Beeldcredits:AlbertPego/iStock/GettyImages

De huizenprijzen zijn al 25 weken met dubbele cijfers gestegen. Vorige week was de renteverhoging van de Federal Reserve (Fed) met 0,75 punt een stap die veel potentiële huizenkopers uit de markt heeft gedrukt. Zal de renteverhoging van de Fed, nu kredietverstrekkers hogere hypotheekrentetarieven in rekening brengen, de concurrentie verminderen en de huizenprijzen doen dalen?

Inflatie, rentetarieven en de huizenmarkt

De pandemie en de daarmee samenhangende problemen zorgden ervoor dat de huizenprijzen enorm stegen. De toegenomen vraag naar eengezinswoningen, de stijgende materiaalkosten en verstoringen van de toeleveringsketen hebben het vuur alleen maar aangewakkerd.

Het was het basismodel van vraag en aanbod. Terwijl het woningaanbod op de markt afnam, zorgde de voortdurend toenemende vraag naar huizen voor hevige concurrentie tussen potentiële huiseigenaren, waardoor de huizenprijzen omhoog gingen.

De stijgende prijs van onderdak droeg bij aan de inflatie. De Brookings Institution legt uit dat, hoewel de verkoopprijzen van huizen niet zijn opgenomen in de consumentenprijsindex (CPI), de kosten voor het verwerven (of 'consumeren') van onderdak dat wel zijn. De CPI van mei 2022 bedraagt ​​maximaal 8,6 procentpunten ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De belangrijkste componenten van deze stijging zijn onderdak, benzine en voedsel.

De stijgende kosten van onderdak zijn te wijten aan de stijging van de huizenprijzen en de stijgende huren. De gemiddelde huizenprijs in het eerste kwartaal van 2019 bedroeg $313.000. In het eerste kwartaal van 2022 bedroeg de gemiddelde prijs $428.700 – een stijging van ruim 31 procent.

De lage rente hield de huizenmarkt warm. In 2020 en 2021 waagden veel terugkerende en nieuwe huizenkopers de sprong, ondanks een recordgroei van de huizenprijzen, omdat de lage rente de maandelijkse hypotheekbetalingen beheersbaar hield.

Om de consumentenvraag te beteugelen en de inflatie terug te dringen heeft de Fed de kortetermijnrente dit jaar drie keer verhoogd. En dit heeft gevolgen voor de langetermijnrente op de hypotheekmarkt en de auto-industrie.

Hogere rentetarieven zullen veel potentiële huizenkopers uit de race verdrijven, waardoor de hevige concurrentie van de afgelopen twee jaar zal afnemen.

Hoe de Fed-verhogingen de hypotheekrente beïnvloeden

De Fed stelt de Federal Funds Rate vast als een referentierente die Amerikaanse banken elkaar in rekening brengen voor nachtelijke leningen om aan de reserveverplichtingen te voldoen. Kortom, een federale renteverhoging maakt het voor banken duurder om geld te lenen – en zij berekenen die hogere kosten vaak door aan kredietnemers. Dit is de derde renteverhoging door de Fed in 2022.

Dus hoewel de stijgende rentetarieven van de Fed de hypotheekrente voor woningkredieten niet direct verhogen, zijn ze wel een belangrijke reden waarom de bank nieuwe huiseigenaren meer in rekening zal brengen voor een hypotheek met een looptijd van 30 jaar.

Volgens de meest recente huizenmarktupdate van Realtor.com kan de gemiddelde koper een maandelijkse hypotheekbetaling verwachten die vandaag 39 procent hoger is dan een jaar geleden. En het kan voor huizenkopers moeilijker worden om een ​​hypotheek af te sluiten. De Mortgage Bankers Association rapporteerde voor de derde maand op rij een afname van het aanbod aan hypothecaire kredieten, wat aangeeft dat de kredietvoorwaarden strenger worden.

Waar gaat de woningmarkt heen?

De afnemende betaalbaarheid van nieuwe huizen zorgt ervoor dat de huizenmarkt en de hypotheekmarkten zich voorbereiden op impact, nu Amerikanen de druk voelen van de hogere hypotheekrente, bovenop de hoge huizenprijzen en de recordhoge inflatie.

Na de aankondiging van vorige week door de Fed voorspelde Doug Duncan, hoofdeconoom van Fannie Mae, een vertraging van de huizenverkopen en een afname van de herfinancieringsactiviteit in de komende maanden.

Tegelijkertijd rapporteerde de Mortgage Bankers Association een daling van 5 procent in het aantal hypotheekaanvragen als gevolg van de hoge hypotheekrente en de ‘demping van de vraag’.

In een verklaring na de recente aankondiging van de Fed voorspelde Lawrence Yun, hoofdeconoom van de National Association of Realtors (NAR), dat hogere hypotheekrentes de huizenmarkt zullen afremmen en de koperspool zullen verkleinen. Redfin's laatste huizenmarktupdate voorspelt een krimpend aantal huiseigenaren en een vertraging van de huizenverkoop.

Volgens een recent US Home Price Insights-rapport van CoreLogic kan de aanval van de Fed op het beteugelen van de consumentenvraag de huizenkopers afkoelen en op sommige markten prijsdalingen veroorzaken.

Terwijl stijgende rentetarieven de belangrijkste veranderingen op de huizenmarkt veroorzaken, neemt het maandelijkse aanbod van nieuwe huizen toe en groeit ook de actieve inventaris van beschikbaar onroerend goed langzaam. Voor zowel verkopers als kopers kan dit, afhankelijk van de lokale vastgoedmarkt, betekenen dat biedingsoorlogen niet langer zeker zijn, omdat de vraag afneemt en het aanbod begint te stijgen.

Wat dit betekent voor huizenkopers

Hogere rentetarieven zullen veel potentiële huizenkopers uit de race verdrijven, waardoor de hevige concurrentie van de afgelopen twee jaar zal afnemen. Maar het valt nog te bezien of de verkoopprijzen van woningen significant genoeg zullen dalen om de stijgende hypotheekrente te compenseren.

De renteverhoging van de Fed is bedoeld om de inflatie te vertragen en kan uiteindelijk de huizenmarkt in evenwicht brengen. Maar stijgende rentetarieven kunnen resulteren in het groeitempo van de economie als geheel, waardoor de werkgelegenheid wordt aangetast en het land in een economische neergang of recessie terecht kan komen.

Verlichting voor de huizenprijzen kan in aantocht zijn, maar het herstel van het evenwicht kan enige tijd duren. Weten of het een goed moment is om te kopen, is een kwestie van persoonlijke financiën en situatie. In elke economie is het verstandig om met een financieel adviseur te praten om te begrijpen welke gevolgen een woningaankoop vandaag en morgen voor u kan hebben.