"Het ziet eruit als een poppenhuis", zegt Emily Gershon over haar huis in Maryland. "Van voren ziet het er prima uit, maar dan is de hele achterkant van het huis en het dak gewoon weg."
Op een frisse oktoberdag waren Gershon en haar man bezig met het opruimen van ledematen en het verbranden van bladeren – een routineklusje in het noordoosten. Ze waren niet roekeloos, zegt Gershon. "Wij zijn de mensen die de provinciecodes van tevoren opzoeken. Is er een bepaalde tijd van het jaar? Moet het een bepaalde afstand tot het huis zijn? Hoe moet de grond eruitzien?"
Terwijl ze aan het werk waren, verschroeide een klein vuur de zijkant van hun huis, dat ze snel konden blussen. In eerste instantie leek de schade minimaal. Maar nadat ze de vlammen hadden gedoofd, keken ze omhoog en zagen ze rook uit de schoorsteen komen.
De brandweercommandant noemde het een ‘bizar ongeluk’. Op de een of andere manier waren er sintels tussen de vinyl gevelbeplating en de bekleding van het huis terechtgekomen, waardoor het vuur zich over de zolder verspreidde.
Gershon en haar man slaagden erin hun twee jonge kinderen in veiligheid te brengen, maar in de weken die volgden stonden ze voor een ander soort uitdaging:een enorme kloof tussen de beloften van hun verzekeringspolis en de realiteit van de wederopbouw.
Na de brand begonnen Gershon en haar man met het opstellen van schattingen voor de wederopbouw van haar huis. De plaatselijke brandweer schatte de schade op ongeveer $ 750.000. Een haalbaarheidsstudie van een architect schatte de herbouwkosten tussen de $ 600.000 en $ 900.000. Het nummer van de verzekeringsmaatschappij? Ongeveer $258.000 aan werkelijke contante waarde, met een vervangingswaarde van rond de $300.000.
Voor Gershon was de discrepantie schokkend. Haar huiseigenarenverzekering vermeldde een woningdekking van $ 500.000 en een uitgebreide dekking van 25%.
Op zoek naar duidelijkheid huurden de Gershons een doorgewinterde restauratieaannemer in, een voormalige verzekeringsagent met tientallen jaren ervaring. Zijn aanvankelijke schatting voor de kelder, de eerste verdieping, het dak en de buitenkant bedroeg in totaal ongeveer $ 383.000. Maar omdat in zijn schatting de tweede verdieping, de beschutte veranda en de groenvoorzieningen buiten beschouwing werden gelaten, zou dat bedrag het huis nog steeds niet volledig in de staat van vóór de schade herstellen.
Op het moment van schrijven blijft de bewering van Gerson bestaan – en het is mogelijk dat deze waarderingen veranderen naarmate het proces vordert. Maar de vraag blijft:hoe kunnen discrepanties op deze schaal ontstaan, zelfs als huiseigenaren denken dat ze alles goed hebben gedaan?
"Als je naar het beleid kijkt, voelt het alsof de dekking er is", zegt ze. “Maar dan krijg je een getal dat niet weergeeft wat het daadwerkelijk kost om opnieuw op te bouwen, en dat slaat gewoon nergens op.
Emily Gershon ging naar de sociale media voor antwoorden, maar ontdekte dat andere huiseigenaren met soortgelijke claimgeschillen worstelden. In situaties als die van de Gershons kunnen dekkingsconflicten voortkomen uit een combinatie van factoren – van verschillen in herbouwschattingen tot beleidsbeperkingen, waarderingsmethoden en claimprocedures.
Verzekeraars controleren het claimproces – en de taal van de polis zelf – waardoor een inherente machtsongelijkheid ontstaat tussen het bedrijf en de verzekeringnemer. Huiseigenaren die minder ontvangen dan ze in hun beleidsbeloften geloven, kunnen het gevoel krijgen dat de vervoerder oneerlijk is of dat ze te kwader trouw opereren.
De wettelijke norm voor kwade trouw is echter veel hoger dan een eenvoudig geschil over de betaling van een claim. Rechtbanken zoeken doorgaans naar bewijs dat de verzekeraar opzettelijk of roekeloos heeft nagelaten een claim eerlijk te onderzoeken, te communiceren of af te wikkelen.
Gershon is er nog niet klaar voor om te zeggen dat de situatie dat punt al heeft bereikt, en zegt dat ze verbaasd is over de snelheid waarmee mensen voorstellen om hulp van buitenaf in te schakelen. “Mensen bleven ons vertellen dat we een advocaat of een openbare schade-expert moesten zoeken”, zegt Gershon. “En ik bleef maar denken:waarom zou ik iemand moeten inhuren alleen maar om een juridisch bindend contract af te dwingen? Dat zou niet de eerste stap moeten zijn die huiseigenaren denken te moeten nemen om hun verzekeraar zover te krijgen dat hij doet wat de polis zegt.”
Hoewel kwade trouw duidelijk bewijs van oneerlijk gedrag vereist, komen veel geschillen voort uit meer gecompliceerde krachten. Uitdagingen bij het schatten van software, stijgende bouwkosten, afschrijvingsachterstanden en verwarrende schattingen voor herbouw kunnen allemaal bijdragen aan de kloof tussen wat een huiseigenaar verwacht en wat een verzekeraar in eerste instantie betaalt.
Veel beleidsmaatregelen zijn afhankelijk van de goedkeuring van de inflatiewacht om te voorkomen dat de dekkingslimieten achterblijven bij de bouwinflatie. “Het verhoogt automatisch jaarlijks de limieten voor woningen en persoonlijke eigendommen van een huiseigenaar om gelijke tred te houden met de stijgende bouwmateriaal- en arbeidskosten”, zegt Mark Friedlander, senior directeur mediarelaties van het Insurance Information Institute. “Dit beschermt tegen onderverzekering en zorgt ervoor dat de verzekeringnemer voldoende dekking heeft voor de vervangingskosten voor het repareren of herbouwen van zijn huis na een gedekt verlies.”
Maar de bouwkosten zijn de afgelopen jaren allesbehalve voorspelbaar geweest. Hoewel de inflatie in juni 2022 een piek bereikte van 9,1%, zijn de bouwkosten nog steeds volatiel. De prijzen voor bouwmaterialen en arbeid voor woningen zijn tussen 2020 en 2022 sterk gestegen; in sommige gevallen veel sneller dan de gemiddelde jaarlijkse aanpassing van de inflatiewacht van 2% tot 4%.
Wanneer de kosten voor het opnieuw opbouwen groter zijn dan de aanpassingen van de polislimieten, is het resultaat niet alleen maar verwarring; het kan ook een aanzienlijke onderverzekering betekenen.
Voorstanders van consumenten zeggen dat de kloof kan worden vergroot door de manier waarop sommige woninglimieten worden berekend.
“De kern van het probleem is dat verzekeraars schattingssoftware blijven gebruiken om woninglimieten vast te stellen die niet realistisch zijn ten opzichte van de huidige prijzen in gebieden waar stedelijke branden plaatsvinden, zoals Boulder en Los Angeles. Inflatiebeschermingsbepalingen genereren zelden voldoende extra bescherming om lacunes in de onderverzekering op te vullen.”— Amy Bach, medeoprichter, United Polishouders
In recente gevallen die door United Polishholders zijn bestudeerd, zegt Bach dat huizen die verzekerd waren voor minder dan $ 400 per vierkante meter, te maken kregen met wederopbouwkosten die dichter bij de $ 850 per vierkante meter lagen. “En dat is nog maar aan de lage kant van de kloof die mensen hebben.”
Geschat wordt dat ongeveer tweederde van de Amerikaanse luchtvaartmaatschappijen het softwareprogramma 360Value gebruikt om de woninglimieten van woningverzekeringspolissen te schatten, en dat hun experts het Xactimate-programma gebruiken om de wederopbouwkosten na een verlies te schatten. Beide schattingsinstrumenten zijn eigendom van Verisk, een verzekeringsanalysebedrijf.
Gloeilamppictogram
Huiseigenaren van Marshall Fire gingen gemiddeld $139.000 tekort
Uit een onderzoek uit 2024 door de Universiteit van Colorado in Boulder bleek dat van de 4.859 polishouders die in 2021 door de Marshallbrand werden getroffen, 74% onderverzekerd was. In het onderzoek werd opgemerkt dat schattingssoftware van derden die door vervoerders wordt gebruikt om beleidslimieten vast te stellen, de herbouwkosten vaak onderschatte, waardoor huiseigenaren niet voldoende dekking hadden. Gemiddeld kregen huiseigenaren $139.000 tekort.
Beleidstaal kan ook de verwarring bij huiseigenaren vergroten, vooral als het gaat om het verschil tussen de werkelijke contante waarde (ACV) en de vervangingskostenwaarde (RCV). ACV geeft weer wat een item of structuur waard was op het moment van het verlies, na aftrek van afschrijvingen. Sommige polissen betalen alleen ACV, wat betekent dat de afgeschreven waarde nooit wordt teruggevorderd.
Vervangingskostenbeleid werkt anders, maar niet altijd op de manier waarop huiseigenaren verwachten. Zelfs met RCV-dekking geven verzekeraars doorgaans een initiële betaling op basis van ACV. Het resterende bedrag (ook wel de afschrijvingsinhouding genoemd) wordt pas betaald nadat de reparaties zijn voltooid en de betalingsbewijzen zijn ingediend.
Geldzakpictogram
Uitbetalingsvergelijking vervangingskosten
Vervangingskostenpolissen geven vaak een kleinere eerste betaling uit, waarbij het resterende geld wordt betaald nadat de reparatie is voltooid en gedocumenteerd. Het volgende is een vereenvoudigd voorbeeld van het proces voor een huis met een woningdekking van $ 500.000 en waarvoor $ 400.000 aan reparaties nodig is.
$400.000 reparatiekosten − $120.000 afschrijving (30%) − $2000 eigen risico =$278.000 initiële betaling
Hierdoor blijft $ 120.000 aan afschrijvingsinhouding over, die wordt betaald nadat de reparaties zijn voltooid.
Houd er rekening mee dat de afschrijving soms regel voor regel wordt toegepast op bouwonderdelen en niet op het hele huis in één keer. Dit betekent dat het bedrag van de inhouding wordt berekend over veel items, zoals dak, gevelbeplating, vloer, enz., en kan variëren van bescheiden tot substantieel.
In deze gevallen is het probleem niet een gebrek aan dekking, maar een gebrek aan liquiditeit. Omdat vervangingskosten en bepaalde aantekeningen vaak in fasen of via terugbetaling worden betaald, hebben huiseigenaren mogelijk toegang tot spaargeld, krediet of andere fondsen nodig om met reparaties te kunnen beginnen voordat ze de volledige waarde van hun claim ontvangen. Extra betalingen voor levensonderhoud kunnen ook maandelijks worden terugbetaald in plaats van vooraf te worden verstrekt.
Dat kan voor veel huishoudens een uitdaging zijn. Uit het Annual Emergency Savings Report 2026 van Bankrate blijkt dat slechts 47% van de Amerikanen zegt over voldoende beschikbare middelen te beschikken om de noodkosten van $1.000 te dekken.
“Ik heb volledig onderschat wat het zou kosten om de basiszaken te vervangen”, zegt Gershon. “De nacht van de brand, terwijl de vrachtwagens nog buiten stonden, zat ik op mijn telefoon tandpasta, contactoplossing, ondergoed en sokken te bestellen. Wij hebben een baby en een peuter. Ik probeerde ons gewoon naar de volgende ochtend te brengen. Het kostte $1.000.”
Sommige huiseigenaren wenden zich tot overeenkomsten inzake toewijzing van voordelen, waardoor aannemers rechtstreeks verzekeringsuitkeringen kunnen ontvangen in ruil voor het starten van reparaties. Maar deze regelingen zijn steeds meer onder de loep genomen.
“Door het toewijzen van uitkeringsvoorzieningen kunnen consumenten die krap bij kas zitten, hun verzekeringsfondsen overdragen aan een dakdekker of aannemer, zodat ze aan de slag kunnen met het noodzakelijke werk”, zegt Bach. “Maar er is zo veel misbruik gemaakt van deze bepalingen dat ze in Florida verboden zijn, en andere staten, waaronder Washington, overwegen soortgelijke beperkingen.”
Pijl-omhoog-pictogram
Belangrijke termen om te kennen
Naast beleidsmechanismen en uitdagingen op het gebied van de cashflow kan er nog een andere factor zijn die de kloof tussen dekking en wederopbouwkosten kan vergroten:woningverbeteringen die nooit aan de verzekeraar zijn gerapporteerd. Terwijl huiseigenaren hun beleid vaak aanpassen na grote renovaties, kunnen kleinere upgrades zich in de loop van de tijd ophopen en de herbouwwaarde van een huis aanzienlijk verhogen.
Gershon ontdekte dit toen verzekeraars de waarde van de afwerking van haar huis begonnen te schatten. Volgens de initiële schatting van de verzekeraar was ongeveer $ 1.500 voor behang door het hele huis toegestaan. “Alleen al het behang in de kamer van onze dochter kost zoveel aan materialen”, zegt ze. Hetzelfde probleem deed zich voor bij de vergoedingen voor geüpgradede lichtschakelaars en hardware.
Gershon erkent dat ze haar provider destijds niet op de hoogte heeft gesteld van deze incrementele upgrades, en merkt op dat “geen van onze individuele upgrades $ 25.000 kost.” Toch verwachtte ze dat die verschillen bij de inspectie wel zichtbaar zouden zijn.
Voor en na beelden van de woonkamer van de Gershons, met op maat gemaakt behang en verbeterde afwerkingen vóór de brand.
Veel huiseigenaren zoals Gershon kozen ervoor om extra dekking aan te schaffen, zoals uitgebreide vervangingskosten of gegarandeerde vervangingskosten, die in werking treden zodra de woninglimiet is bereikt. Bij langdurige vervanging kan een extra 25% of 50% bovenop de woninglimiet worden betaald, en gegarandeerde vervanging betaalt de volledige kosten voor de wederopbouw van uw huis na een ramp.
Deze goedkeuringen gaan echter vaak gepaard met beleidsbepalingen die huiseigenaren verplichten de vervoerder toe te staan de inflatiebewaking op zijn plaats te houden. Vervoerders kunnen ook eisen dat zij op de hoogte worden gesteld van eventuele wijzigingen aan de woning die de wederopbouwkosten kunnen verhogen.
"Sommige polissen schrijven voor dat u de verzekeraar op de hoogte moet stellen als u een verbouwing uitvoert die meer dan een bepaald bedrag kost", zegt Bach. Over het algemeen adviseert United Polishouders een jaarlijkse verzekeringscontrole om de limieten nauwkeurig af te stemmen.
Huizenkopers houden de hypotheekrente en leenvoorwaarden tot op de komma nauwkeurig in de gaten, maar velen vertrouwen op anderen om beslissingen te nemen over hun verzekeringsdekking. "Er zijn zoveel dingen in het leven die je moet weten en waar je je zorgen over moet maken", zegt Gershon. “Het is gemakkelijk om de professionals te vertrouwen en ervan uit te gaan dat je gedekt bent.”
Maar elk van die professionals heeft zijn eigen prioriteiten. Kredietverstrekkers willen de lening beschermen. Makelaars willen het huis verkopen. Agenten moeten de dekking in evenwicht brengen met acceptatierichtlijnen en wat de koper bereid is te betalen. Omdat de kosten voor woningverzekeringen gemiddeld $ 2.424 per jaar bedragen en stijgen, is de prijs van belang, maar de dekking is belangrijker. Besparen op premies zal niet veel betekenen als het beleid tekort schiet als er een ramp plaatsvindt.
Eigen vermogen-pictogram
Hoe u de kans op onderverzekering kunt verkleinen
Hoewel geen enkel beleid elk risico kan uitsluiten, zeggen experts dat huiseigenaren praktische stappen kunnen ondernemen om de kans op onderverzekering te verkleinen.
De verzekering voor huiseigenaren is ontworpen om het financiële risico van verlies te delen, maar is afhankelijk van de samenwerking tussen verschillende factoren om dit effectief te doen. Huiseigenaren moeten niet alleen voldoende dekking behouden, maar ze moeten ook begrijpen wat hun polis feitelijk biedt en voldoende spaargeld of toegang tot fondsen hebben om door het claimproces te navigeren.
Het hangt ook af van het vertrouwen dat de vervoerder de beloften in het contract zal nakomen.
In de meeste gevallen worden claims zonder grote geschillen opgelost. Maar wanneer wat een huiseigenaar verwacht en wat een polis uiteindelijk betaalt niet op elkaar aansluiten, moeten polishouders mogelijk aanvullende begeleiding inwinnen bij aannemers, openbare deskundigen of juridische professionals om ervoor te zorgen dat de dekking die zij hebben gekocht, presteert zoals bedoeld.
“Ik erken hoe bevoorrecht we zijn”, zegt Gershon. “Dit is financieel stressvol, maar het gaat ons niet ruïneren. We zijn opgeleid, we hebben flexibele banen en we hebben de tijd en het vertrouwen om voor onszelf op te komen. Maar als het voor ons zo moeilijk is, kan ik me niet voorstellen hoe moeilijk het is voor iemand die deze voordelen niet heeft. Daarom deel ik ons verhaal. Ik hoop dat het andere huiseigenaren helpt te begrijpen waar ze tegenaan lopen.”
Vond u deze pagina nuttig?
Help ons onze inhoud te verbeteren
Betalingen per cheque accepteren bij uw kleine bedrijf
De 12 beste aandelen voor communicatiediensten om te kopen voor 2022
Zal het herfinancieren van mijn autolening mijn krediet schaden?
Hoe IRS-kennisgeving 2017-42 van invloed is op de IRC-sectie 871(m)-regelgeving en de QI-beoordeling
Hoe wissel ik mijn punten in voor de finish?
Hoe u een creditcardstorting kunt doen op een Wells Fargo-account
Een maand in het leven - Interim CFO-rollen en best practices