verbeuren, maar in de meeste rechtsgebieden zijn veilingverkopen definitief, en eruit komen zal kostbaar zijn, als het al mogelijk is.
• In eigendom van onroerend goed (REO) :REO duidt eigendommen aan die zijn afgeschermd en die rechtstreeks bij de geldschieter te koop zijn. Meestal zijn dit eigendommen die niet op een openbare veiling zijn verkocht, maar huizen zijn af en toe beschikbaar voor aankoop op REO-basis voordat ze het veilingblok bereiken. REO-eigendommen kunnen worden vermeld op de websites van kredietverstrekkers, maar worden meestal niet geadverteerd of gepubliceerd en kunnen alleen worden gekocht met hulp van een erkende vastgoedprofessional.

Voordelen en risico's van het kopen van een executie voor uw eerste huis

Het belangrijkste voordeel van het kopen van een afgeschermd huis is besparing. Afhankelijk van de marktomstandigheden kunt u een afgeschermd huis kopen voor aanzienlijk minder dan u zou betalen voor vergelijkbare, niet-afgeschermde woningen.

De belangrijkste risico's komen voort uit de mate waarin een afgeschermd eigendom een ​​mysterie kan zijn voor de koper. Afgeschermde huizen worden verkocht in de staat waarin ze zijn en zijn doorgaans niet beschikbaar voor een doorloop voorafgaand aan de aankoop.

Verhinderingen kunnen weken of maanden voorafgaand aan de verkoop onbezet hebben gestaan, zonder verwarming of airconditioning, en vorige eigenaren hebben ze misschien verwaarloosd of zelfs vernield. Als u erin slaagt een afgeschermd huis te kopen, heeft u waarschijnlijk wat contant geld (of beschikbaar krediet) nodig om het onroerend goed in bewoonbare staat te krijgen.

Doe-het-zelvers zien dit misschien als een gouden kans om te besparen, maar minder capabele (of minder ambitieuze) huizenkopers kunnen overwegen om dat reparatiebudget als aanbetaling te besteden aan een meer conventionele aankoop.

Waar vind je afgeschermde huizen

De volgende bronnen kunnen u helpen bij het vinden van afgeschermde eigendommen voor aankoop. Vastgoedprofessionals in uw regio kennen wellicht aanvullende bronnen.

• Bankwebsites. Veel bankwebsites bieden lijsten met REO-eigendommen te koop.
• Het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) somt huizen op die te koop zijn bij overheidsinstanties, waaronder veel executies.
• U kunt zoeken naar executie-eigendommen op webgebaseerde diensten voor onroerendgoedlijst, zoals RealtyTrac en Zillow.
• Multiple listing services (MLS) lijst afschermingseigenschappen op. Deze diensten zijn op recept verkrijgbaar voor erkende vastgoedprofessionals. Een makelaar of hypotheekmakelaar kan MLS gebruiken om toegang te krijgen tot faillissementen in uw regio.

Stappen die u moet nemen bij het kopen van een executieverkoop als uw eerste huis

Denkt u dat het kopen van een afscherming de juiste keuze voor u is? Volg deze stappen om het proces zo soepel mogelijk te laten verlopen.

1. Beveilig een voorafgaande goedkeuringsbrief

Een voorafgaande goedkeuring van een hypotheek geeft aan dat een geldschieter uw financiële status heeft beoordeeld en ermee heeft ingestemd u een lening te verstrekken tot een bepaald bedrag, met een terugbetalingstermijn en rentepercentage op basis van een specifieke aanbetaling. Voorafgaande goedkeuring bevestigt uw vermogen om een ​​aankoop te financieren binnen de gespecificeerde prijsklasse, en het hebben van een aankoop is praktisch essentieel wanneer u concurreert met contante kopers. Plan een vergoeding van enkele honderden dollars voor elke voorafgaande goedkeuring en houd er rekening mee dat een voorafgaande goedkeuringsbrief doorgaans slechts 60 tot 90 dagen geldig is. Specifieke financieringsvoorwaarden kunnen veranderen als de rentetarieven stijgen of uw inkomen of kredietscore verandert voordat u uw leningaanvraag voor een specifieke aankoop voltooit. Als u niet tevreden bent met de voorwaarden van uw voorafgaande goedkeuring, onderneem dan stappen om uw kredietscore te verbeteren en uw schuld te verminderen.

Het is mogelijk om een ​​voorafgaande goedkeuringsbrief te krijgen op basis van conventionele voorwaarden voor hypotheekleningen en onder de voorwaarden van elk door de overheid ondersteund programma voor hypotheekbijstand waarvoor u in aanmerking komt, zoals een lening van de Federal Housing Administration (FHA) of een hypotheek die wordt ondersteund door het Amerikaanse Department of Veterans Affairs (VA) of het Amerikaanse ministerie van landbouw (USDA). Houd er rekening mee dat deze programma's de geschiktheidsvereisten beschrijven voor eigendommen die ze bereid zijn te financieren, en dat sommige executies mogelijk niet in aanmerking komen.

2. Plan een woninginspectie

Dit zou de standaardprocedure moeten zijn bij elke aankoop van een huis, maar het is vooral belangrijk bij een afscherming omdat. In tegenstelling tot een traditionele verkoop van een huis, is de verkoper van een afgeschermd huis niet verplicht om materiële gebreken in het onroerend goed bekend te maken wanneer het te koop wordt aangeboden. Op de hoogte zijn van mogelijk verborgen problemen met de accommodatie, zodat u deze kunt oplossen voordat u deze in gebruik neemt.

3. Voer een titelzoekopdracht uit

Voorafgaand aan de afscherming heeft de eigenaar van een huis mogelijk een tweede hypotheek of een home equity-kredietlijn (HELOC) afgesloten - kredietvormen die het huis als onderpand gebruiken. Als de primaire hypotheekverstrekker beslag legt, hebben de geldschieters die deze secundaire leningen hebben verstrekt mogelijk nog steeds pandrechten op het onroerend goed - dat wil zeggen, het recht om te innen wat ze verschuldigd zijn wanneer het huis wordt verkocht. Retentierechten zijn verbonden aan een onroerend goed, niet aan eigenaren, dus als pandrechten zijn verbonden aan het afgeschermde huis dat u koopt, moet u mogelijk die pandrechten opheffen - de schulden van de vorige eigenaar afbetalen - voordat u het onroerend goed kunt verkopen. Niet-gedetecteerde pandrechten zijn verborgen kosten die elk koopje dat u krijgt door een executieverkoop aanzienlijk te ondermijnen.

Een titelonderzoek is een professioneel onderzoek dat pandrechten, onbetaalde belastingen en juridische vonnissen identificeert die mogelijk verband houden met een eigendom; verwacht een paar honderd dollar te betalen voor de service. Het uitvoeren van een titelonderzoek op een afgeschermd eigendom dat u op een veiling wilt bieden, kan u veel besparen als het u waarschuwt voor een pandrecht.

4. Overweeg onvoorziene contracten

Kredietverstrekkers willen executies graag snel verkopen, met minimale complicaties, dus zullen ze waarschijnlijk afzien van het soort onvoorziene verkoopvoorwaarden die vaak worden aangetroffen in conventionele verkoopcontracten. Onvoorziene omstandigheden die bepalen dat bepaalde apparaten bij het huis moeten worden geleverd, of dat specifieke reparaties of verbeteringen vóór de sluitingsdatum worden uitgevoerd, zullen waarschijnlijk niet leiden tot een executieverkoop, bijvoorbeeld.

Het is echter verstandig - vooral voor een koper die voor het eerst een executieverkoop uitvoert - om te overwegen een onvoorziene gebeurtenis in uw aankoopaanbod op te nemen waarmee u de verkoop kunt beëindigen op basis van een eigendomsinspectie. Als de lokale wetgeving het zoeken naar titels voorafgaand aan de veiling op uitgesloten huizen niet toestaat, kan het ook verstandig zijn om een ​​onvoorziene gebeurtenis op te nemen die u in staat stelt een verkoop te beëindigen in het licht van bevindingen bij het zoeken naar titels.

In een competitieve situatie waarin een andere koper geen onvoorziene omstandigheden maakt, kunnen deze maatregelen u een verkoop kosten, maar dat risico is de moeite waard als het u voorkomt dat u een aankoop moet doen op een onroerend goed dat is opgezadeld met zware retentieverplichtingen of dat dure reparaties vereist.

5. Begrijp het proces

Maak uzelf vertrouwd met het proces dat u wilt volgen (short sale, veiling of REO) voordat u geld op het spel zet. Als u van plan bent een huis op een veiling te kopen, woon dan een of twee veilingen bij om u op uw gemak te voelen en de lokale procedures te leren voordat u zich ergens toe verbindt. Maak indien mogelijk kennis met een of meer "vaste" mensen die bekend zijn met het systeem en koop koffie of lunch voor hen in ruil voor enkele tips en suggesties. En nogmaals, overweeg om samen te werken met een ervaren vastgoedprofessional die deskundig advies kan geven. Het betalen van een commissie lijkt misschien in strijd met het koopjesjachtdoel van marktafscherming, maar hun begeleiding zou dure fouten of onoplettendheid kunnen voorkomen die veel hoger zouden zijn dan hun kosten.

Het kopen van een executie is niet voor iedereen weggelegd, maar als u het proces met wijd open ogen ingaat, voorbereid bent om te concurreren met vastgoedinvesteerders en het risico accepteert (en de mogelijke behoefte aan contant geld en arbeid die daarbij hoort), kunt u een hoop geld besparen. bundel bij uw eerste aankoop van een huis.