Overweegt u een vakantiewoning te kopen voor korte termijn verhuur? Ontdek de mogelijke voor- en nadelen van deze onderneming. Van het genereren van extra inkomsten en het genieten van belastingvoordelen tot het beheren van huurdergerelateerde uitdagingen en potentiële risico's:dit artikel biedt waardevolle inzichten om u te helpen een weloverwogen beslissing te nemen.
Heeft u er ooit aan gedacht om een vakantiewoning te kopen voor korte termijn verhuur? Ik denk dat het een vrij algemeen idee is. En in een perfecte wereld zou het het beste van vrije tijd en investeren in één eigendom kunnen combineren.
Ik kreeg onlangs een vraag van een lezer die overweegt de stap te wagen:
"Mijn vrouw en ik zijn halverwege de vijftig, hebben geen schulden en zijn eigenaar van ons huis. We willen graag een plek waar ons gezin en onze kinderen gebruik van kunnen maken terwijl we toekomstige pensioengebieden in de buurt van het vakantiehuis verkennen.
De meeste traditionele planners en CPA's raden dit af, maar we zijn benieuwd wat de visie van Wealth Hacker is." – Bedankt, Steve
Steve heeft niet specifiek gevraagd naar de verhuurmogelijkheden van het pand. Maar omdat het een veel voorkomende uitkomst is, heb ik besloten om het op te nemen in de voor- en nadelen van het kopen van een vakantiewoning voor kortetermijnverhuur. Ik zal de directe vragen van Steve bespreken, evenals het aspect van de korte termijn verhuur.
Ik begin met het bespreken van de voordelen en ga dan verder met de nadelen. Ik hoop dat ik, door beide te presenteren, niet alleen de vraag van Steve zal beantwoorden, maar ook waardevolle informatie zal verstrekken aan andere lezers die de aankoop van een vakantiehuis overwegen.
Er zijn ongetwijfeld echte voordelen verbonden aan het kopen van een vakantiewoning voor korte termijn verhuur. Maar voordat we daarop ingaan, wil ik eerst duidelijk maken dat we het over deze voordelen hebben, aangezien ze betrekking hebben op vakantiewoningen.
Met andere woorden:een vakantiewoning is dat niet een vastgoedbelegging, dus de voordelen zullen anders zijn.
Hoewel een vastgoedbelegging strikt genomen een onderneming is om geld te verdienen, is een vakantie-eigendom iets hybrides. Net als het huis waarin u woont, biedt een vakantieverblijf persoonlijke voordelen, maar kan het tegelijkertijd financiële voordelen opleveren.
Dat gezegd hebbende, laten we verder gaan met de voordelen van het bezitten van een vakantie-eigendom.
https://open.spotify.com/episode/6yprarKlfPCF5wIppdvAZp?si=f800545db7af451c
Als u een vakantieverblijf uitsluitend voor persoonlijk gebruik koopt, zal dit een grote uitgave aan uw budget toevoegen, en ook nog eens een grote. Maar door het tenminste een deel van de tijd te verhuren, kunt u inkomsten uit het onroerend goed genereren.
Laten we bijvoorbeeld zeggen dat de betaling voor uw vakantie € 1.500 per maand bedraagt. Door het een week per maand te verhuren, ook voor $ 1.500, dek je de kosten voor het behoud van het huis. Maar als u het langer dan een week per maand verhuurt, genereert het onroerend goed een positieve cashflow.
Ook hier kun je creatief aan de slag. U kunt het huis gedurende bepaalde periodes van het jaar verhuren en het de rest van het jaar uitsluitend voor persoonlijk gebruik houden.
Misschien kiest u ervoor om de woning alleen “in het seizoen” te verhuren. Dat zou kunnen betekenen dat u gedurende de twaalf weken van het hoogseizoen $ 2.500 per week verdient. Deze regeling dekt de maandelijkse transportkosten voor het hele jaar en levert tegelijkertijd een winst van $12.000 op.
Ondertussen heeft u het voordeel dat u 40 weken per jaar van uw huis kunt genieten. Op die manier zal het huis 12 weken per jaar een beleggingsobject zijn en de overige 40 weken een vakantiehuis.
De meeste mensen vinden het huis waarin ze wonen een van de beste investeringen die ze ooit hebben gedaan. Zelfs als u uw hoofdverblijfplaats niet als een investering beschouwt, maar eerder als uw thuis, kan het in beide richtingen werken.
Het huis dat je voor € 400.000 koopt en twintig jaar woont, kan uiteindelijk twee keer zoveel waard zijn. Dat is een financiële win-win van de beste soort!
Hetzelfde kan gebeuren met een vakantiehuis. U koopt het onroerend goed misschien voor €200.000, maar twintig jaar later verdubbelt het tot €400.000. Gaandeweg zult u ervan genoten hebben uw vakantie in uw huis door te brengen, terwijl u het ook verhuurde om inkomsten te genereren.
Dit is waar het belangrijk is om het hefboomvoordeel dat onroerend goed biedt te begrijpen.
In tegenstelling tot de meeste andere beleggingen wordt onroerend goed doorgaans voornamelijk met geleend geld gekocht. Dat vergroot uw beleggingsrendement aanzienlijk.
Als u een vakantie-eigendom van $ 200.000 hebt gekocht met een aanbetaling van $ 40.000 van 20% en de waarde is verdubbeld tot $ 400.000, dan verdient u in werkelijkheid $ 200.000 winst op een investering van $ 40.000. Dat is een winst van 500% in 20 jaar!
Tegelijkertijd wordt uw hypotheek met een looptijd van 30 jaar afgelost tot ongeveer $ 98.000. De combinatie van prijsstijging en hypotheekaflossing zal uw nettovermogen verhogen tot $ 298.000. Dat is een geweldig rendement op een investering van $ 40.000.
En onthoud:u profiteert ook van het voordeel dat u van de woning als vakantiehuis kunt genieten.
Omdat uw vakantiehuis inkomsten genereert, kunt u ook alle kosten die u in verband met het verdienen van die inkomsten heeft betaald, afschrijven.
Stel dat u de woning 25% van het jaar verhuurt. De IRS staat u toe ongeveer 25% van de kosten van het onroerend goed af te trekken van de inkomsten die het genereert.
Uitgaven die u kunt afschrijven, zijn onder meer hypotheekrente, onroerendgoedbelasting, opstalverzekering, contributie voor de vereniging van eigenaren, onderhoud van het onroerend goed, energiekosten, schoonmaakkosten, benodigdheden (voor huurders) en beheerkosten als u een externe dienst inhuurt om het proces te beheren.
Een andere uitgave is afschrijving . Met de IRS kunt u de waarde van het huis (exclusief de grondwaarde) over ongeveer 30 jaar afschrijven. Omdat afschrijvingen zogenaamde papierkosten zijn , het vermindert uw belastingschuld zonder dat het u geld kost.
Uiteraard kunt u de afschrijving alleen toepassen op het zakelijk gebruik van de woning. Als dat 25% is, kunt u slechts 25% van de waarde van het huis afschrijven.
Over inkomstenbelastingen gesproken:als u besluit het huis te verkopen, profiteert u van langetermijnbelastingtarieven op vermogenswinsten.
Als uw belastbaar inkomen $ 100.000 bedraagt, valt u in de belastingschijf van 22% voor federale inkomstenbelastingdoeleinden . Maar aangezien de verkoop van het vakantiehuis een meerwaarde op lange termijn zal opleveren, betaalt u slechts 15% over die winst .
Een van de meest voorkomende en waardevolle adviezen als het gaat om beleggen is diversificatie . Dat gaat over het spreiden van uw geld over meerdere beleggingen. Het minimaliseert niet alleen de potentiële verliezen van een enkele belegging, maar geeft u ook toegang tot meer beleggingsmogelijkheden.
Vanwege de hoge kosten van onroerend goed kan het moeilijk zijn om te diversifiëren met onroerend goed. Maar als u al een hoofdwoning bezit en een vakantiehuis koopt, diversifieert u uw vastgoedportefeuille over twee eigendommen.
Als de waarde van onroerend goed op de lange termijn stijgt, zoals gewoonlijk, profiteert u van meerwaarden op twee eigendommen in plaats van op één.
Ik heb eerder een voorbeeld hiervan aangestipt:het huis een deel van het jaar verhuren om de volledige eigendomskosten ervan te dekken. Zelfs als u geen winst maakt met de verhuur, zullen de inkomsten die het genereert u een gratis vakantieverblijf opleveren.
Denk eens aan de duizenden dollars die u elk jaar bespaart door in hotels te verblijven of de vakantieaccommodatie van iemand anders te verhuren. Vermenigvuldig deze besparingen vervolgens met twintig of dertig jaar.
Het voordeel zou gemakkelijk meer dan $ 100.000 waard kunnen zijn. Hoewel dat misschien geen directe investering is, zal het voldoende geld vrijmaken om andere investeringen te doen.
Dit voordeel is misschien niet zo voor de hand liggend omdat het niet financieel is. Maar het kan net zo belangrijk zijn. In feite raakt dit de kern van Steve's vraag.
Het vakantiehuis dat u voor korte termijn verhuurt, kan ook dienen als uw pensioenrepetitie . Het geeft u de kans om langere tijd in het vakantiehuis door te brengen. Gedurende die tijd kunt u beslissen of de woning het juiste bejaardentehuis voor u is.
Het maken van een geografische verhuizing voor uw pensioen kan stressvoller en ontwrichtender zijn dan u verwacht.
Maar als u al minstens een deel van het jaar op de pensioenbestemming woont, kent u de nieuwe gemeenschap al.
En zelfs als u besluit uw vakantiehuis niet als bejaardentehuis te gebruiken, kan het u helpen beslissen of het gebied waarin het zich bevindt de juiste keuze voor u is. Als dat zo is, kunt u uw vakantiehuis verkopen en de winst plukken, en vervolgens een ander huis in de omgeving kopen.
U kent de ligging van het land en de lokale vastgoedwaarden al. Dat neemt een groot deel van het risico weg dat gepaard gaat met het maken van een grote stap.
Hoewel er veel voordelen kleven aan het kopen van een vakantiewoning voor kortetermijnverhuur, zijn er evenveel nadelen. Voordat u de sprong waagt, is het belangrijk om te weten wat die negatieve kanten zijn en om van tevoren voorbereid te zijn.
Je moet dol zijn op die lage aanbetalingen en hypotheken met een lage rente die je voortdurend ziet adverteren.
Ze zijn niet beschikbaar voor vakantiehuizen.
Laten we beginnen met de aanbetalingseis. Kredietverstrekkers staan een aanbetaling toe van slechts 3% op een hoofdverblijfplaats. Als u in aanmerking komt voor een VA-lening , kunt u 100% financiering krijgen – of 0 aanbetalingen.
Maar als u de vakantiewoning koopt, is de minimale aanbetalingsvereiste 10% . Kredietverstrekkers kunnen een grotere aanbetaling vereisen als u strengere kwalificaties heeft. Dat kan hogere schuldratio's en lagere kredietscores omvatten.
Zelfs als u een vakantiehuis kunt krijgen met een aanbetaling van 10%, moet u een particuliere hypotheekverzekering (PMI) betalen . Dat kan uw maandbedrag aanzienlijk verhogen. Als u een vakantie-eigendom koopt, moet u een aanbetaling van 20% doen om de betaling te minimaliseren.
Ook de rente zal hoger zijn. Als het beste beschikbare tarief voor een hoofdwoning 4% is, kunt u verwachten dat u 4,5% betaalt voor een lening voor een vakantiehuis.
U moet ook weten dat het moeilijker zal zijn om een hypotheek te kwalificeren met een vakantiewoning. Omdat het als een luxeaankoop wordt beschouwd, zullen kredietverstrekkers op zoek gaan naar een grote aanbetaling, een lage schuld/inkomstenratio en een goed of uitstekend krediet.
Nog een punt over de kwalificatie:u kunt de huurinkomsten van een vakantiehuis niet gebruiken om in aanmerking te komen voor de hypotheek.
Als u überhaupt aangeeft de woning te willen verhuren, zal de kredietverstrekker de woning herkwalificeren als beleggingspand. Ze vereisen een minimale aanbetaling van 20% en rekenen een nog hogere rente.
Als u van plan bent een vakantiehuis te kopen dat u gaat verhuren, zelfs voor een korte termijn, moet u uw huiswerk maken. Niet alle gemeenschappen verwelkomen kortetermijnverhuur. Ze verbieden dit op grond van beperkingen voor tijdelijk gebruik .
Zoek uit of de gemeenschap waar uw beoogde vakantieobject zich bevindt, dergelijke beperkingen kent. Als dat zo is, zal het idee voor kortetermijnverhuur een non-starter zijn.
Sommige flatgebouwen verbieden ook kortetermijnverhuur. Dit is meestal niet het geval in appartementen in of nabij vakantieoorden. Maar de beperkingen variëren van condominium tot condominium.
Je moet van tevoren weten of er beperkingen zijn in een buurt. Ook al bevindt het condominium zich op een perfecte vakantielocatie, het kan zijn dat die specifieke buurt specifiek is gebouwd voor eigenaar-bewoners, en niet voor kortetermijnhuurders.
Net zo belangrijk is dat er een beperking geldt voor kortetermijnverhuur bij hypotheekverstrekkers.
Als een woning wordt gebruikt voor kortetermijnverhuur, kan deze worden geclassificeerd als een condotel . Dat is een hybride van de woorden ‘condominium’ en ‘hotel’. Het betreft een condominium dat hoofdzakelijk als hotel zal worden gebruikt.
Hoewel deze populair zijn in vakantieoorden, zijn ze bij traditionele hypotheekverstrekkers niet toegestaan. Omdat ze als commercieel vastgoed worden beschouwd, heb je een commerciële hypotheek nodig om er een te kunnen kopen.
Dat betekent een nog grotere aanbetaling en een hogere rente. De lening kan ook restrictievere voorwaarden bevatten, zoals een hypotheek met variabele rente met een looptijd van slechts 10 jaar.
Wanneer u huurders op een onroerend goed heeft, is er altijd kans op schade. Bij kortetermijnverhuur is de kans nog groter. Net als bij een hotelkamer heb je in de loop van een jaar een draaideur van huurders die het pand gebruiken.
Niet alle huurders zijn volledig verantwoordelijk. U kunt een borgsom innen om eventuele schade te dekken, maar het kan zijn dat u gerechtelijke stappen moet ondernemen als de schade groter is dan de borgsom en de huurder weigert te betalen.
Zelfs als geen enkele huurder echte schade aanricht, zal het hebben van een tiental of meer huurders elk jaar gedurende meerdere jaren meer onderhouds- en reparatiewerkzaamheden vergen dan u waarschijnlijk aan uw hoofdwoning doet.
Dat zal zich vertalen in eigen geld en tijd en moeite van uw kant.
Dit is een goed moment om dit ter sprake te brengen huiseigenarenverzekering . Om geld te besparen, kunt u in de verleiding komen om voor uw vakantiehuis een standaard huiseigenarenverzekering af te sluiten. Dat is een slecht idee! Echt slecht!!!
Een standaardpolis voor huiseigenaren dekt alleen schade aan de woning als gevolg van normaal gebruik door u, uw gezin en uw gasten.
Als de woning wordt beschadigd door een huurder, betaalt de verzekeringsmaatschappij de claim niet. Ze kunnen uw polis zelfs beëindigen vanwege een verkeerde voorstelling van het beoogde gebruik.
U moet een speciaal beleid afsluiten waarin het gebruik van de woning voor kortetermijnverhuur wordt erkend. Het zal duurder zijn dan een standaard huiseigenarenverzekering. Maar als u deze niet heeft en uw eigendom wordt beschadigd of vernield door een huurder, heeft u geen dekking onder een standaardpolis.
Reken er niet op dat uw vakantiewoning puur plezier in de zon zal zijn als u deze voor korte termijn verhuur gebruikt. Ik heb de vereisten voor regelmatige reiniging, reparatie en onderhoud al besproken. Maar dat is nog maar het begin.
U moet het onroerend goed ook op de markt brengen om het verhuurd te houden. Dat betekent dat u reclame moet maken voor het onroerend goed, huurders moet screenen en het papierwerk voor elke verhuur moet afhandelen. Je moet de woning ook na elke verhuur inspecteren om na te gaan welke huurder de woning mogelijk heeft beschadigd.
Op zijn zachtst gezegd:het beheren van een vakantiehuis met kortetermijnverhuur is een deeltijdbaan. Het woord ‘vakantie’ kan snel overweldigd raken door de realiteit dat u vanuit uw tweede huis een bedrijf runt. Ja, dat is wat er werkelijk gebeurt.
Er zijn beheermaatschappijen die dit voor u regelen. Maar als u deze route kiest, kunt u een vergoeding verwachten van tussen de 10% en 20% van de huurinkomsten van het onroerend goed.
Er is een inherent conflict met het gebruik van een vakantieobject voor kortetermijnverhuur. Waarschijnlijk wilt u het huis gebruiken in de periode van het jaar waarin de meeste huurders en de hoogste huurprijzen worden gegenereerd.
Je koopt dus een strandhuis met het idee om er tijdens de zomermaanden een paar weken van te genieten. Maar elke week dat u het huis gebruikt, loopt u de hoogste huurprijzen van het jaar mis.
Het probleem is nog groter bij resorteigendommen. Een strandlocatie zal bijvoorbeeld het populairst zijn tijdens de zomermaanden. In de winter zal er veel vraag zijn naar een huis in een skigebied. Dit soort onroerend goed heeft mogelijk alleen huurwaarde tijdens het hoogseizoen.
Als u in de zomer graag naar het strand gaat of in de winter skiet, krijgt u die kans misschien niet – niet als u uw inkomsten uit het onroerend goed wilt maximaliseren.
Mogelijk laat u het tijdens het hoogseizoen verhuren, zodat u er alleen van kunt genieten in het laagseizoen. Dat maximaliseert het beleggingsrendement. Maar dit gaat ten koste van de vakantiewaarde.
De waardering van vastgoed is niet in alle markten uniform. Hoewel dit misschien gebruikelijk is op grootstedelijke markten, is het minder zeker in vakantieoorden. Het is mogelijk dat een vakantie-eigendom helemaal niet in waarde stijgt en zelfs daalt.
Resorteigendommen bevinden zich vaak op afgelegen locaties. Ze zijn niet geschikt voor bewoning het hele jaar door, omdat er weinig werkgelegenheid of andere diensten zijn die permanente bewoners zullen aanspreken.
In vakantieoorden die afhankelijk zijn van het toerisme kan de waarde van onroerend goed dalen als het toerisme vertraagt. De achteruitgang kan zelfs nog dramatischer zijn als het gebied ook overbebouwd wordt.
Dat is gebruikelijk tijdens jaren van druk toeristenverkeer. Maar als daar een einde aan komt, zitten bouwers vast met onverkochte inventaris en daalt de waarde van onroerend goed in de hele gemeenschap. Het beste voorbeeld hiervan is wat er tijdens de laatste recessie met de vastgoedwaarden in Miami is gebeurd .
Dat betekent niet dat waarden gedoemd zijn te verdwijnen in het resortgebied of dat ze nooit meer terug zullen komen. Maar als u een vakantiehuis koopt voor inkomstendoeleinden, is dit een risico waar u vanaf het begin rekening mee moet houden.
Ik hoop dat dit je vraag beantwoordt, Steve. Als u een vakantiehuis wilt kopen, voornamelijk voor persoonlijk gebruik, is de financiële invalshoek misschien niet zo belangrijk.
Maar als u geïnteresseerd bent in een vakantiewoning kopen voor kortetermijnverhuur , je moet het als een bedrijf beschouwen. De informatie in dit antwoord zal u daarbij helpen.
Als u wilt beginnen met beleggen, maar niet zeker weet of u in onroerend goed of indexfondsen moet beleggen, lees dan mijn bericht op Onroerend goed. vs Indexfondsen .
Oké lezers, als je een financiële vraag hebt die ik graag wil beantwoorden, stuur me dan een berichtje op Stel Jeff een vraag @ GoodFinancialCents® .
Risicobeheer van fondsen verbeteren met stresstests voor liquiditeit
Uw beste keuzes voor kapitaalbehoud
Dekt de verzekering van huurders opslagruimten?
Staat inflatie op het punt uw investeringen te vernietigen?
Hoe $ 1.000 te investeren:de beste manieren om te beginnen met beleggen als een professional
Hoe werken betaaldagleningen?
Een PayPal-betaalpas krijgen