• Een commerciële lease moet de leasetermijn en -type, huurbedrag, borggegevens, clausules voor toegestaan ​​gebruik, clausules voor exclusief gebruik en details over onderhoud en renovaties bevatten.
• Het belangrijkste dat u moet doen voordat u een commerciële huurovereenkomst ondertekent, is de taal erin te leren.
• Overweeg om professioneel advies in te winnen voordat u een commerciële huurovereenkomst ondertekent.
• Dit artikel is bedoeld voor beginnende ondertekenaars of huurders van commerciële huurovereenkomsten die tips willen over waar ze op moeten letten bij een commerciële huurovereenkomst.

Het moment van het ondertekenen van een handelshuurovereenkomst is een van de grootste stappen in het ondernemerstraject van een ondernemer. Of u nu een winkelruimte nodig heeft om als etalage te dienen of gewoon een permanente, professionele locatie wilt om zaken te doen, een verhuur van onroerend goed kan uw bedrijf maken of breken. Het is cruciaal om het de eerste keer goed te doen.

"Met een commercieel pand waarin uw bedrijfsmiddelen en werknemers zijn ondergebracht, staat er veel op het spel", zegt Robert Bressman, directeur vastgoedpraktijk bij advocatenkantoor Goulston &Storrs. “Leaseovereenkomsten zijn voor de lange termijn, met meer variabelen en meer complexiteit. Een lease is een verplichting, maar kan ook een actief zijn.”

Wat moet een commerciële lease bevatten?

Houd er rekening mee dat u professioneel advies moet inwinnen voordat u een huurovereenkomst aangaat, hier zijn enkele van de belangrijkste componenten waar u op moet letten:

• Leasetermijn/type
• Huurbedrag
• Waarborgsom
• Toegestaan ​​gebruik
• Exclusief gebruik
• Onderhoud en renovatie
• Uiterlijk uiterlijk
• Verzekering
• Naleving van de Americans with Disabilities Act
• Persoonlijke garantie
• Wijzigings-/wijzigings-/beëindigingsclausules
• Onderverhuur

Tips voor het onderhandelen over een commerciële lease

Als u nog nooit over een commerciële huurovereenkomst hebt onderhandeld, kan het proces intimiderend en overweldigend lijken. Bressman gaf enkele tips om beginnende huurders te helpen bij deze belangrijke zakelijke transactie.

1. Begrijp de volledige financiële inzet.

Voordat u zelfs maar naar onroerend goed gaat kijken, moet u een "grote afbeelding" hebben van wat deze huurovereenkomst financieel inhoudt, zei Bressman. U moet de huidige financiële gezondheid van uw bedrijf kennen - inclusief cashflow, verwachte jaaromzet en het vermogen om risico's te nemen - voordat u verder gaat met een lease. Dit zorgt ervoor dat u begrijpt wat u zich kunt veroorloven.

Sommige huurders kunnen overwegen een lening voor commercieel onroerend goed aan te gaan om een ​​commercieel onroerend goed voor hun bedrijf veilig te stellen. Zoals altijd is het belangrijk om de voor- en nadelen van het aangaan van schulden af ​​te wegen om uw bedrijf te laten groeien. Wees duidelijk over het potentiële investeringsrendement voordat u de aankoop van commerciële ruimte financiert. [Lees meer over alternatieve financiering met deze gids voor kleine bedrijven .]

2. Lees meer over vastgoedterminologie.

Financiële paraatheid is niet de enige factor die bepaalt of u commerciële ruimte kunt huren. Zelfs als je denkt een perfecte locatie te hebben gevonden die je je kunt veroorloven, lees dan de kleine lettertjes voordat je een toezegging doet.

Bressman merkte bijvoorbeeld op dat een bedrijfseigenaar de verschillen tussen klassen van commercieel onroerend goed (meestal A, B en C) moet begrijpen, evenals het verschil tussen "verhuurbare" en "bruikbare" ruimte. Bruikbare ruimte is strikt de ruimte die u inneemt en gebruikt voor uw bedrijf. Mogelijk wordt u meer in rekening gebracht voor de gedeelde kosten van de volledige verhuurbare ruimte van het gebouw.

"Veel extra items zijn opgenomen in de huurovereenkomst, waaronder onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen, verzekeringen en onderhouds- en bedrijfskosten van het gebouw", zei Bressman. "Dit kan leiden tot extra kosten voor de transactie [waarvan] ondernemers op de hoogte moeten zijn. Daarnaast zullen in de huurovereenkomst voorzieningen moeten worden opgenomen voor onderhuur, uitbreiding en eventuele vroegtijdige beëindiging.”

Tal van online bronnen, zoals PropertyMetrics en 42Floors, kunnen u een basisoverzicht geven van commercieel onroerend goed en u helpen te begrijpen wat u kunt verwachten.

3. Probeer het niet alleen te doen.

Zelfs als u een doe-het-zelfbenadering kiest om uw bedrijf te runnen, denk er dan twee keer over na om alleen door het leaseproces te gaan. Hoewel het werken met een ervaren makelaar of advocaat vooraf een kostenpost kan zijn, kan het u helpen om gemakkelijk te maken fouten te voorkomen en betere voorwaarden voor uw huurovereenkomst te bedingen.

"Bedrijfseigenaren, met name oprichters van kleine bedrijven, kunnen... nuances en belangrijke termen in de documenten missen. Daarom kan een neutrale externe adviseur helpen gunstigere voorwaarden te onderhandelen en te weten wanneer en waar bestaande aanbiedingen moeten worden aangevochten", aldus Bressman. . "Het is ook gemakkelijk voor bedrijfseigenaren om verstrikt te raken in de manier waarop een ruimte eruitziet, in plaats van de voorwaarden van de huurovereenkomst, wat van invloed kan zijn op het ruimtebeheer, de operaties en de financiële verplichtingen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst."

4. Denk op de lange termijn.

U bent misschien niet van plan voor altijd in de ruimte die u huurt te blijven, maar Bressman herinnerde ondernemers eraan om na te denken over de langetermijneffecten die uw winkel- of kantoorgebouw zal hebben op het imago van uw bedrijf.

"[Met een lease,] investeert u ook in het merk van uw bedrijf", zei hij. “Denk goed na over waar je je footprint wilt vestigen en wat voor soort imago een bepaalde buurt of voorziening uitstraalt. Zorg ervoor dat uw juridische en vastgoedadviseurs u helpen bij het ontwerpen van een strategie die werkt voor de toekomst van uw bedrijf.”

Hoe werken commerciële leases?

Om te beginnen is het handig om de terminologie en de opties te begrijpen. Er zijn meerdere soorten commerciële leaseovereenkomsten.

Full-service leases

Bij een full-service lease of bruto lease betaalt de huurder de basishuur en betaalt de verhuurder de nutsvoorzieningen, verzekeringen, belastingen en andere kosten voor de exploitatie van het gebouw. Dit is waar de "verliesfactor" van verhuurbare versus bruikbare ruimte in het spel komt, omdat de huurder ook voor een deel van de gemeenschappelijke ruimtes betaalt.

Netto huurovereenkomsten

Bij een nettohuur daarentegen betalen de huurders een deel van de exploitatiekosten van het gebouw. Net leases hebben hun eigen opties:enkel, dubbel en triple net. Een triple net lease is in wezen het tegenovergestelde van een bruto lease, omdat de huurder niet alleen de huur betaalt, maar ook de exploitatiekosten van het gebouw. Dit moet resulteren in een lagere huur maar hogere variabele kosten.

Evenzo betaalt de huurder bij een dubbele nettohuur de nutsvoorzieningen, verzekeringen en belastingen, maar betaalt de verhuurder of eigenaar van het onroerend goed de structurele onderhoudskosten. Ten slotte betaalt de huurder in een enkele nettohuur de huur en nutsvoorzieningen, maar draagt ​​de verhuurder de kosten van de verzekering, belastingen en onderhoud.

Absolute NNN-leaseovereenkomsten

Minder vaak zijn er absolute NNN (of bondable) huurovereenkomsten, waarbij de huurder alle kosten van de reparatie van het gebouw betaalt, inclusief bijvoorbeeld dakbedekking.

Percentage huurovereenkomsten

Ten slotte zijn er procentuele huurovereenkomsten, waarbij de huurder naast de kale huur een percentage van de winkelomzet betaalt. Deze komen het meest voor in winkelcentra, maar zijn ook elders te vinden.

Zakennieuws De dagelijkse redactie heeft bijgedragen aan het schrijven en rapporteren van dit artikel. Voor een eerdere versie van dit artikel zijn broninterviews afgenomen.