Het ondertekenen van een huurovereenkomst is een belangrijke stap voor elke nieuwe ondernemer. Of u nu een winkel opent, naar een kantoorruimte verhuist of productiefaciliteiten verhuurt, op een gegeven moment zult u waarschijnlijk een ruimte voor uw bedrijf moeten reserveren. De wereld van commercieel vastgoed kan ingewikkeld zijn en het kan soms jaren duren om de ruimte te vinden die u zoekt.
Als je eenmaal die ruimte hebt gevonden, kan het ondertekenen van het contract een vervelende laatste stap zijn voordat je kunt verhuizen en je kunt concentreren op het runnen van je bedrijf. Maar zoals de meeste juridische overeenkomsten is een zakelijke lease een belangrijk document dat wat onderzoek vereist.
"Je moet veel plannen als je van de ene ruimte naar de andere gaat", zegt Walter Gumersell, partner van Rivkin Radler. "Bevestig de voorwaarden die u gaat nemen." Neem bijvoorbeeld clausules op over huur, de borg, de duur van het huurcontract en het gebruik van de ruimte. "Je wilt dat het zo breed mogelijk is", zei hij.
Het mag geen verrassing zijn dat de kleine lettertjes in een commerciële lease erg belangrijk zijn. Er zijn twee basisstappen die u moet nemen voordat u een huurovereenkomst ondertekent:Doe uitgebreid onderzoek en houd rekening met de typische statuten die zijn opgenomen in zakelijke huurovereenkomsten.
Stappen voor onderzoek zijn onder meer het doorlichten van de verhuurder, het bepalen van de eigenaar van het gebouw, het onderzoeken van bestemmingsplannen en het verkrijgen van een algemeen gevoel voor het gebied. Zorg voordat u een huurovereenkomst tekent dat u een idee heeft van de betalingsstructuur, uw eigen persoonlijke risicoblootstelling, de overdrachtsstructuur, het gewenste overhoudpercentage van de verhuurder en eventuele overlastclausules in uw huurovereenkomst. Dit zijn enkele belangrijke dingen om op te letten, maar houd er rekening mee dat typische commerciële leasepraktijken per staat verschillen.
Een commerciële huurovereenkomst is vereist wanneer een bedrijf een commercieel onroerend goed huurt om vanuit die locatie zaken te doen. Nishank Khanna, chief marketing officer bij Clarify Capital, zei dat een commerciële huurovereenkomst een juridisch bindend contract is tussen een verhuurder en een zakelijke huurder.
"De verhuurder stemt ermee in om het bedrijfspand, dat typisch een kantoorruimte is, te verhuren in ruil voor geld", vertelde Khanna aan Mobby Business. "Commerciële huurovereenkomsten duren doorgaans drie tot vijf jaar, waardoor een langdurige relatie ontstaat tussen de verhuurder en de huurder."
Hoewel dit erg lijkt op een woninghuur, zijn er enkele belangrijke verschillen tussen een woninghuur en een zakelijke huurovereenkomst. Ten eerste, terwijl beide betrekking hebben op een verhuurder die ruimte verhuurt aan een huurder in ruil voor geld, kan een woninghuur niet voor zakelijke doeleinden worden gebruikt.
Bovendien zijn "commerciële huurovereenkomsten minder gereguleerd en bieden minder bescherming dan residentiële huurovereenkomsten", zei Khanna. "Ze hebben doorgaans een langere looptijd en bieden meer flexibiliteit als het gaat om het onderhandelen over voorwaarden dan huurovereenkomsten voor woningen."
Een ander verschil is dat huurders in een huurovereenkomst voor woningen meestal niet verantwoordelijk zijn voor het betalen van onroerendgoedbelasting, terwijl het bij commerciële huurovereenkomsten heel gebruikelijk is dat de huurder ten minste een deel van de onroerendgoedbelasting betaalt.
Een commerciële leaseovereenkomst is een contract, dus het moet bepaalde elementen en belangrijke informatie bevatten om geldig en afdwingbaar te zijn. Volgens Khanna moet in ieder geval informatie over de huur, borg, huurduur en eventuele extra kosten voor de huurder duidelijk worden omschreven in de huurovereenkomst.
"De categorie 'overige kosten' is een bijzonder belangrijke categorie die zorgvuldig moet worden bekeken" voordat u het contract ondertekent, zei Khanna. “Bouwverzekeringen, onroerende voorheffing en onderhoudskosten vallen onder de noemer ‘overige kosten’. Deze extra kosten kunnen snel oplopen tot grote overheadkosten.”
Khanna merkte ook op dat eigenaren van kleine bedrijven zich bewust moeten zijn van het verschil tussen exclusief en toegestaan gebruik. Voor eigenaren van kleine bedrijven in concurrerende sectoren kan een contract voor exclusief gebruik bijzonder voordelig zijn.
"Een opkomende brouwerij zou er bijvoorbeeld verstandig aan doen om exclusieve toestemming te vragen voor het verhuren van ruimte binnen een gemeenschapsmarkt, om de kans op concurrerende verkopen te verkleinen", zei Khanna. "Zonder exclusieve toestemming zou een andere brouwerij ruimte op de markt kunnen huren en proberen zaken te winnen van dezelfde groep klanten, waardoor de winst van de eerste brouwerij aanzienlijk wordt verlaagd."
Voordat u een commerciële huurovereenkomst ondertekent, moet u wat onderzoek doen. Zorg ervoor dat u de volgende stappen onderneemt tijdens het onderzoek.
Als u op zoek bent naar een nieuwe woning, als u een product of dienst aan het publiek verkoopt, analyseer dan het gebied en krijg een goed beeld van uw potentiële klanten. Locatie betekent alles voor een klein bedrijf om te gedijen, dus als u op zoek bent naar de juiste eigendommen, neem dan de tijd om het juiste nieuwe huis voor uw bedrijf te vinden. Gumersell zei dat dit proces twee jaar of zelfs langer kan duren, dus zorg ervoor dat je dienovereenkomstig plant als het einde van je huidige huurovereenkomst in zicht is.
Gumersell zei ook dat een van de belangrijkste aspecten van onderzoek die vaak over het hoofd wordt gezien, is om meer te weten te komen over de verhuurder en de eigenaar van het gebouw. Soms is uw directe verhuurder misschien niet de echte eigenaar van het gebouw. Kom in ieder geval zoveel mogelijk te weten over de verhuurder en de eigenaar van het gebouw. Je gaat samen een zakelijk partnerschap aan, dus zorg ervoor dat je een idee hebt van wie ze zijn, wat hun financiële situatie is en of ze hun betalingen goed maken.
In sommige staten, bijvoorbeeld, als een verhuurder zijn of haar betalingen aan de eigenaar van het gebouw niet doet, of geen hypotheekbetalingen doet aan een bank, kan het bedrijf of de huurder uiteindelijk worden uitgezet in het geval van executie - zelfs als de bedrijf is op tijd geweest met elke betaling. Dat is slechts één voorbeeld van hoe de relatie tussen een verhuurder, huurder en gebouweigenaar mis kan gaan. Gumersell zei dat bedrijven een zoekopdracht in openbare registers kunnen uitvoeren om meer over de verhuurder te weten te komen. U kunt ook documenten opvragen die betrekking hebben op de naamloze vennootschap of zakelijke entiteit van de verhuurder om meer te weten te komen over de vraag of het een ideale partner voor uw bedrijf is.
Een ander onderdeel om naar te kijken zijn de bestemmingsplannen. Hoewel uw verhuurder uw ruimte kan aanwijzen voor bijvoorbeeld het runnen van een restaurant, moet u ervoor zorgen dat de doelstellingen van de verhuurder in overeenstemming zijn met de wetten van uw gemeente. Er zijn scenario's waarin een verhuurder of gebouweigenaar denkt dat ze hun ruimte kunnen verhuren aan een bepaald type bedrijf, maar het komt niet overeen met de standaard bestemmingsplannen in het gebied. Door deze twee details op elkaar af te stemmen, kunt u ervoor zorgen dat uw bedrijf kan opereren zonder grote juridische problemen van de stad of stad waarin u actief bent.
Een van de belangrijkste aspecten van het ondertekenen van een huurovereenkomst is dat u uw bedrijf optimaal kunt laten functioneren zodra u uw deuren opent. Veel huurcontracten hebben uitgebreide punten op geluid, geuren en apparatuur. Ann Brookes, een belastingadvocaat, zei dat toen ze een huurovereenkomst voor een restaurant tekende, ze moest onderhandelen over een 'aanstootgevende geurbepaling'.
"De bouwregels zeiden dat er geen onaangename geuren waren", zei ze. "Of een geur aanstootgevend is, is subjectief, dus ik zorgde ervoor dat er een uitzondering was voor geuren die normaal zijn voor een restaurant."
Het is ook belangrijk om elementaire milieuwetten met betrekking tot het onroerend goed te onderzoeken voordat u iets tekent, zei Gumersell. Verhuurders missen deze wetten vaak en ze kunnen tegen uw bedrijf worden gebruikt.
Er zijn enkele belangrijke punten om in gedachten te houden bij het herzien van uw huurovereenkomst. De huurstructuur is waarschijnlijk het meest elementaire en belangrijkste aspect van elke huurovereenkomst. Door te bepalen hoeveel u per maand betaalt en hoeveel uw huur elk jaar zal stijgen, kunt u de budgetten beter bepalen en volledig begrijpen of u in deze nieuwe ruimte kunt blijven werken.
Ook de huurvoorwaarden zijn erg belangrijk. Overweeg korte termijn versus lange termijn leases. Langlopende huurovereenkomsten kunnen een geweldige investering zijn als u een bedrijf opent in een opkomend of groeiend gebied, terwijl huurovereenkomsten op korte termijn u de flexibiliteit bieden om locaties te verplaatsen of uw bedrijf te sluiten als het niet in de weg zit je hoopte.
Zorg ervoor dat u, zowel met de betalingsstructuur als de looptijd, precies begrijpt wat u elke maand te wachten staat. Vraag uw potentiële verhuurder hoe de volgende kosten worden betaald:
Nadat u enkele basisprijzen en termijnstructuren heeft vastgesteld, is het tijd om in enkele van de minder voor de hand liggende details te duiken. Hoewel uw huurovereenkomst waarschijnlijk per staat zal verschillen, zijn hier enkele goede voorbeelden van statuten waarvan u op de hoogte moet zijn voordat u een huurovereenkomst ondertekent:
Hoewel dit enkele goede voorbeelden zijn van dingen om op te letten, zijn er waarschijnlijk veel aspecten van uw huurovereenkomst waarover kan worden onderhandeld. Werk samen met uw potentiële verhuurder – en, indien nodig, een advocaat – om ervoor te zorgen dat u de beste deal krijgt voor u en uw bedrijf.
"Waar een huurovereenkomst voor een woning een vaste looptijd heeft, is een commerciële huurovereenkomst vaak bespreekbaar en kan deze een langere of kortere looptijd hebben, afhankelijk van de gestelde voorwaarden", zegt Allan Borch, oprichter van Dotcom Dollar. "Commerciële huurovereenkomsten hebben ook minder wettelijke bescherming omdat de consumentenwetten die van toepassing zijn op huurovereenkomsten voor woningen geen betrekking hebben op commerciële huurovereenkomsten."
Borch en Dan Bailey, president van WikiLawn, somden enkele belangrijke voorwaarden op die eigenaren van kleine bedrijven moeten kennen met betrekking tot commerciële leaseovereenkomsten. De lijst bevat niet alle mogelijke voorwaarden die u kunt tegenkomen bij een commerciële huurovereenkomst, maar het is een overzicht van de voorwaarden die u waarschijnlijk zult tegenkomen.
Huurbedrag/basishuur. Dit bedrag wordt berekend op basis van de vierkante meters van de ruimte. Zorg ervoor dat het nummer dat de verhuurder gebruikt, daadwerkelijk bruikbare ruimte vertegenwoordigt. Deze huur is niet inkomensafhankelijk.
Bruikbare vierkante voet. Dit verwijst naar de hoeveelheid ruimte die daadwerkelijk is gereserveerd voor het bedrijf als huurder, in het geval van gedeelde ruimtes.
Huurverhogingen. Huurverhogingen zijn meestal gebaseerd op een percentage van de totale huur en dat kan van jaar tot jaar veranderen. U kunt met de verhuurder onderhandelen om een maximum te stellen aan huurverhogingen.
Waarborgsom. Dit is het bedrag om de ruimte vast te houden totdat het papierwerk is afgerond. Het bedrag moet zowel van tevoren als in de huurovereenkomst worden gespecificeerd.
Duur van de huurovereenkomst. De duur van een commerciële huurovereenkomst is meestal tussen de drie en vijf jaar, aangezien commerciële verhuurders de voorkeur geven aan langere huurtermijnen. De huurovereenkomst vermeldt ook vaak de begin- en einddatum van de huurovereenkomst.
Verbeteringen. Dit deel van de commerciële huurovereenkomst beschrijft de soorten verbeteringen en upgrades die aan de ruimte kunnen worden aangebracht en wie verantwoordelijk is voor de kosten. Over veel aspecten van deze sectie kan worden onderhandeld.
Kortom. Zorg ervoor dat u alle voorwaarden in een commercieel leasecontract begrijpt en dat u zich er prettig bij voelt voordat u op de stippellijn tekent.
Leaseovereenkomst. Dit is de clausule waarin staat dat de verhuurder de woning aan de huurder zal overdragen zodra aan alle voorwaarden (bijvoorbeeld het betalen van de borg) is voldaan en de huurder de woning van de verhuurder accepteert.
Ingangsdatum. Dit is de datum waarop de huurder het onroerend goed overneemt, meestal aangeduid als de eerste dag dat de huurder verantwoordelijk wordt voor het betalen van de huur en het onderhoud van het gehuurde.
Extensie. Beide partijen kunnen een verlenging van de overeenkomst schriftelijk overeenkomen, en deze moet door beide partijen worden ondertekend.
Te laat betalen. Als de huurder te laat is met het betalen van de huur, zal hij een late vergoeding oplopen die wordt beschreven in de commerciële huurovereenkomst. Dit kan een vast bedrag zijn of een percentage van de maandelijkse huur.
Belastingen. Dit gedeelte geeft een overzicht van alle belastingen die aan het onroerend goed zijn verbonden (onroerendgoedbelastingen, onroerendgoedbelasting) en wie verantwoordelijk is voor het betalen ervan. Binnen deze sectie kunnen er subonderwerpen zijn, zoals Belastingcontest (de huurder kan het bedrag aan persoonlijke of onroerendgoedbelasting betwisten dat hij moet betalen), Betaling van verordeningsaanslagen (de huurder betaalt gewoonlijk voor alle gewone aanslagen, die verplicht zijn) , en buitengewoon, die naar keuze zijn) en wijziging in belastingmethode.
Verplichting tot reparatie. In dit gedeelte wordt vermeld welke soorten reparaties de verhuurder verplicht is uit te voeren, zoals defecten, gebreken, defecten of afwijkingen in materialen, die van vitaal belang zijn voor de werking van het onroerend goed. Het schetst ook de reparaties waarvoor huurders verantwoordelijk zijn.
Vergunningen. Beide partijen dienen alle benodigde vergunningen en licenties te verkrijgen voor het aanbrengen van verbeteringen of reparaties op de locatie die wordt gehuurd.
Verbonden. Deze voorwaarden zijn verschillend voor huurder en verhuurder; elk heeft een aparte reeks verbonden. Een convenant kan bijvoorbeeld bepalen dat de huurder huur moet betalen, zelfs als de verhuurder sommige van zijn verantwoordelijkheden zoals vermeld in de huurovereenkomst niet nakomt.
Vrijstelling door huurder. Deze clausule neemt in wezen alle aansprakelijkheid van de verhuurder weg in geval van letsel, verlies, claims of schade, tenzij deze zaken een direct gevolg zijn van opzettelijk handelen of nalaten of grove nalatigheid van de verhuurder.
Huurverlaging/-aanpassing. In dit gedeelte staat of de huurprijs wordt aangepast of geëlimineerd in het geval van materiële schade door brand of een andere natuurramp.
Veroordeling. Deze clausule wordt vaak over het hoofd gezien, maar het is belangrijk. Het bepaalt wat er gebeurt als het huurobject door een overheidsinstantie wordt afgenomen van de verhuurder voor openbaar gebruik, hetzij door veroordeling, hetzij door eminente domein.
Optie om te kopen. Deze clausule stelt dat de huurder op elk moment tijdens de huurovereenkomst het recht heeft om het onroerend goed te kopen tegen een overeengekomen prijs. Deze clausule is niet verplicht, maar het kan geen kwaad om deze op te nemen. In het beding kan ook staan dat de huurder niet het recht heeft om de woning te kopen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Hoe dan ook, het is goed om het op schrift te hebben.
Commerciële leases kunnen complex zijn. Hieronder staan vier van de meest gestelde vragen met betrekking tot commerciële leases en hun antwoorden.
Het is normaal dat de huurwaarborg een borgsom en twee maanden huur omvat. De gemiddelde kosten bedragen ongeveer $ 4.000, volgens onderzoek uitgevoerd door een vastgoedbeheergroep in Houston.
Het antwoord op deze vraag hangt af van het type lease. De nutsbehoeften van een skyrise-kantoorsuite zijn heel anders dan die van een fabriek voor de productie van halfgeleiders voor textiel. Om het enorme scala aan bestaande leases te vereenvoudigen, zijn de meeste commerciële leases opgesplitst in drie categorieën. Een bruto lease dekt alle bedrijfskosten, inclusief nutsvoorzieningen. Een netto lease is minder inclusief en dekt meestal geen nutsvoorzieningen. Een gewijzigde huurovereenkomst kan zowel een bruto- als een nettohuurovereenkomst zijn, waarbij aangepaste wijzigingen door beide partijen worden overeengekomen.
Op de lange termijn is het bezitten van commercieel vastgoed doorgaans voordeliger dan leasing. Leaseovereenkomsten zijn nog steeds populair omdat veel bedrijven een aanzienlijk deel van hun kapitaal niet aan commercieel onroerend goed kunnen besteden. Als een bedrijf het zich kan veroorloven om activa in commercieel onroerend goed vast te leggen, is kopen de betere optie. Zo niet, dan is leasen de juiste keuze.
Commerciële leases zijn doorgaans drie tot vijf jaar. Dat garandeert voldoende huurinkomsten voor de verhuurders om hun investering terug te verdienen. Huurovereenkomsten zijn vaak bespreekbaar, maar voor een commerciële huur laten verhuurders vaak maatwerk van de ruimte toe omwille van de verhuur. Dit betekent dat verhuurders veel meer geld investeren in commercieel vastgoed dan in woningen.
25 leningvoorwaarden voor kleine bedrijven die u moet kennen
Wat weet u over zakelijk krediet?
Wat u moet weten om een servicegebaseerd bedrijf te starten
Wat solopreneurs moeten weten over zakelijke verzekeringen
Handelsmerken en sociale media:wat eigenaren van kleine bedrijven moeten weten
Wat u moet weten over generatie Z
Fusie en overname 101:wat eigenaren van kleine bedrijven moeten weten